Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurence TARTOUR
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sorin MARGULIS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00745 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZF4
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 16 septembre 2024
DEMANDEURS
Madame [J] [V] épouse [H],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1850
Monsieur [L] [V],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1850
Monsieur [Z] [V],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1850
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [X] [D],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurence TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0123 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202406657 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00745 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZF4
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 01/03/2009, [Z] [V] a donné à bail à [F] [X] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 330 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 30 euros.
Le 22/05/2009, un nouveau contrat était conclu entre les parties pour le même appartement mais fixant un loyer mensuel initial de 280 euros.
Par acte de donation-partage du 30/03/2023, [J] [V] épouse [H] et [L] [V] venaient aux droits de [Z] [V] en qualité de propriétaires-bailleurs.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/10/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 10743,51 euros.
Par acte de commissaire de justice remis en date du 13/12/2023 à étude, [J] [V] épouse [H] et [L] [V] ont fait assigner [F] [X] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
- constater la résiliation des deux baux par acquisition des clauses résolutoires pour impayés ;
- ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de [F] [X] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [X] [D] ;
- condamner [F] [X] [D] au paiement d'une somme de 11648,97 euros au titre de l'arriéré locatif ;
- condamner le même au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter des effets de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges ;
- condamner [F] [X] [D] au paiement d'une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 14/12/2023.
L'affaire était appelée à l'audience du 15/01/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 14/05/2024.
[J] [V] épouse [H] et [L] [V], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Ils actualisent la dette locative à la somme de 12857,33 euros. Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles.
[F] [X] [D], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l'audience de voir :
- dire y avoir lieu à l'octori d'un délai de paiement de deux années ;
- dire y avoir lieu à l'octroi d'un délai d'une année pour quitter les lieux;
- dire n'y avoir lieu à condamantion au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 16/09/2024 par mise à disposition au greffe.
Le conseil des demandeurs était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé de la créance locative.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
L'action en résiliation de bail est donc recevable, les bailleurs, personnes privées, justifiant d'une dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 13/10/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[F] [X] [D] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25/11/2023 à minuit, soit à compter du 25/11/2023.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [F] [X] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [X] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [F] [X] [D] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [F] [X] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni en cours de délibéré que [F] [X] [D] reste devoir une somme 12857,33 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 24/04/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [F] [X] [D] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le défendeur justifie de sa situation économique en produisant ses relevés CAF, sa déclaration de revenus sur l'année 2023, une copie de sa carte CMI PRIORITE et une convocation médicale. Il ressort de ces pièces que [F] [X] [D] n'est pas en capacité de régler l'entireté de la créance locative en un seul versement.
Il sera par conséquent autorisé à apurer la dette selon un échéancier de paiement d'une durée de 24 mois, dont les modalités seront prévues au présent dispositif.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées et modifiées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, si le défendeur justifie de sa situation financière et médicale, il résulte du décompte produit par les bailleurs qu'il ne règle plus les loyers depuis 2021, même partiellement. La dette locative est à ce jour particulièrement importante, et un maintien dans les lieux ne pourrait qu'augmenter cette dette locative déjà significative. Or, les bailleurs sont des personnes privées et subissent nécessairement un préjudice du fait de la perte du loyer depuis plusieurs années.
Il convient enfin de relever que [F] [X] [D] bénéficie du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et du sursis de la trêve hivernale.
Dans ces conditions, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à la situation des chacune des parties, et en équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [F] [X] [D] aux dépens de la procédure.
Compte tenu de l'ancienneté de la dette et de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DIT que les bailleurs sont recevables en leur action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
CONSTATE la résiliation des deux baux conclus les 01/03/2009 et 22/05/2009 entre les parties à compter du 25/11/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [J] [V] épouse [H] et [L] [V] pourront faire procéder à l'expulsion de [F] [X] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux selon les dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
AUTORISE [J] [V] épouse [H] et [L] [V] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de [F] [X] [D] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due à [J] [V] épouse [H] et [L] [V] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE [F] [X] [D] à payer à [J] [V] épouse [H] et [L] [V] la somme de 12857,33 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 24/04/2024, terme d'avril 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE [F] [X] [D] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 535 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [F] [X] [D] d'une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l'envoi par le créancier d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;
CONDAMNE [F] [X] [D] aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit de la décision.
La greffière La juge des contentieux de la protection
