Cour d'appel, 28 novembre 2024. 23/04953

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français Cour D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04953 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJIT Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00238 APPELANTE S.A. SOREQA [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT Monsieur [L] [G] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque :191 INTIMÉE DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA [Localité 10] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Madame [U] [B], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA Cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Valérie GEORGET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : M. [L] [G] était propriétaire du lot n°226 et d'un tiers indivis du lot n°230 de la copropriété située [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] d'une superficie de 760m². Il s'agit d'un appartement T1 (lot n°226) et d'un WC commun (lot n°230). Le bien est situé dans le périmètre du projet d'aménagement de l'ensemble immobilier du [Adresse 9]. Ce projet a fait l'objet d'une DUP par arrêté préfectoral n°2021-0416 du 12 février 2021. Une déclaration de cessibilité a été rendue par arrêté préfectoral n°202-1624 du 15 juin 2021. Une ordonnance d'expropriation RG n°21/00106 a été rendue le 16 décembre 2021. Faute d'accord entre les parties, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny par requête reçue au greffe le 22 novembre 2021 aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à M. [L] [G]. Par jugement contradictoire du 07 décembre 2022, après transport sur les lieux le 23 mars 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a : ANNEXÉ le PV de transport du 23 mars 2022 ; ANNEXÉ les termes de comparaison produits par les parties ; FIXÉ à 70.960 euros, en valeur libre, l'indemnité due par la SOREQA à M.[L] [G] au titre de la dépossession du lot n°226 et du tiers indivis du lot n°230 de la copropriété située [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] ; DIT que la somme de 70.690 euros se décompose de la façon suivante : 63.600 euros (24m² x 2.650 euros) au titre de l'indemnité principale ; 7.360 euros au titre de l'indemnité de remploi ; CONDAMNÉ la SOREQA à payer à M. [L] [G] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNÉ la SOREQA aux dépens. La SOREQA a interjeté appel du jugement par déclaration adressée au greffe du 18 janvier 2023, limité en ce que l'indemnité allouée à M. [L] [G] a été fixée en valeur libre et non en valeur occupée. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Adressées au greffe le 21 mars 2023 par la SOREQA, rectifiées le 30 mars 2023 et notifiées le même jour (AR intimé et CG le 03/04/2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : INFIRMER partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau, fixer les indemnités comme suit : Valeur vénale occupée : 2.650 euros x 24m² x 0.8 = 50.800 euros Remploi : 6.080 euros TOTAL : 56.888 euros 2/ Adressées le 03 juillet 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 19 juillet 2023 (AR appelante le 20/07/2023, AR intimé avisé et non réclamé, signification par acte d'huissier de justice le 18 octobre 2024 en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile), aux termes desquelles, il sollicite la confirmation du jugement. 3/Déposées le 08 novembre 2023 par M. [L] [G], intimé et formant appel incident, notifiées le 15 novembre 2023 (AR appelante et CG le 20/11/2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : DÉCLARER M. [L] [G] recevable en ses demandes, fins et prétentions, DÉCLARER irrecevable la déclaration d'appel de l'appelant ; DÉCLARER la SOREQA mal fondée en ses demandes ; REJETER l'ensemble des demandes de la SOREQA ; En conséquence, CONFIRMER, en toutes ses dispositions, la décision rendue le 10 février 2022(erreur matérielle) par le Juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny, à l'exception de la fixation de la surface indemnisée par l'expropriant ; Incidemment, INFIRMER ET STATUER DE NOUVEAU sur le jugement rendu le 07 décembre 2022 par le juge de l'Expropriation de Bobigny, en tant qu'il a fixé l'indemnité sur la base d'une surface de 24m² et non de 25m² ; En conséquence, FIXER l'indemnité principale à la somme de 66.250 euros en valeur libre, ainsi que la somme de 8.793,75 euros au titre du remploi, soit un total de 75.375 euros ; A titre subsidiaire, si la valeur occupée devait être retenue, FIXER l'indemnité principale à la somme de 62.937,50 euros (décote de 5%) en valeur occupée, ainsi que la somme de 9.125 euros au titre du remploi, soit un total de 71.731,25 euros ; En tout état de cause, CONDAMNER la SOREQA à verser à M. [L] [G] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SOREQA aux dépens de l'instance. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SOREQA fait valoir que : Sur la valorisation du bien en valeur libre, la SOREQA acquiesce sur la valeur de 2.650 euros/m² mais demande un abattement de 20% sur la valeur du bien. Elle produit un bail passé entre M. [G] et M. et Mme [T] et un contrat de location du 19 novembre 2019 entre les époux [T] et la société SOLIHA. Les locaux étaient donc occupés et les occupants ont été relogés dans un logement social à l'initiative de l'autorité expropriante, ce que ne conteste pas l'exproprié, qui argue que ce relogement a eu lieu avant toute procédure judiciaire. Pour évaluer le bien en valeur libre, le jugement a rappelé que le logement était libre au 16 décembre 2021, date de l'ordonnance d'expropriation. Il a par ailleurs développé un raisonnement de caractère subsidiaire expliquant que l'application d'un abattement pour occupation ne résulte pas de l'obligation de reloger son locataire mais du fait qu'un bien occupé s'échange à moindre valeur sur le marché libre. La SOREQA ne conteste pas ce raisonnement mais il montre que le premier juge avait conscience du caractère contestable de son motif initial. En effet, les occupants bénéficiaient d'un bail portant sur les locaux litigieux avec le propriétaire exproprié jusqu'à la date de l'ordonnance d'expropriation. Le fait que la SOREQA les ait relogés par anticipation en raison de l'insalubrité et des risques de saturnisme n'est pas constitutif d'une cause légale de la fin du bail en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail a donc continué à courir en dépit du relogement. Si le bien n'avait pas été insalubre, le propriétaire aurait été en droit de solliciter une indemnité pour perte de loyers. Ainsi, la SOREQA est bien fondée à solliciter un abattement pour occupation car, comme exprimé par le premier juge, un bien occupé a une valeur moindre par rapport à un bien libre sur le marché. A noter que l'abattement de 20% habituellement retenu en expropriation est plus favorable aux propriétaires que celui de 30% mentionné à l'article 973 du code général des impôts. M. [L] [G] rétorque que : Sur l'irrecevabilité de la déclaration d'appel, la déclaration d'appel du 16 janvier 2023 ne mentionne pas la constitution de l'avocat ni même la juridiction saisie, mentions obligatoires d'après les dispositions de l'article 901 du code de procédure civile. L'appelante n'a pas joint de fichier annexe. L'appelante disposait d'un délai jusqu'au 16 avril 2023 pour rectifier, ce qui n'a pas été fait. Il convient donc de constater l'irrecevabilité de la déclaration d'appel de la SOREQA. Sur la confirmation du jugement de 1ère instance, le bien était libre au moment où la consistance du bien a pu être évaluée. En novembre 2019 il n'y avait pas encore de DUP ou déclaration de cessibilité ni saisine du juge de l'expropriation. En tout état de cause, l'article L.322-2 prévoit que la valeur des biens expropriés est appréciée à la date du jugement de 1ère instance. Le Conseil Constitutionnel a par ailleurs précisé dans une décision du 11 juin 2022 que pour assurer la réparation intégrale du préjudice de l'exproprié, le juge peut tenir compte de changements de valeur subis après la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L.322-2 du code de l'expropriation. Sur l'appel incident, si, par extraordinaire, la cour devait reconnaître le bien comme occupé, il est demandé d'une part de fixer la décote à 5% compte tenu de la spécificité de la situation et d'autre part d'indemniser M. [G] pour l'ensemble des pertes de revenus locatifs soit 550 euros par mois depuis le 20 novembre 2019 et pour 12 mois . Le commissaire du gouvernement conclut que : La date de référence est fixée en application des articles L211-1 et L213-4 du code de l'urbanisme au 27 mars 2020, date à laquelle le PLUI d'Est Ensemble est devenu opposable aux tiers. En l'espèce, le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine. Le premier juge a considéré que le bien était libre d'occupation. L'article L322-1 du code de l'expropriation précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En l'espèce, l'ordonnance d' expropriation a été prise le 16 décembre 2021 et à cette date, les locaux étaient libres de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de novembre 2019, comme en atteste le contrat de location passé entre Monsieur et Madame [T] et la SOLIHA signé le 19 novembre 2019 et dont la prise de date d'effet est également le 19 novembre 2019. Le procès-verbal de transport du 23 mars 2022 mentionne que le bien était libre de toute occupation. La confirmation du jugement est donc sollicitée sur ce point. SUR CE, LA Cour - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 18 janvier 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SOREQA du 30 mars 2023, du commissaire du gouvernement du 19 juillet 2023 et de M. [G] du 8 novembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. - sur l'irrecevabilité de la déclaration d'appel de la SOREQA soulevée par M. [G] M. [G] demande de déclarer irrecevable la déclaration d'appel de la SOREQA. Il indique qu'aux termes des dispositions de l'article 901 du code de procédure civile la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3 de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, à peine de nullité : 1° la constitution de l'avocat de l'appelant ; 2° l'indication de la décision attaquée ; 3° l'indication de la cour devant laquelle l'affaire est portée ; 4° les chefs du jugement expressément critiqués auquel l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle. Monsieur [G] expose que la déclaration d'appel adressée à la cour appel le 18 janvier 2023, dans son corps de texte ne mentionne expressément, ni la constitution de l'avocat de l'appelant, ni l'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ; que la déclaration d'appel affectée de ce vice de forme peut être régularisée par une nouvelle déclaration d'appel, dans le délai imparti à l'appelant pour conclure au fond conformément à l'article 910- 4 alinéa 1 du code de procédure civile et R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'en l'espèce, la déclaration d'appel du 16 janvier 2023 ne mentionne ni la constitution de l'avocat, ni même la juridiction saisie ; que l'appelante n'a pas joint d'éventuels fichiers annexes comportant, notamment un acte de constitution ; que par ailleurs, pour régulariser sa déclaration d'appel, l'appelante disposait d'un délai jusqu'au 16 avril 2023, ce qui n'a pas effectué. Monsieur [G] en conclut que la cour devra constater l'irrecevabilité de la déclaration d'appel de la SOREQA du 16 janvier 2023. La SOREQA n'a pas conclu en réponse sur ce point. L'article R311-29 du code de l'expropriation situé dans la section V: voies de recours dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R R311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile. En matière d'expropriation, l'appel est formé soit par RPVA (Cass, 2ème Civ., 10 novembre 2016, n°14-25631) soit en application de l'article R311-24 du code de l'expropriation qui dispose que les décisions rendues en première instance ne sont pas susceptibles d'opposition, que l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour et que la déclaration d'appel est accompagnée d'une copie de la décision. Le code de l'expropriation prévoit donc en sa section V voies de recours des dispositions particulières à savoir l'article R311-24 du code de l'expropriation susvisé ; en conséquence, l'article 901 du code de procédure civile invoqué par M. [G] n'est pas applicable. En l'espèce, la SOREQA a régulièrement formé appel de la décision rendue par le juge de l'expropriation de Bobigny du 7 décembre 2022 RG 21/00238 par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2023 enregistré par le greffe le 20 janvier 2023 et a elle a adressé copie du jugement déféré. Il convient en conséquence de débouter M. [G] de sa demande de voir déclarer irrecevable la déclaration d'appel de la SOREQA. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la SOREQA est limité en ce que l'indemnité de dépossession allouée à M. [G] a été fixée en valeur libre, et non en valeur occupée. L'appel incident de M. [G] porte, outre sur l'irrecevabilité de l'appel, à titre subsidiaire sur les indemnités de pertes de revenus locatifs, sur la superficie du bien, et en cas de fixation en valeur libre sur une demande de décote de 5% soit en conséquence sur le montant de l'indemnité totale de dépossession. S'agissant de la date de référence non contestée, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLUI d'Est Ensemble adopté le 4 février 2020, opposable aux tiers depuis le 27 mars 2020. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UH, correspondant au secteur de préservation des formes urbaines existantes qui n'ont pas vocation à évoluer vers une autre forme urbaine. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier édifié en 1925, soumis au régime de la copropriété. Monsieur [G] est propriétaire des lots suivants : ' lot 226  et 022/10 122èmes des parties communes générales : logement situé dans le bâtiment sur rue, troisième étage, dans le couloir à droite du palier, à gauche dans le couloir, première porte, comportant une cuisine séparée, WC séparé de la cuisine, salle d'eau avec lavabo et douche et une chambre, avec des persiennes électriques. ' Lot 230 et 7/10122è des parties communes générales : il s'agit d'un WC commun, dont Monsieur [G] est propriétaire du tiers indivis. Le premier juge indique que la copropriété du [Adresse 9], construite en 1925, est composée de deux immeubles, comprenant 70 logements : 'le bâtiment A, en front de rue, est composé d'un rez-de-chaussée et de cinq étages. La façade en brique rouge, d'une vingtaine de mètres le long de la [Adresse 9] selon l'exproprié, présente une grande fissure entre le rez-de-chaussée et 1er étage. Au rez-de-chaussée, il y a une loge de concierge ainsi qu'une pièce attenante à usage de logement du gardien. Au sous-sol, il y a la chaudière assurant un chauffage collectif. L'entrée abrite les boîtes aux lettres. ' Le bâtiment, à l'arrière est d'une construction similaire. Des WC se trouvent dans les couloirs communs et sont indivis entre deux ou trois propriétaires. Ils ne sont plus utilisés à ce jour et servent de débarras, les copropriétaires ayant installé dans leurs appartements un WC et une salle d'eau. Les immeubles ne sont pas équipés d'un ascenseur. Les deux bâtiments sont séparés par une petite cour intérieure de la longueur des immeubles et dont le sol est en béton ; une petite construction annexe s'y trouve. Le juge mentionne que SOREQA fait état d'un arrêté d'insalubrité remédiable du 10 mai 2016 et d'un arrêté de péril ordinaire du 21 juillet 2017, concernant une vingtaine de lots, sans toutefois les produire aux débats et d'une importante fuite d'eau dans les parties communes ainsi que de problèmes ponctuels de chaudière ; que Monsieur [G] a précisé que si les parties communes du bâtiment sur cour sont dégradées du fait d'une fuite d'eau qui n'a pas été traitée, le bâtiment sur rue est, quant à lui, en bien meilleur état. La SOREQA produit en appel l'arrêté préfectoral du 10 mai 2016 portant déclaration d'insalubrité. Le premier juge a retenu que les parties intérieures communes (entrée, cour intérieure, escalier, couloir d'accès au logement) sont dégradées, dans un mauvais état d'entretien ; que le revêtement des cages d'escalier se décolle, que la peinture est écaillée, qu'il y a du salpêtre sur les murs, que le sol du couloir est fissuré et que des fils électriques pendent. Il ajoute que la façade du bâtiment A est à l'état d'usage ,souffre d'une fissure et que l'état d'entretien de la copropriété est constitutive de la consistance du logement à évaluer et qu'il sera ce titre pris en considération. S'agissant de l'appartement de Monsieur [L] [G], le premier juge indique qu'il est situé dans bâtiment A sur rue au troisième étage et composé : ' d'une cuisine, avec un lino au sol, de fibre de verre peint au mur et de peinture au plafond; elle est équipée d'un placard bas et d'un évier en inox au-dessus et d'une fenêtre double vitrage et est dans un état entretien moyen, voire médiocre ; ' d'un WC, séparé, à l'état d'usage, comprenant un ballon d'eau chaude ; ' d'une salle d'eau décorée d'un lino au sol et de carrelage au niveau de la douche, équipée d'une douche, d'un petit lavabo et de quelques étagères dans un état d'entretien usager ; ' d'une pièce de vie, décorée d'un lino usagé au sol, posé sur un carrelage, de papier peint au mur et de peinture au plafond, disposant d'une grande fenêtre d'ancienne facture, vétuste, apportant une bonne luminosité naturelle et dans un bon état d'entretien, à l'exception du lino usager et de la fenêtre vétuste. Le premier juge a retenu pour l'évaluation du bien appartenant à Monsieur [G], un état d'entretien moyen, étant précisé que l'état d'entretien n'est pas homogène : ' l'appartement étant globalement à l'état d'usage, dans un état d'entretien entre mauvais et moyen, étant peu équipé (porte en bois avec deux verrous, équipements basiques dans la cuisine) ; ' les murs et plafonds de la salle de vie ayant toutefois été rénovés plus récemment que le reste du logement et la cuisine disposant d'une fenêtre double vitrage. L'appartement ne dispose ni d'une cave, ni d'un parking. S'agissant de l'environnement du bien à évaluer, la [Adresse 9] est située en centre-ville de la commune de [Localité 4], dans un quartier d'habitation composé de pavillons et de petits immeubles. La voie est à proximité de la mairie, de la maison de la culture, d'une crèche, de l'école [8], de commerces ainsi que du tribunal judiciaire implanté de l'autre côté de l'[Adresse 3], axe routier majeur de la commune de [Localité 4]. L'immeuble est desservi par : ' le réseau routier : l'A 86 ' par le réseau de transports en commun : le tramway T1, station [7], la ligne 5 du métro, station [5] et plusieurs lignes de bus. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 7 décembre 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Le premier juge indique que les parties s'accordent pour retenir une surface de l'appartement de 24 m². Monsieur [G] a formé appel incident sur la superficie en demandant de retenir une surface indemnisable de 25 m², le premier juge, ayant exclu le WC de 3 m² dont il était propriétaire d'un tiers du lot. Cependant, le premier juge a exactement intégré la valeur du tiers indivis du WC commun à celle de l'appartement, au regard de son état d'usage actuel de débarras (le logement étant équipé de WC), de sa situation au niveau du couloir (soit séparé de l'appartement) et de la possession indivis d'une très petite surface (1 m²). Le jugement sera donc confirmé sur la superficie de 24 m² pour la fixation de l'indemnité de dépossession. 2° Sur la situation locative Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession due par la SOREQA à Monsieur [L] [G] en valeur libre en indiquant que : - la situation d'occupation d'un bien (libre ou occupé), à la date de l'ordonnance d'expropriation, est constitutive de sa consistance et est prise en compte par le juge lors de la détermination des indemnités ; - qu'en l'espèce, le logement à la date du transport sur les lieux le 23 septembre 2022 était libre d'occupation, étant précisé qu'aucune des parties ne faisait valoir que les lieux étaient occupés à la date de l'ordonnance d'expropriation et qu'ils auraient été libérés ensuite, antérieurement au transport judiciaire ; 'que peu importe que la SOREQA ait relogé les locataires de Monsieur [G] ; qu'en effet, à la date du 16 décembre 2021, date de l'ordonnance d'expropriation, le logement appartenant à celui-ci était libre de toute occupation, les locataires ayant été relogés au mois de novembre 2019. LA SOREQA a formé appel en demandant la fixation de l'indemnité de dépossession en valeur occupée avec application d'un abattement de 20% en acquiesçant à la valeur fixée par le premier juge de 2 650 euros/m². Elle fait valoir qu'il a été produit aux débats un bail passé entre Monsieur [G] , propriétaire exproprié et Monsieur et Madame [T] et un contrat de location du 19 novembre 2019 passé entre Monsieur et Madame [T] et la société SOLIHA et qu'il est ainsi établi en fait que les locaux étaient occupés et que les occupants ont été relogés dans un logement social , et que ce relogement a été réalisé à son initiative, avant toute procédure devant la juridiction. Elle ajoute qu'en effet, jusqu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, laquelle éteint par elle-même tous droits réels ou personnels sur le bien en application de l'article L222-2 du code de l'expropriation, les occupants bénéficient d'un bail portant sur les locaux litigieux passé avec le propriétaire exproprié ; que le fait qu'elle ait relogé par anticipation les occupants au motif principalement que les locaux avaient fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité frappant l'immeuble, notamment par rapport aux risques de saturnisme, n'est pas constitutif d'une cause légale de la fin du bail ; qu'en effet aux termes des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le départ pur et simple du locataire n'est pas une modalité de résiliation du bail, celle-ci intervenant soit à l'initiative du propriétaire pour les causes limitativement énumérées par l'article précité, soit à l'initiative du locataire moyennant un préavis d'un trois mois sous forme de LRAR. Elle conclut que par voie de conséquence, le bail litigieux a continué à courir en dépit du relogement effectué de façon anticipée à l'initiative de l'autorité expropriante et qu'il ne s'est trouvé éteint qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que si le bien n'avait pas été interdit à l'habitation, le propriétaire aurait été en droit de solliciter de l'autorité expropriante la réparation d'un préjudice supplémentaire pour perte de loyers, ce qu'il n'a pas fait puisque le bien était insalubre ; qu'elle est donc bien fondée à solliciter qu'il soit procédé à un abattement pour occupation du bien, non pas du fait de son obligation de reloger l'occupant de bonne foi, résultant des dispositions des articles L314-1 et suivants du code de l'urbanisme, mais du fait que, comme parfaitement exprimé par le premier juge, un bien occupé a une valeur moindre par rapport à un bien libre sur le marché. Elle ajoute enfin que le pourcentage d'abattement de 20 % habituellement retenu par la juridiction de l'expropriation est plus favorable aux propriétaires privés, l'administration fiscale estimant pour sa part qu'un bien occupé a une valeur moindre de 30 % par rapport à un bien libre (article 913 du code général des impôts). M. [G] demande à titre principal la confirmation du jugement et a formé appel incident à titre subsidiaire si la valeur occupée devait être retenue, en demandant l'application d'une décote de 5% en acquiesçant à la valeur fixée par le premier juge à 2650 euros. Il indique comme retenu par le premier juge qu'il ne saurait être retenu un état d'occupation, dès lors qu'à la date à laquelle la consistance du bien a pu être évaluée, le bien était libre ; en effet, en novembre 2019, il n'y avait ni déclaration d'utilité publique (12 février 2021), ni déclaration de cessibilité (15 juin 2021 ), ni saisine du juge de l'expropriation (22 novembre 2021 ), ni transport sur les lieux (23 mars 2022 ) encore moins de jugement (7 décembre 2022 ) ; qu'en tout état de cause, l'article L 322-2 prévoit que la valeur des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance. Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement sur le fondement de l'article L322-1 du code de l'expropriation, puisqu'en l'espèce l'ordonnance expropriation est du 16 décembre 2021; qu'à cette date les locaux étaient libres de toute occupation, les occupants ayant été relogés par la SOREQA au mois de novembre 2019, comme en atteste le contrat de location passé entre Monsieur et Madame [T] et la SOLIHA signé le 19 novembre 2019 et dont la date de prise d'effet est également le 19 novembre 2019. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété est du 16 décembre 2021. Il est produit aux débats (pièce n°3) un bail passé entre Monsieur [G], propriétaire exproprié et Monsieur Madame [T] et un contrat d'occupation à titre onéreux du 19 novembre 2019 passé entre Monsieur Madame [T] et la société SOLIHA avec prise d'effet également au 19 novembre 2019. À cette date, il n'y avait, ni déclaration d'utilité publique du 12 février 2021, ni déclaration de cessibilité du 15 juin 2021, ni même encore saisine du juge expropriation du 22 novembre 2021. En conséquence, il est indifférent que la SOREQA ait procédé au relogement des locataires de Monsieur [G] en application des articles L 341-1 et suivants du code de l'urbanisme et il est établi qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation du 16 décembre 2021, le bien exproprié était libre de toute occupation. Le bail visé ci-dessus a pris fin du fait du relogement et n'a pas continué à courir comme l'indique la SOREQA. Il y a donc lieu en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation de fixer l'indemnité de dépossession en valeur libre. Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité de dépossession due par la SOREQA à Monsieur [G] en valeur libre. La valeur fixée par le premier juge de 2650 euros/m² en valeur libre n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé qui a exactement fixé l'indemnité principale à la somme de : 2650 euros/m² X 24 m²= 63600 euros, Et l'indemnité de remploi par voie de conséquence selon le barème habituel non contesté à la somme de 7360 euros, soit une indemnité totale de dépossession due par la SOREQA à Monsieur [G] à la somme de 70'960 euros en valeur libre. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à M. [L] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner la SOREQA à verser à M. [L] [G] la somme de 3000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Statuant dans la limite de l'appel principal de la SOREQA et de l'appel incident de M. [L] [G] ; Déclare recevables les conclusions des parties ; Déboute M. [L] [G] de sa demande de voir déclarer irrevevable l'appel de la SOREQA ; Confirme le jugement entrepris ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la SOREQA à verser à M. [L] [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SOREQA aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT