Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/15193

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 N° 2023/777 Rôle N° RG 22/15193 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKMQ S.A.S. NAYAAB FOOD S.C.I. HMRL C/ Syndic. de copro. [Adresse 2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Farouk MILOUDI Me Robert CHEMLA Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01071. APPELANTES S.A.S.U. NAYAAB FOOD dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Farouk MILOUDI de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE S.C.I. HMRL dont le siège social est [Adresse 3] représentée par Me Farouk MILOUDI de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE INTIME Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] Représenté par son syndic la SASU PROAZUR DAGASSO dont le siège social se situe à [Adresse 5] représenté par Me Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE: La SCI H.M.R.L est propriétaire d'un local commercial et d'une cave constituant respectivement les lots n°1 et n°2 de l'immeuble placé sous le statut de la copropriété, situé angle [Adresse 1] et [Adresse 2], qu'elle a donné à bail commercial à la SASU Nayaab food, exploitant un fonds de commerce de restauration rapide. Se plaignant de nuisances olfactives venant de ce restaurant, et plus précisémment d'odeurs de friture,le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (SDC) a fait assigner la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food, par acte d'huissier en date du 7 juin 2022, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins d'obtenir : - leur condamnation solidaire sous astreinte à procéder à l'enlèvement de la gaine d'évacuation des fumées installée dans les parties communes du SDC, - la restitution du barillet d'origine du portillon métallique, - leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 7 mai 2022 par maître [T]. Par ordonnance contradictoire du 14 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : - condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food, à procéder à l'enlèvement de la gaine d'évacuation des fumées installée dans les parties communes du SDC, et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé Ie délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, cette astreinte provisoire ne courant que sur une période de trois mois, - condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food, à payer au SDC la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d'huissier. Le premier juge a notamment considéré : - que la SCI H.M.R.L était copropriétaire-bailleur et donc tenue à ce titre de veiller au respect par son locataire des règles de copropriété, de sorte qu'elle devait être déboutée de sa demande de mise hors de cause, - qu'en l'espèce, il n'était pas sérieusement contestable que la SCI H.M.R.L n'avait pas obtenu l'autorisation en 2019 de l'assemblée générale des copropriétaires, d'installer la gaine d'évacuation des fumées dans les parties communes, comme elle l'a pourtant fait, suivant constat d'huissier en date du 7 mai 2022 dont il ressort qu'une gaine d'évacuation des fumées a été installée dans les parties communes et engendre d'importantes odeurs de friture, - que cette installation réalisée sans autorisation préalable de l'assemblée genérale des copropriétaires, qui porte atteinte aux parties communes et qui occasionne une gêne olfactive pour les autres copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, - que la seule production par le SDC d'un constat d'huissier du 7 mai 2022 qui se contente d'établir que le barillet du portillon apparait récent et que la clé donnée par la présidente du conseil syndical n'ouvre pas ce portillon est insuffisante à démontrer que les défendeurs seraient à l'origine de ce changement. Par déclaration reçue au greffe le 16 novembre 2022, la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food ont interjeté appel de tous les chefs de l'ordonnance dûment repris. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en tous les chefs frappés d'appel, et, statuant à nouveau, de : - mettre hors de cause la SCI HMRL, - débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes, - condamner le SDC à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 04 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le SDC intimé demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab Food à procéder à l'enlèvement de la gaine d'évacuation des fumées installée dans les parties communes du SDC, sous astreinte provisoire passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, courant sur une période de 3 mois, - condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab Food à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab Food aux dépens de première instance, incluant le coût du procès-verbal de constat dressé le 07 mai 2022 par maître [T], Et, y ajoutant en cause d'appel : Condamner solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab Food au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2023. MOTIFS : Sur la demande de mise hors de cause de la SCI H.M.R.L : C'est par des motifs pertinents que le premier juge a débouté la SCI H.M.R.L de sa demande tendant à être mise hors de cause, après avoir rappelé qu'en tant que propriétaire-bailleur, elle était tenue de veiller au respect des règles de la copropriété par son locataire. Le fait que la SCI H.M.R.L. n'exploite pas elle-même le fonds de commerce de restauration est inopérant en l'espèce, dès lors qu'elle est recherchée par le SDC en sa qualité de copropriétaire des locaux donnés à bail à la SASU Nayaab Food. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée. Sur le trouble manifestement illicite : Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties que : - M. [V] était propriétaire des lots n°1 et 2 litigieux depuis le 6 novembre 2019, acquis auprès de M. [R], ancien propriétaire bailleur des locaux constituant les lots n°1 et 2 loués aux époux [X], suivant bail commercial du 16 juin 2003, - par courrier du 6 novembre 2019 adressé au cabinet Foncia, syndic de la copropriété, le conseil de M. [V] lui a indiqué que : * le grand local privatif formant la totalité du rez-de-chaussée, à usage commercial (lot n°2) bénéficiait d'un conduit d'extraction de fumée qui avait été obstrué par un copropriétaire au niveau du deuxième étage de l'immeuble, ce qui l'empêchait d'exploiter son local, * que cette situation avait été portée à la connaissance de l'assemblée générale des copropriétaires, qui, sollicitée sur cette question en 2002 ou 2003, avait donné son accord pour qu'un conduit de cheminée passant par la cour intérieure de la copropriété et fixé sur la façade soit installé, telle que cela ressortait du bail qui lui avait été consenti en 2012, mais que malheureusement, il n'avait pas été possible de retrouver ce document permettant à M. [V] de faire réaliser les travaux en question, - le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, tenue le 11 décembre 2019, mentionne la mise au vote d'une résolution n°4 intitulée 'autorisation à donner à M. [V], propriétaire des lots n°1 et 2 , d'installer, à ses frais exclusifs, un conduit de cheminée sur la façade dans la cour intérieure de la copropriété' et comprenant en pièces jointes le bail commercial mentionnant 'le précédent accord de la copropriété', ainsi que les éléments techniques relatifs aux travaux projetés avec des planches photographiques, cette résolution ayant été rejetée à la majorité des voix, le procès-verbal précisant ' M. [V] précise qu'il va engager une procédure pour abus de majorité et qu'en l'état il est privé de l'usage du seul conduit (partie commune). L'assemblée générale rappelle que des modifications ont été effectuées en façade (changement de fenêtres notamment). Il est demandé au cabinet Foncia de fournir les procès-verbaux des années 2002, 2003 et 2004. L'assemblée générale précise qu'une autorisation aurait déjà été donnée et annexée au bail de 2012, mais non produite ', - par acte notarié du 22 septembre 2020, M. [V] a vendu les lots n°1 et 2 litigieux à la SCI H.R.M.L., - le bail commercial du 16 juin 2003 ayant lié M. [R] et les époux [X] stipule en page 4 : 'l'accord des copropriétaires de l'immeuble a également été sollicité et obtenu sous certaines conditions, (pièce annexée), pour la réalisation de travaux nécessitant leur agrément et tout particulièrement la réalisation d'une cheminée passant par la cour intérieure de la copropriété. Avant exécution desdits travaux de cheminée un plan sera soumis au bailleur' mais ne comporte aucune pièce annexée, - suivant procès-verbal établi le 7 mai 2022, maître [T], commissaire de justice à [Localité 4], a constaté, dès son arrivée dans le hall de l'immeuble à 18 heures, l'existence d'importantes odeurs de friture, puis l'existence d'une imposante gaine de 40 cm de diamètre qui longe toute la hauteur de la cage d'escalier et qui se dirige vers la toiture, - suivant procès-verbal établi le 20 février 2023, maître [U], commissaire de justice à [Localité 4], a constaté à 13h30, l'existence d'une forte odeur de poulet frit dans la cage d'escalier, partie commune de l'immeuble, et à l'intérieur d'un renfoncement fermé par une grille en fer forgé (partie commune non accessible) la présence de la même gaine en provenance du rez-de-chaussée du [Adresse 2], occupé par la SASU Nayaab Food, remontant le long du mur pour s'évacuer par la toiture au- dessus de la partie commune en tôle semi transparente, la toiture ayant été percée pour le passage de la gaine. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les appelantes ne rapportent nullement la preuve de l'existence d'un précédent conduit de cheminée passant par les parties communes depuis 2002, ni d'une quelconque autorisation antérieure à la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 11 décembre 2019 pour installer la gaine d'évacuation litigieuse en passant par les parties communes de l'immeuble. Comme l'a exactement estimé le premier juge, aucune pièce n'établit que le précédent bailleur avait obtenu une telle autorisation en 2002, puisqu'aucune 'annexe en déterminant les conditions', dont il est fait état dans le bail du 16 juin 2003, n'est produite, et, qu'en tout état de cause, une telle annexe ne pourrait être opposée au syndicat des copropriétaires que s'il était justifié qu'il ait été préalablement interrogé sur ce point, et que les copropriétaires aient été consultés, s'agissant de travaux portant atteinte aux parties communes de l'immeuble. D'ailleurs, M. [V], ancien propriétaire des lots n°1 et 2, en était parfaitement conscient puisque le jour même de l'acquisition de ces lots, il a mandaté son conseil pour adresser un courrier au syndic dans lequel il reconnaît qu'il n'avait pas été possible de retrouver le document justifiant d'une autorisation lui permettant de faire réaliser les travaux d'installation d'un conduit en passant par les parties communes, en attirant particulièrement son attention sur le fait qu'en l'absence d'un tel conduit, il ne pouvait pas exploiter ce local commercial, et en sollicitant la mise au vote d'une résolution l'autorisant à en installer un lors de l'assemblée générale des copropriétaires fixée au 11 décembre 2019 . Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il ne peut davantage être sérieusement soutenu que, même si la résolution proposée par M. [V] au vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2019 a été rejetée, la mention figurant au procès-verbal du même jour, selon laquelle 'l'assemblée générale précise qu'une autorisation aurait déjà été donnée et annexée au bail de 2012, mais non produite ' , suffirait à établir l'existence d'une précédente autorisation, alors que cette phrase est rédigée au conditionnel, et que, comme indiqué précédemment, les conditions d'une telle 'autorisation', dont la preuve n'est pas rapportée, sont inconnues. Il s'ensuit que l'installation du conduit d'évacuation des fumées litigieux à l'initiative de la SASU Nayaab Food, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, qui porte atteinte aux parties communes et qui occasionne une gêne olfactive pour les copropriétaires, dont la réalité n'est pas contestée, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, le premier juge ayant à juste titre prononcé la condamnation solidaire de la SCI H.M.R.L et de la SASU Nayaab food, à procéder à l'enlèvement de la gaine d'évacuation des fumées installée dans les parties communes du SDC, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé Ie délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, cette astreinte provisoire courant sur une période de trois mois. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce seul chef critiqué. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food à payer au SDC la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, elle doit être infirmée en ce qu'elle a dit que les dépens comprendraient le coût du procès-verbal de constat dressé le 7 mai 2022 par maître [T], puisque ce dernier ne s'analyse pas comme des frais afférents aux instances, actes et procédure d'exécution au sens des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, mais relève du régime des frais irrépétibles. Succombant, la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food, seront condamnées aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au SDC une indemnité de 3 000 euros, pour les frais qu'il a été contraint d'exposer en cause d'appel, la demande du SDC tendant à inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat dressé le 7 mai 2022 par maître [T] étant rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Et, y ajoutant : Condamne la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab food de leur demande sur ce même fondement, Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] tendant à inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat dressé le 7 mai 2022 par maître [T], Condamne la SCI H.M.R.L et la SASU Nayaab aux dépens de première instance et d'appel. La greffière Le président