Cour d'appel, 31 octobre 2024. 23/14248

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 612 Rôle N° RG 23/14248 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMFNA [I]. [E], [G] [O] SARL [J]-[O] C/ [T] [U] [K] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES Me Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 25 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03903. APPELANTS Monsieur [I]. [E] [O] né le 05 novembre 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] SARL [J]-[O] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social se situe [Adresse 3] représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Nathalie ARPINO de la SELARL AB ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [T] [K] [B] demeurant [Adresse 6] représenté par Me Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société à responsabilité limitée (SARL) [J] [O] est propriétaire d'un bien cadastré section AG n° [Cadastre 1] situé [Adresse 4], [Adresse 8] au sein du [Adresse 7], à [Localité 10]. Cette propriété est séparée, par une voie du lotissement, de la parcelle cadastrée section AG n° [Cadastre 2] appartenant à M. [T] [K] [B]. Ce dernier a, par arrêté en date du 26 août 2022, obtenu l'autorisation de construire, sur sa parcelle, une villa individuelle R+1 avec garage et piscine après démolition totale de la construction existante. La cour administrative d'appel de Marseille a, par arrêt en date du 16 mars 2023, confirmé la décision prise par le tribunal administratif de Toulon, le 16 mars 2023, de rejeter la demande d'annulation du permis de construire sollicitée par la société [J] [O] et M. [O]. Soutenant subir un trouble manifestement illicite et un dommage imminent du fait de cette construction, la société [J] [O] et son gérant, M. [I] [O], ont, par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, fait assigner M. [K] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, afin qu'il cesse les travaux entrepris et remette en état les lieux après démolition de la construction existante, le tout sous astreinte. Par ordonnance en date du 25 octobre 2023, ce magistrat a : - dit n'y avoir lieu à référé ; - condamné la société [J] [O] et M. [O] in solidum à payer à M. [K] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [J] [O] et M. [O] in solidum aux dépens. En premier lieu, il a estimé, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, que la violation par M. [K] [B] de la clause relative à la limitation de la surface bâtie insérée dans le cahier des charges régissant le lotissement [Adresse 7] se heurtait à des contestations sérieuses. Il a relevé que, dès lors que la commune de [Localité 10] était couverte par un plan local d'urbanisme, la clause litigieuse contenue dans le cahier des charges visant à limiter la surface construite au sol à 15 % de la superficie du lot, qui s'analysait comme une règle d'urbanisme, était devenue caduque au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, en application de l'article L 442-9 alinéa 1 du code de l'urbanisme. En outre, il a indiqué que, si la majorité des co-lotis ont voté en faveur du maintien des règles d'urbanisme contenues dans le même cahier des charges, approuvé par arrêté municipal du 9 décembre 2010, elles ont cessé de s'appliquer immédiatement dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, en application du même article susvisé alinéa 2. Par ailleurs, il a relevé que les statuts de l'association syndicale libre (ASL) ne faisaient état, au titre des règles contractuelles d'urbanisme, que d'interdictions portant sur la division des lots en propriété et en jouissance et une deuxième construction à usage de logement. Enfin, il a considéré que la distinction qui devait être faite entre la surface construite au sol correspondant à l'emprise au sol, résultant du cahier des charges, et l'emprise au sol, résultant du plan local d'urbanisme (PLU), relevait des pouvoirs du juge du fond. En second lieu, il a considéré, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, qu'alors même que l'emprise au sol maximale des constructions dans la zone UD dont dépendait la parcelle appartenant à M. [K] [B] était de 15 % et que l'article 15 du PLU excluait des constructions les piscines, plages de piscine et terrasses non couvertes de plain-pied ne dépassant pas du sol naturel de plus de 0,60 mètres, il n'était pas démontré une violation manifeste du permis de construire limitant les constructions à 14,97 %. En outre, il a indiqué que la réalité d'un préjudice visuel, de jouissance ou d'une perte de vue n'était pas rapportée. Suivant déclaration transmise au greffe le 20 novembre 2023, la société [J] [O] et M. [O] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 22 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de réformer ou annuler l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - de condamner M. [K] [B] à cesser les travaux de construction entrepris au titre des autorisations d'urbanisme délivrées les 26 août 2022 sous le numéro PC 083 115 22 00071 et 8 décembre 2023 sous le numéro PC n° 083 115 22 00071 M01, et quelques travaux que ce soit, sur la parcelle cadastrée section AG n° [Cadastre 2], ayant pour objet la construction d'une villa avec garage et piscine après démolition totale de l'existant, outre réduction de l'emprise de la construction : - d'ordonner à M. [K] [B] de remettre la parcelle cadastrée section AG n° [Cadastre 2] sis [Adresse 5] à [Localité 10], dans l'état dans lequel elle se trouvait après démolition de la construction existante et avant réalisation des travaux autorisés par les permis de construire susvisés ; - d'assortir cette mesure d'une astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours passé la signification de l'arrêt à intervenir, durant une période de 3 mois, la cour se réservant la liquidation provisoire de l'astreinte ; - de débouter l'intimé de toutes ses demandes ; - d'ordonner la distraction des dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice, au profit de la SCP Ermeneux-Cauchi § Associés, avocat aux offres de droit. Ils se prévalent principalement de l'article 834 du code de procédure civile pour soutenir qu'il y a urgence à ordonner l'arrêt des travaux et la remise en état des lieux. Tout d'abord, ils affirment que les constructions, qui ont été autorisées, violent les clauses insérées dans le cahier des charges du lotissement [Adresse 7], opposable aux colotis en raison de son caractère contractuel. Ils insistent sur le fait que, nonobstant la loi ALUR du 24 mars 2014, la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises le caractère contractuel des dispositions du cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Ils affirment être en droit d'exiger du juge judiciaire, indépendamment des autorisations d'urbanisme délivrées par l'administration, la sanction en nature des violations de leurs droits issus du cahier des charges de leur lotissement. Ils soulignent que les statuts de l'ASL du lotissement de 2018 prévoient, dans un article 5, le respect des documents contractuels du lotissement et des dispositions du cahier des charges, notamment pour tout ce qui concerne le statut des parties communes et les servitudes de construction. Or, ils relèvent que le cahier des charges du lotissement prévoit, dans un chapitre II, paragraphe 'constructions', que la surface construite des constructions est limitée à 15 % de la superficie du lot, en ce compris les constructions annexes. Ils soutiennent que les surfaces d'emprise résultant des plans annexés au permis de construire initial dépassaient largement les 15 % correspondant à 300 m2, ce qui explique que l'intimé a, postérieurement à son assignation, demandé un permis de construire modificatif le 24 novembre 2023, qui lui sera accordé le 8 décembre 2023, aux fins de réduire l'emprise de la construction à 300 m2, soit 14,97 % de la surface de l'unité foncière. Ils soulignent toutefois que les plans annexés au permis de construire modificatif révèlent toujours des erreurs commises dans le calcul de la surface construite dès lors que la surface des toitures, qui se situent au droit de la construction, est évaluée à 330 m2 dans le plan des emprises tandis que le plan des toitures mentionnent une emprise de toitures-terrasses de 80 m2, ce qui porte la surface des constructions à 410 m2, soit 110 m2 au-delà de la limite de surface de 15 %. Enfin, ils exposent que la construction, telle qu'elle a été accordée, n'est pas conforme au PLU. Subsidiairement, ils se prévalent d'un trouble manifestement illicite et d'un dommage imminent pour justifier leur demande tendant à l'arrêt des travaux en application de l'article 835 du code de procédure civile. Ils insistent sur le fait qu'en raison de son importance, de son aspect et de sa volumétrie, la construction qui est en cours ne respecte pas le cahier des charges du lotissement. De plus, ils soutiennent subir une perte de vue sur la mer du fait de la construction autorisée de plus de 420 m2 avec un étage. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [K] [B] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise ; - déboute les appelants de leurs demandes ; - les condamne solidairement à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamne aux dépens. Concernant le prétendu non-respect du cahier des charges du lotissement, il relève tout d'abord que, par arrêté municipal du 6 mars 2002, l'emprise au sol des constructions a été portée de 10 à 15 % suite à un vote des colotis du lotissement du [Adresse 7]. Il expose que le permis de construire définitif mentionne bien une emprise au sol des constructions projetées de 14,97 %, soit 300,6 m2, soit une surface inférieure à la limite fixée dans le cahier des charges du lotissement, sachant que la surface du terrain est de 2004 m2. Il souligne avoir demandé un permis modificatif, qu'il a obtenu le 8 décembre 2023, afin de corriger une erreur figurant dans les premiers plans qui mentionnaient pour les toitures-terrasses une emprise de 330 m2 et non de 300 m2. Il relève que l'ASL a confirmé, par lettre du 27 octobre 2023, le respect de l'emprise maximale au sol autorisée. Il soutient qu'il n'y a pas lieu de tenir compte, dans le calcul de cette emprise au sol, le bassin de piscine, le bassin de rétention, les plages de piscines, qui ne dépassent pas du sol naturel plus de 0,60 mètres, pas plus que les terrasses non couvertes de plain-pied, et ce, conformément à l'article 15 du règlement du PLU de [Localité 10] de décembre 2018, dès lors que, s'agissant de constructions enterrées et de plain-pied, elles ne génèrent pas de projections verticales de leurs volumes et, dès lors, pas d'emprise au sol, conformément à l'article R 420-1 du code de l'urbanisme. En outre, il se prévaut des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme pour soutenir que, la limitation de la surface bâtie devant s'analyser comme une disposition d'urbanisme, la clause litigieuse figurant dans le cahier des charges du lotissement, approuvé par arrêté préfectoral en date du 24 décembre 1927, doit être considérée comme étant caduque. Enfin, il souligne que les statuts de l'ASL ne fait état, dans un article 24, que de deux règles contractuelles et d'urbanisme devant s'appliquer entre les colotis, parmi lesquelles ne figurent pas la clause litigieuse. Il considère donc que la violation d'une règle de droit n'est pas établie avec l'évidence requise en référé. Concernant la prétendue atteinte causée au droit de propriété et à la prétendue perte de vue, il souligne que la maison qui a été détruite était plus haute que celle qui est en train d'être construite. De plus, il affirme que nul ne dispose d'un droit à la vue sur l'environnement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les mesures sollicitées au regard de l'urgence Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. En l'espèce, le cahier des charges-règlement du lotissement du [Adresse 7], approuvé par arrêté préfectoral du 24 décembre 1927 et modifié le 16 mai 1960, stipule que : Les terrains lotis étant exclusivement destinés à l'habitation, il est interdit d'y édifier des constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance, leur volume ou leur aspect, seraient incompatibles avec l'hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement. Tous les commerces sont absolument interdits. Il ne sera édifié, par lot, qu'une construction principale ne comportant qu'un seul logement. Les constructions annexes devront être attenantes à la construction principale et la surface construite sera limitée à 10 % de la superficie du lot (y compris la construction annexe). (...). La hauteur des bâtiments est limitée à un étage sur rez-de-chaussée. La hauteur totale ne devra pas excéder sept mètres à l'arase de la corniche ou génoise, mesurée à partir du point le plus bas du terrain naturel, pris sur le périmètre de la construction. Il est acquis que, par arrêté municipal du 6 mars 2002, entérinant le vote des co-lotis du lotissement du [Adresse 7], l'emprise au sol des constructions a été portée de 10 % à 15 %. Plus précisément, il a été décidé que les constructions annexes devront être attenantes à la construction principale et la surface construite au sol correspondante à l'emprise au sol sera limitée à 15 % de la superficie du lot (y compris la construction annexe). M. [K] [B], qui conteste la validité de cette clause, se réfère aux dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme qui énonce, dans un alinéa 1, que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. S'il n'est pas contesté que le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme, il n'en demeure pas moins que l'alinéa 3 du même article énonce que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Il en résulte que l'alinéa 1 de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme susvisé ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Dans ces conditions, contrairement à ce que le premier juge a considéré, les appelants sont fondés, avec l'évidence requise en référé, à solliciter l'arrêt de constructions qui seraient entrepris en violation de la clause susvisée du cahier des charges relative à la surface construite au sol correspondante à l'emprise au sol. Les plans annexés au permis de construire initial accordé à M. [K] [B], le 26 août 2022, mentionnent différentes emprises. Alors même que le plan de situation indique que l'emprise PLU est de 501 m2, soit 25 % de la surface totale du terrain de 2004 m2, le plan des emprises précise, en plus, que la surface de la toiture totale est de 330 m2 et que l'emprise est de 300 m2, soit 14,97 % de la surface totale du terrain. Il s'avère que les plans annexés au permis de construire modificatif accordé, le 8 décembre 2023, mentionnent d'autres emprises. Le plan de situation se réfère à une emprise PLU de 400,8 m2, soit 20 % de la surface du terrain de 2004, tandis que le plan des emprises fait état d'une emprise PLU de 501 m2, soit 25 % de la surface totale de terrain de 2004 m2, de 330 m2 pour la surface totale de la toiture et d'une emprise de 300 m2, soit 14,97 % de la surface totale de terrain. Alors même que les deux plans des emprises se réfèrent à une emprise de 300 m2, soit 14,97 % de la surface totale du terrain, l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du [Adresse 7] a, à deux reprises, les 23 juillet 2021 et 27 octobre 2023, attesté de la conformité de la construction projetée aux clauses du cahier des charges. Concernant plus particulièrement la surface d'emprise au sol, elle relève, qu'alors même que l'emprise possible est de 300,6 m2 (soit 2004 m2 X 15 %), l'emprise projetée de 300 m2 est conforme à l'emprise maximale autorisée au titre du cahier des charges, soit 15 %, sachant que la piscine et sa partie technique intégrées dans le profit du terrain doivent être considérées comme étant hors emprise au sol. Si les appelants affirment que les plans annexés aux permis de construire révèlent que la surface des constructions est en réalité de 410 m2, soit 110 m2 au-delà de la limite maximale autorisée, ils ne versent aux débats aucun élément permettant de remettre en cause les calculs qui ont été effectués et validés par l'instructeur mandaté par l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement du [Adresse 7]. Bien plus, ils n'établissent aucunement que les constructions qui sont en cours excèdent l'emprise de 300 m2, soit 14,97 % de la surface totale du terrain, telle qu'elle résulte des plans des emprises annexés aux permis de construire. Dans ces conditions, la preuve de constructions qui seraient entreprises en violation de la clause susvisée du cahier des charges relative à la surface construite au sol correspondante à l'emprise au sol n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile. Sur les mesures sollicitées au regard du trouble manifestement illicite et du dommage imminent Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. En l'espèce, les appelants, qui demandent l'arrêt du chantier entrepris par l'intimé pour faire cesser un trouble manifestement illicite, se prévalent de la même violation au cahier des charges que celle examinée ci-dessus. Il est admis que la violation d'un cahier des charges d'un lotissement est notamment susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d'un tel trouble. Or, dès lors que la preuve n'est aucunement rapportée d'une violation par l'intimé du cahier des charges concernant la surface maximale des constructions au sol, le trouble illicite dont se prévalent les appelants n'est pas manifeste. Dès lors, aucun trouble manifestement illicite ne résulte de la surface construite au sol correspondante à l'emprise au sol. Par ailleurs, les appelants se prévalent d'une perte de vue sur la mer du fait de l'importance de la construction entreprise par leur voisin. Il reste que le cahier des charges-règlement du lotissement du [Adresse 7] ne confère à ses co-lotis aucun droit à une vue sur la mer. De plus, à l'examen comparatif des photographies annexées aux permis de construire de l'ancienne maison, qui a été démolie, et de la villa que l'intimé entend édifier, il n'apparaît pas que cette dernière soit plus haute que la précédente. En tout état de cause, la preuve n'est pas rapportée que la hauteur du bâtiment, limitée à un étage sur rez-de-chaussée, viole de manière manifeste les clauses du cahier des charges. Dans ces conditions, aucun trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent ne résulte de l'importance de la construction envisagée et de la perte de vue sur la mer qu'elle engendre. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les appelants, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamné in solidum aux dépens et à verser à M. [K] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. Ils seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel. En outre, l'équité commande de les condamner in solidum à verser à M. [K] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. En revanche, en tant que parties perdantes, les appelants seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne in solidum la société à responsabilité limitée [J] [O] et M. [I] [O] à verser à M. [T] [K] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute la société à responsabilité limitée [J] [O] et M. [I] [O] de leur demande formée sur le même fondement ; Condamne in solidum la société à responsabilité limitée [J] [O] et M. [I] [O] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière Le président