Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/05976

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05976 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMSH Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-1392 APPELANTE Madame [U] [R] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008718 du 17/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Madame [X] [E] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Nesrine BELALMI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 juin 2014, Mme [X] [E] a consenti à Mme [U] [R], née [B], un contrat de location, portant sur une chambre, située au [Adresse 4], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, à compter du 15 juin 2014, moyennant un loyer mensuel de 350 euros. Par arrêté du 13 septembre 2019, le Préfet de Paris a mis en demeure Mme [X] [E] de faire cesser la mise à disposition, aux fins d'habitation, de la chambre susvisée, ce local ne pouvant constituer une habitation au vu de ses dimensions. Par acte d'huissier de justice du 4 octobre 2019, Mme [U] [R], née [B], a assigné Mme [X] [E], devant le tribunal d'instance de Paris, aux fins, notamment, de nullité du bail, du fait de la surface inférieure au minimum prescrit par les textes, restitution des loyers et réparation du préjudice subi. Par jugement contradictoire entrepris du 12 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONDAMNE Mme [X] [E] à restituer à Mme [U] [R], la somme de 840 euros, au titre des loyers du 19 septembre 2019 au 30 novembre 2019; CONDAMNE Mme [X] [E] à verser à Mme [U] [R], la somme de 6.300 euros, au titre de son préjudice de jouissance ; PRONONCE la résiliation du bail daté du 19 juin 2014 conclu entre Mme [X] [E] "à restituer à Mme [U] [R]"; ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Mme [U] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'État dans le Département; CONDAMNE Mme [X] [E] "d'adresser" à Mme [U] [R] les quittances de loyer du mois d'avril 2017 au mois de novembre 2019, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de la somme de 1.500 euros ; DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ; LAISSE à la charge de chacune des parties ses dépens ; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 28 mars 2021 par Mme [U] [R] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 décembre 2021 par lesquelles Mme [U] [R] demande à la cour de : DECLARER Mme [U] [R] recevable et bien fondée en ses demandes. A titre principal INFIRMER le jugement en ce qu'il a : - Prononcé la résiliation du bail daté du 19 juin 2014 conclu entre Mme [E] et Mme [R] - Ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à voir prononcer la nullité du bail en date du 19 juin 2014 compte tenu de la surface inférieure au minimum prescrits par les textes légaux - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au remboursement des loyers perçus sur la période du 15 juin 2014 à septembre 2019 soit 21.000 euros - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au remboursement du montant du dépôt de garantie - Limité à la somme de 840 euros la restitution des loyers du 19 septembre 2019 au 30 novembre 2019 Statuant à nouveau, PRONONCER la nullité du bail compte tenu de ce qu'il était impropre à l'habitation dès l'origine CONDAMNER Mme [E] à restituer à Mme [R] les sommes suivantes : - 21.700 euros au titre de la restitution des loyers de juin 2014 à novembre 2019 - 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [E] Statuant à nouveau, CONDAMNER Mme [E] à verser à Mme [R] la somme de 22.050 euros au titre de dommages et intérêts DEBOUTER Mme [E] de ses demandes de résiliation du bail et expulsion A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ne ferait pas droit à la demande de nullité ou résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [E] - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [E] à adresser à Mme [R] les quittances de loyer sous astreinte de 10 euros par jour - CONDAMNER Mme [E] à verser à Mme [R] la somme de 5.400 euros pour absence de perception des allocations logement - CONDAMNER Mme [E] à verser à Mme [R] la somme de 21.700 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance - DEBOUTER Mme [E] de son appel incident En tout état de cause - CONDAMNER Mme [E] au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - DEBOUTER Mme [E] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile - CONDAMNER Mme [E] aux entiers dépens Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 septembre 2021 au terme desquelles Mme [X] [E] forme appel incident et demande à la cour de : A titre principal - DEBOUTER Mme [U] [R] épouse [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - DECLARER Mme [X] [E] [N] en toutes ses demandes fins et conclusions, - PRENDRE ACTE des multiples refus des propositions de 10 logements équivalents par Mme [U] [R] épouse [B] PAR CONSEQUENT, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Prononcé la résiliation du bail daté du 19 juin 2014 conclu entre Mme [E] et Mme [R] - Ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à voir prononcer la nullité du bail en date du 19 juin 2014 compte tenu de la surface inférieure au minimum prescrits par les textes légaux - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au remboursement des loyers perçus sur la période du 15 juin 2014 à septembre 2019 soit 21.000 euros - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au remboursement du montant du dépôt de garantie - Limité à la somme de 840 euros la restitution des loyers du 19 septembre 2019 au 30 novembre 2019 - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 5.400 euros correspondant au montant de l'allocation logement dont elle a été privée durant 5 ans - Rejeté la demande de Mme [R] tendant à la condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi - Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : - CONDAMNE Mme [X] [E] [N] à Mme [U] [R] épouse [B] la somme de 6300 euros au titre de son préjudice de jouissance, injustifié. STATUANT DE NOUVEAU : - DEBOUTER Mme [U] [R] épouse [B] de sa demande de paiement de trouble de jouissance. - CONDAMNER Mme [U] [R] épouse [B] au paiement de la somme de 2.000 euros titre de l'article 700 au bénéfice de Mme [X] [E] Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la nullité du bail Mme [R] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail en date du 19 juin 2014 compte tenu de la surface inférieure au minimum prescrit par les textes légaux du logement et de l'indécence en résultant. L'exigence de l'obligation de délivrance résulte de - l'article 1719 du code civil qui pose le principe que l'obligation de délivrance d'un logement décent pèse sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. - l'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 qui dispose : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.". L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public ; l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent. En l'espèce, le caractère indécent et impropre à l'habitation du logement résulte cependant d'un arrêté préfectoral du 13 septembre 2019, notifié le 18 septembre suivant, rendu après enquête et rapport du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 7] relatifs aux dimensions de la chambre louée, qui fait 7,37 m2 , sans que l'appelante, qui a adressé une réclamation à la mairie de [Localité 7] le 6 février 2019, après plusieurs années d'occupation, ne fasse état d'un autre élément ou de circonstances particulières relatives aux conditions de formation du contrat et susceptibles d'entraîner la nullité de celui-ci. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté cette demande ainsi que les demandes subséquente en restitution de la totalité des loyers versés et restitution du dépôt de garantie. Sur la résiliation du bail L'arrêté précité, qui n'a fait l'objet d'aucun recours, a mis en demeure la propriétaire de faire cesser définitivement l'habitation dans le local, décrit comme étant par nature impropre à cet usage, et ce dans le délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêté. Selon l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants, cette obligation étant satisfaite par la présentation de l'offre d'un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant. Selon l'article L. 521- 2 II du même code de la construction et de l'habitation, "lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2. Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés.". L'article 521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le loyer ou toutes sommes versées en contrepartie de l'occupation cessent d'être dues pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331 ' 22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure. Aux termes de l'article L. 521-3-2 VII du même code si l'occupant a refusé 3 offres de relogement qui ont été faites le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail et l'autorisation d'expulser l'occupant. La cour relève que l'appelante critique le jugement en ce qu'il a prononcé, sur le fondement de l'article L. 521-3-2 VII précité, la résiliation du bail mais qu'elle demande elle-même, en tout état de cause et à titre subsidiaire, cette résiliation, "aux torts" de l'intimée. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé les textes ci-dessus, a retenu que l'agence Citya Immobilier mandatée par Mme [E] a proposé à Mme [R] dès septembre 2019, 12 offres de relogement, notamment une studette de 12 m², [Adresse 1], pour un montant de 359 euros par mois, des studios situés dans les 11ème, 13ème et 18ème arrondissement de Paris, pour des loyers mensuels inférieurs à 500 euros par mois. La cour ajoute que toutes ses demandes ont été rejetées alors qu'elles correspondent aux besoins et à la situation financière de la locataire étant observé qu'il résulte des pièces produites que Mme [R] disposait en 2019 de revenus mensuels moyens de 1.150 euros. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a résilié le bail d'habitation et ordonné l'expulsion de Mme [R]. Sur la demande de remboursement des loyers C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit en cause d'appel, et que la cour adopte, que le premier juge a condamné Mme [E] à restituer à Mme [R] la somme de 840 euros correspondant aux loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2019, postérieurs à la notification de l'arrêté préfectoral d'interdiction de louer le logement litigieux, dont la preuve du versement est rapportée par la production de relevés bancaires, contrairement à ce que soutient l'intimée. Il n'y a pas lieu à d'autres restitutions de sommes étant observé que Mme [R] bénéficie par ailleurs d'une indemnisation au titre de son trouble de jouissance, ce qui impliquerait en réalité, au vu des moyens et de l'argumentation qu'elle développe, une double indemnisation du même préjudice. Le jugement sera donc confirmé. Sur l'indemnisation du trouble de jouissance Les parties demandent l'infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne le montant des dommages intérêts octroyés à Mme [R] en réparation de son préjudice de jouissance, d'un montant de 6.300 euros. Mme [R] demande à ce titre la somme de 22.050 euros, sans motivation particulière sauf à observer que cette somme se rapproche des loyers versés depuis la signature du bail ; Mme [E] conclut au rejet pur et simple de cette demande. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que même si la locataire a choisi de rester dans les lieux pendant plusieurs années sans se plaindre de ses conditions de logement, elle a subi un important trouble de jouissance du fait de la surface habitable du logement rendant ce dernier impropre à l'habitation en ce qu'il ne respecte pas la surface minimum requise par les dispositions légales et réglementaires, que compte tenu des sommes qu'elle justifie avoir versées en paiement du loyer, soit 20.300 euros antérieurement à l'arrêté préfectoral précité, son préjudice peut être évalué à hauteur de la somme de 6.300 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande de paiement de la somme de 5.400 euros au titre des allocations logement non perçues Mme [R] demande le paiement de la somme de 5.400 euros, soit 90 euros x 60 mois, aucun élément n'expliquant les composantes de ce calcul ni ne le justifiant ; elle soutient qu'elle "ne perçoit aucune allocation logement du fait de la carence de sa propriétaire dans la délivrance des quittances de loyer" ; le premier juge a ordonné sous astreinte la production de quittances manquantes entre avril 2017 et novembre 2019 sans qu'aucun élément ne soit produit devant la cour relativement à l'exécution de ce chef de dispositif ; il ressort des pièces versées au dossier que sur cette période les quittances des mois de décembre 2017, janvier et juin 2018 sont en tout état de cause produites ; en outre les pièces produites émanant de la caisse d'allocations familiales se bornent à faire état d'une défaillance de réponse du bailleur à produire une quittance de loyer pour juillet 2018, juillet 2016 et juillet 2015. Aucune pièce actualisée n'est produite. Il convient donc de rejeter cette demande en l'absence de preuve que le comportement de Mme [E] soit à l'origine d'une privation de la possibilité de récupérer des allocations logement pour sa locataire ou de tout autre préjudice en lien avec la demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes autres demandes. Et y ajoutant, Condamne Mme [U] [R] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président