Cour d'appel, 14 juin 2023. 22/02798

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2023 N° 2023/ 269 N° RG 22/02798 N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5UT S.A.R.L. COULEURS SOLEIL RESIDENCES C/ [E] [T] [W] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Nathalie RAYE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 10 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/000465. APPELANTE S.A.R.L. COULEURS SOLEIL RESIDENCES prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant Me Sydney CHARDON, membre de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Madame [E] [T] née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 3] Monsieur [W] [N] né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 3] représentés par Me Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES exploite sur la commune de [Localité 5] un ensemble immobilier à usage de location saisonnière, sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Il a été loué aux consorts [D] un studio n°402, initialement pour la période du 15 décembre 2012 au 12 janvier 2013 pour 580 €. A partir du 30 juillet 2016, ils ont été déplacés dans l'appartement n°401. Ils ont conclu une multitude de baux saisonniers sans interruption pendant plus de 8ans. Par LRAR du 6 juillet 2021, les consorts [D] ont été informés que l'appartement avait été vendu et que la restitution des clés devait avoir lieux au plus tard le 9 juillet 2021. Par assignation en date du 29 juillet 2021, les consorts [D] ont assigné devant le tribunal de proximité d'ANTIBES la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES en requalification de leur contrat de location saisonnière en bail d'habitation. Par jugement rendu le 10 février 2022, le Tribunal de proximité d'ANTIBES a : DECLARE recevable l'action de Mme [E] [T] et M. [W] [N], REQUALIFIE le contrat de location saisonnière liant la SARL COULEURS SOLElL RESIDENCES à Mme [E] [T] et M. [W] [N] en un contrat de location vide soumis à la loi du 06 juillet l989, à effet au 15 décembre 2012, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, DIT qu'en conséquence Mme [E] [T] et M. [W] [N] ne sont pas occupants sans droit ni titre à compter du 3 juillet 2021 CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [W] [N] à payer à la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES la somme de 2100 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période 3 juillet 2021 au 2 octobre 2021, CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à rembourser à Mme [E] [T] et M.[W] [N] la somme de 30 371,88 euros au titre d'un trop-perçu de loyers pour la période du l5 décembre 2012 au 2 juillet 2021 inclus, ORDONNE la compensation entre les condamnations ci-dessus, CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [E] [T] et M. [W] [N] la somme de 2500 euros chacun à titre de dommages et intérêts, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [E] [T] et M. [W] [N] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 24 février 2022,la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: VOIR REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal de proximité d'Antibes en date du 10 février 2022 en ce qu'il a : - DECLARE recevable l'action de Mme [E] [T] et M. [W] [N] -REQUALIFIE le contrat de location saisonnière liant la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à Mme [E] [T] et M. [W] [N] en un contrat de location vide soumis à la loi du 06juillet 1989, à effet au 15 décembre 2012, moyennant un loyer mensuel de 700 euros - DIT qu'en conséquence Mme [E] [T] et M. [W] [N] ne sont pas occupants sans droit ni titre à compter du 3 juillet 2021 -CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [W] [N] à payer à la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES la somme de 2100 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période 3 juillet 2021 au 2 octobre 2021 - CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à rembourser à Mme [E] [T] et M. [W] [N] la somme de 30 371,88 euros au titre d'un trop-perçu de loyers pour la période du 15 décembre 2012 au 2 juillet 2021 inclus - ORDONNE la compensation entre les condamnations ci-dessus - CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [E] [T] et M. [W] [N] la somme de 2500 euros chacun à titre de dommages et intérêts - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes - CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [E] [T] et M. [W] [N]1a somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES aux dépens. STATUANT A NOUVEAU A TITRE PRINCIPAL VOIR DECLARER prescrite l'action en requalification entreprise par Mme [E] [T] et M. [W] [N] ; SUBSIDIAIREMENT, LES VOIR DEBOUTER de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER in solidum Mme [E] [T] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée notamment en l'état de l'impossibilité de vendre le bien ; CONDAMNER in solidum Mme [E] [T] et M. [W] [N] au paiement de l'arriéré locatif pour un montant de 20 321,40 € à parfaire jusqu'au jour de libération effective des lieux ou d'expulsion sur la base des prestations contractuelles ; ORDONNER leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef en l'état de la fin du contrat au 5 juillet 2021 en la forme accoutumée, même avec l'assistance de la force publique ; CONDAMNER in solidum Mme [E] [T] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que la demande de requalification est prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, loi dont les intimés demandent l'application, -que le premier juge a considéré à tort que le point de départ de la prescription est la date du jugement, alors que c'est le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, -qu'en tout état de cause la demande de requalification ne pourrait concerner que les loyers remontant trois ans avant l'assignation du 29 juillet 2021 soit le 29 juillet 2018 alors que le jugement fait remonter les effets de sa décision concernant le trop perçu locatif au 15 décembre 2012, -que l'ensemble des contrats conclus depuis le 15 décembre 2012 reprennent comme adresse pour les intimés une adresse en Italie, que la location est saisonnière, que les locataires n'ont pas leur domicile principal dans le bien loué, qu'à titre de résidence provisoire et de plaisance à l'occasion de leurs vacances, -que les intimés n'étaient pas à jour du règlement des contrats et une mise en demeure leur a été faite le 6 juillet 2021, leur signifiant que le dernier bail prenait fin le 5 juillet 2021, que l'appartement était sous compromis de vente et qu'il leur était proposé un logement équivalent, -que la limitation des baux saisonniers à 90 ou 120 jours n'est imposée qu'aux locations par un agent immobilier soumis à la loi HOGUET du 2 janvier 1970, inapplicable en l'espèce puisque la gestion de la résidence et de la location est assurée par le bailleur directement, -que l'article 2 de l'arrêté du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières ne limite pas la durée de ces dernières, -que les baux signés respectent la législation en vigueur, -qu'aucune pièce n'est produite aux débats qui serait de nature à démontrer la réalité d'une résidence principale alléguée par les intimés, -qu'en tout état de cause le contrat de réservation initial du 15 décembre 2012 fait expressément référence au descriptif du mobilier garnissant la logement, -que les intimés ne paient plus aucune somme tout en se maintenant dans les lieux, ce qui rend surprenant les dommages et intérêts accordés en première instance pour leur départ précipité au regard de leur grand âge, -que leur dette locative s'élève en mars 2023 à la somme de 20 321,40€, -que le dernier contrat expirait le 5 juillet 2021 et les intimés doivent être expulsés, -qu'en raison de leur résistance abusive et injustifiée la vente du logement n'a pu avoir lieux, ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 20 000€. Mme [T] et M.[N] concluent: CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions DEBOUTER la SARL COULEURS SOLEIL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions Si la Cour devait réformer partiellement la décision entreprise : A titre principal : REQUALIFIER la relation contractuelle (baux saisonniers) en bail d'habitation avec effet au 15/12/2012 A titre subsidiaire : REQUALIFIER la relation contractuelle (baux saisonniers) en bail meublé EN TOUT ETAT DE CAUSE et compte tenu de la requalification en bail d'habitation ou meublé : FIXER le loyer mensuel du solidairement par Mme [T] et M. [N] à la somme de 700 € par mois, eau et électricité inclus, avec effet rétroactif CONDAMNER la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [T] et M. [N] la somme de 30.371,88 € au titre du trop-perçu des loyers CONDAMNER la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [T] et M. [N] la somme 5.000 € au titre du préjudice subi, soit 2.500 € chacun CONDAMNER la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à payer à Mme [T] et à M. [N] la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du CPC CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens Ils soutiennent: -que sur plus de 8 ans et demi pas moins de 111 contrats ont été signés, -qu'ils ont réglé un loyer mensuel moyen de 1037€ pour l'occupation d'un studio, -que le bailleur ne peut contester qu'il ne s'agit pas de leur résidence principale pour les croiser sur place tous les jours, y ayant ses bureaux, -que le bailleur ne saurait ignorer que les locations saisonnières ne peuvent excéder 90 à 120 jours selon la commune, qu'il encourt les sanction de l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation pour local irrégulièrement transformé, -que dans les fait suite au courrier du 6 juillet 2021 aucune proposition de relogement ne leur a été faite, -que le bailleur ne justifie nullement de la vente du logement, -que depuis le 3 juillet 2021, le bailleur a refusé de leur établir tout contrat, aucun appel de fond n'a été fait, ils ne sont pas en mesure de connaître le montant du loyer, -que la prescription ne court pas à compter du début de la relation contractuelle mais à la fin de celle-ci, donc à compter du 3 juillet 2021, -que les baux saisonniers doivent être requalifiés en bail d'habitation pour que la relation contractuelle soit soumise à la loi du 6 juillet 1989 et ce depuis l'origine, ou subsidiairement en bail meublé, avec un loyer eau et électricité inclus de 700€ par mois, et la restitution du trop perçu, outre l'octroi de dommages et intérêts. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. Les parties ont exprimé à l'audience du 13 mars 2023 leur accord pour le rabat de l'ordonnance de clôture et la clôture de l'affaire au 13 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription de l'action en requalification du bail saisonnier en bail d'habitation L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Cette prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique à une action d'un locataire, qui étant bénéficiaire d'un bail saisonnier, revendique sa requalification en bail d'habitation soumis à cette loi. Ainsi, l'assignation des consorts [D] étant du 29 juillet 2021, ils ne sont pas prescrits dans leur demande relative aux baux signés à compter de juillet 2018, de sorte que le jugement est confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir que constitue la prescription soulevée par le bailleur. Sur la requalification du bail saisonnier en bail d'habitation Il résulte de l'article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées. Ainsi, le juge ne saurait s'en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties. Il résulte de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur. En l'espèce, les intimés ont conclu avec l'appelante 47 baux s'agissant de l'appartement 402 et 64 s'agissant de l'appartement 401 qualifiés de locations saisonnières meublées depuis le 15 décembre 2012 jusqu'au 3 juillet 2021 sans aucune interruption. Il est précisé dans ces baux et notamment ceux non touchés par la prescription comme postérieur à juillet 2018, qu'il s'agit de locations saisonnières, pour des preneurs ayant une adresse en Italie, que ces derniers n'ont pas leur domicile principal dans le bien loué, qui ne l'est qu'à titre de résidence provisoire et de plaisance à l'occasion de leurs vacances. Il appartient donc aux intimés d'établir par un faisceaux d'indices qu'ils ont effectivement leur résidence principale dans le logement objet des présentes. Cela résulte du fait que les baux se sont succédé depuis le 7 décembre 2012 jusqu'au 3 juillet 2021, sans aucune interruption, que les intimés ont fait l'objet d'un recensement par les services de la mairie d'[Localité 4] [Localité 5] le 17 janvier 2019 à l'adresse du bien objet du litige, que c'est à cette adresse que le bailleur leur a signifié par lettre recommandée avec accusé de réception son courrier de mise en demeure de paiement de l'arriéré locatif et de libération des lieux, du 6 juillet 2021 et non à l'adresse italienne inscrite aux baux, révélant par là même sa connaissance de ce qu'elle constitue leur résidence principale, toujours occupée par eux. Ainsi, considérant que les intimés ont leur résidence principale à l'adresse du bien objet des baux, c'est à juste titre que le premier juge a requalifié les baux saisonniers en bail d'habitation. En l'espèce, les baux postérieurs à juillet 2018 ne sauraient être qualifiés de baux d'habitation meublés, en effet s'il y est indiqué que la cuisine est équipée, que le séjour comporte des lits simples, que le logement comporte une cabine lits superposés, une télévision par satellite et un téléphone, il n'est pas établi que ce logement contenait la liste des meubles prévus au décret du 31 juillet 2015 (notamment couette ou couverture, vaisselle, ustensiles de cuisine, tables et chaises, matériel d'entretien ménager...). En conséquence, le jugement est confirmé en ce que la requalification a été faite en bail d'habitation vide, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ce dès l'origine à savoir le 7 décembre 2012. Sur la fixation du loyer et la restitution des loyers indus Cette requalification de bail saisonnier en bail d'habitation vide a nécessairement des conséquences sur le montant du loyer dont il est établi par les pièces versées aux débats qu'il a été en moyenne du 7 décembre 2012 au 3 juillet 2021 de 1037€ pour un studio. En effet, il a été appliqué aux intimés un tarif 'été' alors que le logement a été occupé toute l'année. Il ressort des conclusions même du bailleur que ce dernier sollicite depuis août 2021 un loyer mensuel de 652€ hors période estivale ( juin 1293,60€, juillet 1293,60€, août 2 224,60€) et de 684,60€ depuis janvier 2023, alors que les preneurs proposent de payer un loyer de 700€ par mois eau et électricité comprise, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il a fixé à 700€ mensuel ce loyer eau et électricité incluses. Pour autant, il convient de rappeler les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 duquel il résulte que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Ainsi, les preneurs ne peuvent solliciter le remboursement du trop perçu que sur la période du 3 juillet 2018 au 3 juillet 2021. Sur cette période, ils ont versé 35 201,5€ alors qu'ils auraient du régler la somme de 28 938€ de sorte qu'il doit leur être restitué par le bailleur la somme de 6 263,5€. Sur la demande de dommages et intérêts Il résulte de l'article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, les intimés ne justifient pas d'un préjudice autre que celui couvert par la restitution du trop perçu de loyer de sorte qu'il n'est pas fait droit à leur demande de dommages et intérêts. Sur les demandes reconventionnelles Sur le montant de l'arriéré locatif Il ressort des éléments versés aux débats que les intimés ne se sont plus acquittés de leur loyer depuis le 3 juillet 2021, de sorte que leur arriéré de loyer à mars 2023 est de ( 20 x 700€) 14 000€. La compensation entre les condamnations sera ordonnée. Sur la demande d'expulsion Cette demande nouvelle en cause d'appel sera déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Considérant que le bailleur n'a pas délivré de congé pour vendre conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à ses locataires, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il ne pouvait invoquer un préjudice résultant de l'impossibilité pour lui de vendre le bien et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel et chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance comme d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 10 février 2022 par le Tribunal de proximité d'ANTIBES en ce qu'il a: - DECLARE recevable l'action de Mme [E] [T] et M. [W] [N], -REQUALIFIE le contrat de location saisonnière liant la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à Mme [E] [T] et M. [W] [N] en un contrat de location vide soumis à la loi du 06juillet 1989, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, - DIT qu'en conséquence Mme [E] [T] et M. [W] [N] ne sont pas occupants sans droit ni titre à compter du 3 juillet 2021, - DEBOUTE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive, INFIRME le jugement pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [W] [N] à payer à la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES la somme de 14 000 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période de juillet 2021 à mars 2023, inclus, CONDAMNE la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES à rembourser à Mme [E] [T] et M. [W] [N] la somme de 6 263,50 euros au titre d'un trop-perçu de loyers pour la période du 3 juillet 2018 au 3 juillet 2021 inclus, ORDONNE la compensation entre les condamnations ci-dessus, DEBOUTE Mme [E] [T] et M. [W] [N] de leur demande de dommages et intérêts, Y ajoutant, DIT irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande d'expulsion des consorts [T] - [N] par la SARL COULEURS SOLEIL RESIDENCES, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, ni en première instance ni en cause d'appel, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT