Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/02701

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02701 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQ6B SL TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON 25 avril 2022 RG :20/01878 [Y] [Y] C/ S.C.I. PAPILLON Grosse délivrée le 21/12/2023 à Me Marie MAZARS à Me Philippe PERICCHI COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 25 Avril 2022, N°20/01878 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Séverine LEGER, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Clémence GOUJON, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 28 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Novembre 2023 prorogé au 21 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [V] [Y] née le 10 Juillet 1976 à [Localité 11] [Adresse 6] [Localité 9] Représentée par Me Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Catherine BODIN MAITAM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [L] [Y] né le 18 Janvier 1975 à [Localité 12] [Adresse 6] [Localité 9] Représenté par Me Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Catherine BODIN MAITAM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : S.C.I. PAPILLON société civile immobilière au capital de 460.000 €, inscrite au RCS d'AVIGNON sous le n° D 424 927 333, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] [Localité 13] Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me André BERNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 21 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 février 2018, la SCI Papillon a donné mandat à l'agence immobilière Art Immo de proposer à la vente des terrains non viabilisés cadastrés AP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] situés sur la commune de [Localité 13] (84560) pour un prix de 172 000 euros. Par courriel du 21 mai 2018, Mme [V] [O] [U] et son époux, M. [L] [Y] ont formulé auprès de l'agence immobilière Art Immo une offre d'achat concernant les parcelles cadastrées AT [Cadastre 2], AP [Cadastre 7] et AP [Cadastre 8] sises à [Localité 13] appartenant à la SCI Papillon pour un montant de 160 000 euros. Par mention manuscrite, Mme [E] [B], gérante de Ia SCI Papillon a indiqué ' Bon pour vente pour un prix de cent soixante mille euros - frais d'agence inclus, soit 150 mille euros vendeur et 10 mille euros de frais d'agence '. Divers échanges sont intervenus entre les parties et leurs notaires sur la formalisation et les modalités de la vente notamment sur l'intervention d'un géomètre aux fins d'établissement d'un procès-verbal d'aménagement de la parcelle AT [Cadastre 2], dont la division était finalement envisagée. Par acte d'huissier de justice délivré le 28 septembre 2018, les époux [Y] ont fait sommation à la SCI Papillon de régulariser une promesse de vente concernant les trois parcelles susvisées pour un montant de 160 000 euros frais d'agence inclus. Aucune solution n'a pu être trouvée entre les parties sur la réalisation de vente. Par acte d'huissier de justice délivre le 21 juillet 2020, M. et Mme [Y] ont fait assigner la SCI papillon devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins de : - constater que par son attitude, la SCI Papillon a violé incontestablement les obligations légales et contractuelles pesant sur elle en raison de son acceptation de l'offre du 21 mai 2018 formulée par M. et Mme [Y], - dire qu'il est acquis que la vente entre les parties est parfaite en raison de l'acceptation de l'offre du 21 mai 2018 par la SCI Papillon alors qu'elle ne souffre d'aucun vice du consentement, - dire que les demandes de M. et Mme [Y] sont bien fondées en fait et en droit, - dire que le jugement à intervenir consacrera la perfection de cette vente et vaudra vente de sorte que la SCI Papillon sera contrainte à venir signer au plus tard dans le mois de la signification à intervenir, ledit acte utile à constater définitivement et matériellement la vente à intervenir, en l'y condamnant, - Elle sera ainsi condamnée à comparaître et se rendre dans ce délai en l'étude notariale de Maître [N] [M], Notaire, [Adresse 3] pour signer en présence de M. et Mme [Y], l'acte définitif de vente au prix de 150 000 € outre 10 000 € de frais d'agence, - dire que la SCI Papillon devra dès le prononcé se rapprocher de son notaire et lui donner pour instruction si cela n'est pas déja fait, d'un géomètre expert de sorte que l'état de division utile soit présent dans les délais requis à l'acte définitif d'achat, - dire que dès le prononcé de la décision à intervenir, M. et Mme [Y] seront ouverts à en faire la publicité foncière, - condamner en tant que besoin la SCI Papillon sous astreinte de 2000 € par jour de retard dans un délai d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir à venir signer en l'étude de Maître [N] [M] notaire, [Adresse 3] l'acte définitif de vente portant sur les parcelles situées à [Localité 13] cadastrées AT [Cadastre 2] et AP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] anciennement AP [Cadastre 4], - condamner la SCI Papillon au paiement de 70 000 € en raison de leur résistance abusive, - condamner la SCI Papillon au paiement de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la SCI Papillon aux entiers dépens de I'instance. Par jugement contradictoire du 25 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Avignon a : - rejeté la fin de non-recevoir fondée sur le caractère équivoque de la chose vendue, - déclaré irrecevables les demandes relatives à l'exécution de la vente des parcelles cadastrées AT [Cadastre 2], AP [Cadastre 7] et AP [Cadastre 8] à [Localité 13] appartenant à la SCI Papillon de Mme [V] [O] [U] épouse [Y] et M. [L] [Y] en application du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, - rejeté la demande de Mme [V] [O] [U] épouse [Y] et M. [L] [Y] au titre des dommages et intérêts, - rejeté la demande de la SCI Papillon au titre des dommages et intérêts, - condamné Mme [O] [U] épouse [Y] et M. [L] [Y] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles à la SCI Papillon, - condamné Mme [O] [U] épouse [Y] et M. [L] [Y] aux entiers dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le tribunal a considéré que les demandes des époux [Y] étaient irrecevables en raison de l'atteinte au principe de l'estoppel compte tenu du caractère contradictoire de leurs prétentions portant tout à la fois sur la reconnaissance du caractère parfait de la vente et sur une demande de désignation d'un géomètre expert aux fins de division d'une des parcelles objet de la vente. Par déclaration du 3 août 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 20 mars 2023, la procédure a été clôturée le 6 septembre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 21 septembre 2023, déplacée au 28 septembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 09 novembre 2023, prorogé au 21 décembre 2023 en raison de l'absence de dépôt du dossier de plaidoirie des appelants. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2022, les appelants demandent à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de : - Dire parfaite la vente entre les parties en raison de l'acceptation de l'offre du 21 mai 2018 par la SCI Papillon alors qu'elle ne souffre d'aucun vice du consentement ; - Dire que l'arrêt consacre la perfection de cette vente et vaut vente; En conséquence, - Condamner la SCI Papillon à signer au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir ledit acte utile à constater définitivement et matériellement la vente à intervenir ; - Condamner la SCI Papillon à comparaitre à se rendre en l'étude notariale de Maître [M], notaire à [Localité 14], pour signer l'acte ; - Condamner la SCI PAPILLON à faire le nécessaire afin que le géomètre expert ait fait un état de division définitif qui puisse qu'il soit dans les délais requis à l'acte définitif d'achat ; - Dire que dès le prononcé de la décision à intervenir M. et Mme [Y] seront ouverts à en faire la publicité foncière ; En tant que de besoin, -Condamner la SCI Papillon sous astreinte de 2000 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification à venir signer en l'étude de Maître [M], notaire à [Localité 14] l'acte définitif de vente portant sur les parcelles situées à [Localité 13], cadastrées AT [Cadastre 2] et AP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] anciennement AP [Cadastre 4] ; En tout état de cause, - Condamner la SCI Papillon à payer à M. et Mme [Y] la somme de 70 000 euros en raison de leur résistance abusive ; - Condamner la SCI Papillon à payer à M. et Mme [Y] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouter la SCI Papillon de toutes ses demandes. Les appelants font essentiellement grief au tribunal d'avoir retenu à tort une atteinte non caractérisée au principe d'estoppel au moyen que la SCI Papillon n'a jamais été induite en erreur sur les demandes présentées par leurs soins dont l'objet n'a aucunement été modifié au cours de l'instance. Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023 l'intimée demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire, au cas où la cour d'appel accueille la demande des époux [Y], d'infirmer la partie du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes des époux [Y], - déclarer fondée la position de la SCI Papillon selon laquelle l'offre du 21 mai 2018 des époux [Y] et son acceptation par la SCI Papillon ne pouvaient pas s'analyser en une promesse synallagmatique de vente exécutoire puisque la chose à vendre n'a pas été clairement définie; - débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes ; - condamner les époux [Y] aux entiers dépens au titre de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamner les époux [Y] à payer à la SCI Papillon la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils excipent du caractère contradictoire des demandes présentées par les appelants et soulèvent le caractère équivoque de la chose objet de la vente rendant impossible le caractère parfait de la vente au regard des réserves portées dans l'offre d'achat concernant la parcelle AT [Cadastre 2] pour laquelle la SCI Papillon n'avait d'ailleurs pas délivré de mandat de vente à l'agence immobilière. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'irrecevabilité des demandes fondées sur l'atteinte au principe d'Estoppel : La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. Mais la seule circonstance qu'une partie se contredise au détriment d'autrui n'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir. En l'espèce, le tribunal a retenu une atteinte au principe d'Estoppel caractérisée par la contradiction des prétentions présentées par les demandeurs qui sollicitaient tout à la fois la reconnaissance du caractère parfait de la vente et la désignation d'un géomètre expert aux fins de division d'une parcelle objet de la vente. C'est à tort que le premier juge a ainsi déclaré l'action irrecevable alors que les époux [Y] n'ont à aucun moment modifié l'objet de leurs prétentions au cours de l'instance de sorte qu'aucune atteinte à la loyauté procédurale ne peut leur être reprochée, ni aucune méprise afférente aux intentions des demandeurs qui étaient loisibles à développer plusieurs prétentions sur lesquelles il appartenait au juge de se prononcer sur le bien-fondé. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré les demandes principales des époux [Y] irrecevables. Sur le bien-fondé des demandes : En dépit de plusieurs rappels, les appelants n'ont pas déposé leur dossier de plaidoirie et n'ont donc pas transmis leurs pièces à la cour. Ils n'ont par ailleurs développé aucun moyen à l'appui de leur prétention au fond. Bien que sollicitant dans le dispositif de leurs conclusions le caractère parfait de la vente fondé sur l'acceptation de l'offre du 21 mai 2018 par la SCI Papillon, ils ne développent en effet aucun moyen au soutien de cette prétention dans le corps de leurs écritures alors que les intimés excipent de leur côté de l'absence de promesse synallagmatique de vente exécutoire en l'absence de définition précise de l'objet de la vente. L'offre d'achat du 21 mai 2018 signée par les époux [Y] n'est pas versée aux débats mais son contenu est reproduit comme suit dans les écritures des intimés : ' Pour faire suite à notre visite en date du lundi 30 avril 2018 d'un terrain constructible situé [Localité 10] (parcelle AT [Cadastre 2] et anciennement AP [Cadastre 5] soit maintenant AP [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) [Localité 13], nous vous confirmons par la présente notre souhait d'acquérir ce terrain. Notre proposition s'élève à 160 000 euros (ent soixante mille euros) sous réserve d'avoir les surfaces de la place de parking qui nous sera attribuée'. Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Pour que la vente soit parfaite entre les parties, il doit exister un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix. Si la SCI Papillon a apposé sur la proposition de vente, les mots 'Bon pour vente au prix de 160000 euros frais d'agence inclus soit 150 000 euros vendeur et 10 000 euros de frais d'agence', aucun compromis de vente n'a été régularisé entre les parties qui ont ensuite échangé divers messages électroniques afférents à la transmission des plans concernant les parcelles. La réserve portée par les époux [Y] dans leur proposition d'achat concernant la place de parking devant leur être attribuée fait précisément obstacle à l'existence d'un accord ferme des parties sur la chose objet de la vente de sorte que l'accord donné par la SCI Papillon s'analyse en la seule existence de pourparlers initiés entre les parties. C'est donc à bon droit que les intimés se prévalent du caractère équivoque de l'offre d'achat et la demande principale des appelants tendant à voir constater le caractère parfait de la vente ne peut par conséquent prospérer et sera rejetée. Leur prétention accessoire fondée sur l'allégation d'une résistance abusive de la SCI Papillon sera également rejetée en ce qu'ils succombent en leur demande principale. Sur les autres demandes : Succombant à l'instance, M. et Mme [Y] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de les condamner à payer la somme de 2 000 euros à la SCI Papillon au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge d'un montant similaire étant confirmée. Les appelants seront déboutés de leur prétention du même chef en ce qu'ils succombent. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes relatives à l'exécution de la vente des parcelles litigieuses en application du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; Statuant à nouveau, Déclare les demandes présentées par M. [L] [Y] et Mme [V] [Y] recevables ; Déboute M. [L] [Y] et Mme [V] [Y] de leurs demandes; Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour et y ajoutant, Condamne M. [L] [Y] et Mme [V] [Y] aux entiers dépens de l'appel ; Condamne M. [L] [Y] et Mme [V] [Y] à payer à la SCI Papillon la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,