Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/01838 N° Portalis 352J-W-B7I-C4A3K N° MINUTE : 3 Assignation du : 23 Janvier 2024 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [W] [L][2] [2] [Adresse 8] [Localité 13] JUGEMENT rendu le 28 Juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [D] [O] [Adresse 7] [Localité 5] Madame [I] [O] épouse [U] [Adresse 17] [Localité 3] Monsieur [G] [O] [Adresse 4] [Localité 11] Monsieur [R] [O] [Adresse 9] [Localité 16] tous représentés par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074 DEFENDERESSE S.A.S. PODARGOS PRISE EN SON ETABLISSEMENT SECONDAIRE DANS LES LIEUX LOUES AU [Adresse 14] [Localité 21] [Adresse 15] [Localité 10] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 30 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2005, M. [D] [O], Mme [I] [O] épouse [U], M. [G] [O] et M. [R] [O] (ci-après les consorts [O]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PODARGOS des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 21], [Adresse 14], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2010, l'exercice de l'activité de « fabrication et la vente de chaussure et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques » et un loyer annuel de 15.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 1er mars 2022, les consorts [O] ont donné congé à la société PODARGOS pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées. Les consorts [O] ont toutefois exclu du renouvellement la pièce située au premier étage dont ils ont sollicité la restitution. Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 juillet 2022, la société PODARGOS a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail mais refuser le montant du loyer demandé ainsi que la restitution de la pièce située au premier étage. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 septembre 2023, les consorts [O] ont notifié à la société PODARGOS un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 34.000 euros hors taxes et hors charges. Puis, par actes de commissaire de justice signifiés les 23 et 24 janvier 2024, les consorts [O] ont assigné la société PODARGOS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été retenue à l'audience du 30 mai 2024 à laquelle les consorts [O] étaient représentés par leur avocat. Aux termes de leur assignation, les consorts [O] demandent au juge des loyers commerciaux de : - dire et juger que le bail se renouvellera pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022 ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.000 euros hors taxes et hors charges par an, sauf à parfaire, à compter du 1er octobre 2022 ; - condamner la société PODARGOS à leur payer la différence entre le montant du loyer tel qu'il sera fixé et le loyer du bail renouvelé depuis le 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal sauf à parfaire ; - condamner la société PODARGOS à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, - désigner un expert en lui attribuant la mission qu'ils indiquent ; - réserver les dépens. Au soutien de leurs demandes, les consorts [O] exposent que la durée du bail ayant excédé douze ans par l'effet de sa prorogation, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-34 du code de commerce. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, les consorts [O] invoquent que les locaux loués bénéficient d'un bon emplacement commercial et se réfèrent à l'avis établi le 14 juin 2023 par M. [J] [X] qui a évalué la valeur locative unitaire à 400 euros/m² en précisant que si les locaux étaient reliés avec les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble voisin, il conviendrait de modifier en conséquence son avis. Ils précisent que l'expert a retenu la surface pondérée résultant du mémoire qui avait été notifié par le preneur le 5 septembre 2003 dans le cadre de la détermination du loyer de renouvellement du 15 juin 2005, soit une surface réelle de 114,81 m² et une surface pondérée de 84,10 m². Ils évaluent ainsi la valeur locative à 33.639 euros arrondis à 34.000 euros. Bien que régulièrement assignée, la société POGARDOS n'a pas constitué avocat. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1- Sur le principe du renouvellement du bail Selon l'article L.145-39 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. En l'espèce, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 1er mars 2022 par les consorts [O] à la société PODARGOS pour le 30 septembre 2022. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2010 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2022, date pour laquelle les consorts [O] ont donné congé à la société PODARGOS. Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de vingt-et-un ans, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il s'avère en effet que l'expert consulté par les consorts [O], M. [J] [X], n'a pu visiter les lieux en raison de l'opposition de la société PODARGOS. Il a, par conséquent, établi son avis au vu des seuls documents qui lui ont été remis alors que seule une visite sur place permet de s'assurer avec certitude des caractéristiques réelles des locaux. Il mentionne d'ailleurs qu'il conviendrait de modifier son avis si les locaux étaient reliés avec les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble voisin. En outre, l'expert a évalué la valeur locative au mois de juin 2023 ainsi qu'il l'indique alors qu'il convient de l'apprécier au 1er octobre 2022, date du renouvellement. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [O] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société PODARGOS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, M. [D] [O], Mme [I] [O] épouse [U], M. [G] [O] et M. [R] [O] et, d'autre part, la société PODARGOS, portant sur les locaux sis à [Localité 21], [Adresse 14], à compter du 1er octobre 2022 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [W] [L] [Adresse 8] - [Localité 13] [XXXXXXXX02] - [Courriel 19] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 21], [Adresse 14], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 27 juin 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [D] [O], Mme [I] [O] épouse [U], M. [G] [O] et M. [R] [O], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 18], [Localité 21]) au plus tard le 13 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [I] [Z] Association AME [Adresse 6] - [Localité 12] [XXXXXXXX01] - [Courriel 20] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 28 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER