Cour de cassation, 01 juillet 2014. 13-18.506

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 545 du code civil ; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 24 janvier 2013), que M. et Mme X..., aux droits desquels viennent Mme Andréa Y..., veuve X..., et Mmes et MM. Yasmine, Bertrand, Caroline, Christophe et Cédric X... (les consorts X...), propriétaires d'une maison d'habitation jouxtant celle propriété de M. et Mme Z..., ont assigné ces derniers en démolition d'un empiétement, réalisé notamment par l'épais revêtement isolant que M. et Mme Z... ont installé sur leur toiture ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que M. et Mme Z... ont réalisé ces travaux d'isolation extérieurs avec l'accord de M. A..., auteur des consorts X..., M. A... attestant avoir autorisé les empiétements réalisés par ses voisins lors des travaux réalisés sur leur maison, que si l'acte de vente de M. et Mme X... ne fait pas mention de ces empiétements, ils avaient pu s'en convaincre lorsqu'ils avaient acquis leur immeuble en 1997 puisqu'ils étaient apparents, et que le rapport d'expertise judiciaire ne caractérise aucune conséquence dommageable pour l'immeuble des consorts X... ; Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser l'opposabilité à l'acquéreur d'un bien immobilier l'accord verbal consenti par son auteur à un empiétement, cet accord ne pouvant être opposable que s'il a été publié ou mentionné dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit sans objet la demande en bornage, l'arrêt rendu le 24 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne M. et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros aux consorts X... ; rejette la demande de M. et Mme Z... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de toutes leurs demandes. AUX MOTIFS QUE les époux Z... font valoir au soutien de leur appel qu'ils ont réalisé ces travaux d'isolation extérieurs avec l'accord du prédécesseur des consorts X... et en veulent pour preuve les attestations de Mr Bernard A... que les consorts X... estiment non probantes et inopposables dès lors que leur acte de vente n'en fait pas mention. La Cour estime toutefois, au vu des deux attestations établies par Bernard A..., l'auteur des consorts X..., le 16 juin 2002 puis le 20 novembre 2007, que celui-ci avait bien autorisé les empiétements réalisés par ses voisins les époux Z... lors des travaux réalisés sur leur maison, dont les époux X... ont pu se convaincre lorsqu'ils ont acquis leur immeuble en 1997 puisqu'ils étaient apparents et dont le rapport d'expertise judiciaire ne caractérisait, au jour de son établissement, aucune conséquence dommageable pour l'immeuble des consorts X... puisque le problème généré par le remplacement de leur gouttière dont l'extrémité était encastrée dans ce complexe isolant a été résolu par le biais d'un protocole d'accord signé par les parties le 29 janvier 2007. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il ordonne la suppression des empiétements en cause et condamne les époux Z... au paiement d'une indemnité de procédure ; 1°) ¿ ALORS, D'UNE PART, QUE les actes soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ; que l'acte de cession d'une propriété immobilière doit être publié ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le prétendu accord de M. A..., auteur des consorts X..., pour permettre l'empiétement sur son immeuble par les époux Z..., et donc de leur céder une partie de sa propriété, avait été publié et était opposable aux consorts X..., qui avaient acquis du même M. A... le même immeuble sans que leur titre de propriété ne mentionne la cession précitée, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 du code civil et 30 du décret du 4 janvier 1955 ; 2°) ¿ ALORS, D'AUTRE PART, QUE nul ne peut être contraint de céder sa propriété ; que l'empiétement n'est pas rendu régulier par son caractère peu important ou par le fait que le propriétaire victime a acquis les lieux en connaissance de cause ; qu'en se fondant sur le fait que les époux X... avaient pu voir l'empiétement lorsqu'ils avaient acheté les lieux et sur l'absence de conséquence dommageable de celui-ci, la Cour d'Appel s'est prononcée par des motifs inopérants, violant ainsi l'article 545 du Code Civil.