Cour de cassation, 03 décembre 2020. 19-14.192

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 décembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10508 F Pourvoi n° U 19-14.192 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020 Le département de la Seine-Saint-Denis, représenté par le président du conseil départemental, domicilié en cette qualité [...], a formé le pourvoi n° U 19-14.192 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société du Tilleul, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du département de la Seine-Saint-Denis, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société du Tilleul, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le département de la Seine-Saint-Denis aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le département de la Seine-Saint-Denis et le condamne à payer à la société du Tilleul la somme de 3 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour le département de la Seine-Saint-Denis. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le département de la Seine-Saint-Denis de sa demande de résiliation du bail au tort de la SCI du Tilleul et de ses demandes notamment indemnitaires qui découlaient de cette résiliation, d'avoir dit que les congés donnés par le département les 22 mai et 4 novembre 2013 prennent effet au 28 février 2015, et d'avoir condamné le département à verser à la SCI du Tilleul la somme de 119 392,66 euros au titre des loyers dus au 28 février 2015 et la somme de 310 285,18 euros au titre de la remise en état des locaux loués ; AUX MOTIFS, SUR LA RESILIATION DU BAIL, QUE « Considérant que le département reprend l'argumentation du premier juge quant à l'impossibilité pour le preneur de jouir des lieux loués à la suite du premier incendie intervenu dans la nuit du 10 au 11 mars 2012 et de la carence du bailleur dans la protection des lieux loués pour éviter les intrusions et les actes de vandalisme, argumentation contestée par le preneur qui estime que cette charge incombait au preneur qui a sans motif légitime laissé les locaux inoccupés ; Considérant que le département se prévaut à juste titre d'un avis de ses services techniques établi le 12 mars 2012, soit le lendemain du sinistre, aux termes duquel son rédacteur indique qu'il n'a pu observer l'état de la structure du local loué par le département dont l'accès était refusé par les forces de l'ordre et que, faute de justification de la stabilité de cette structure, la sécurité des personnes ne pouvant être assurée, il ne pouvait être favorable à une réouverture immédiate des bureaux du département ; Que, néanmoins, cet avis a été donné le lendemain de l'incendie alors que les pompiers et forces de l'ordre étaient présents et interdisait l'accès aux lieux loués, le rédacteur de cet avis n'ayant donc pu faire aucun constat de l'état des lieux loués et de leur structure ; que, comme il l'indique, c'est en raison de l'impossibilité où il se trouvait de constater l'état des lieux loués qu'il a émis cet avis défavorable à la réouverture immédiate au public des locaux loués ; Que le département ne justifie aucunement d'une confirmation du risque évoqué, à titre de précaution et sans examen, quant à la stabilité de la structure des locaux loués lesquels n'étaient pas contigus des locaux incendiés, séparés par ailleurs des autres locaux par un mur coupe-feu ; que le département ne produit notamment pas le résultat de l'expertise de son assureur, expertise évoquée dans son courrier en date du 2 avril 2012 ( sa pièce n°3) ; Qu'en outre, ses échanges de correspondances avec la bailleresse comme les pièces versées aux débats par cette dernière, démontrent que très rapidement, les locaux loués ont été gravement dégradés par des individus qui s'y étaient introduits, et que ces dégradations et les visites de ces individus constituaient la seule préoccupation du département qui exprimait dans son courrier en date du 21 août 2012 (pièce n°12) son intention de réintégrer les locaux loués ; que les problèmes de sécurité du site et des agents départementaux évoqués dans ce courriers portaient sur les travaux relatifs à « la rénovation de la partie sinistrée », c'est à dire les entrepôts affectés par l'incendie du 10 mars ; Que d'ailleurs, dans son courrier recommandé en date du 22 mai 2013 par lequel le département a donné congé, il invoque « les deux incendies qui ont gravement endommagé d'autres lots sur le site », excluant ainsi que le lot loué ait été endommagé par ces incendies, ainsi que le fait que « les gens du voyage installés sur les lieux ont pénétré dans les locaux et les utilisent, entre autre, à des fins d'écurie et d'étable », pour en déduire que « le département est dans l'incapacité- et sans qu'il soit responsable du fait- d'user normalement des locaux » ; que plus tard dans un courrier du 26 août 2014 ( sa pièce n°18), le département évoquait un devis de remise en état des lieux exclusivement relatif aux dégradations intérieures causées par les individus s'étant introduits dans les lieux, mais nullement des problèmes de solidité de la structure de ces locaux ; Considérant qu'il se déduit de ces éléments que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, si, à titre de précaution, il pouvait être légitime pour le preneur, de ne pas réintégrer immédiatement, c'est à dire dans les quelques jours suivant le premier incendie ayant ravagé des entrepôts proches mais non mitoyens des lieux loués, aucune raison imputable au bailleur ne justifiait que le département ne rouvre pas rapidement les portes de ses bureaux ; qu'ainsi le département ne peut être suivi dans son argumentation tendant à faire supporter au bailleur la responsabilité de la surveillance de ces locaux inoccupés de son seul fait, et qui ont été vandalisés en raison de cette inoccupation avant même le second incendie ; Qu'ainsi, le preneur a manqué à une de ses obligations principales d'user de la chose louée « en bon père de famille » ou « raisonnablement », au sens de l'article 1728 du Code civil, sans pouvoir faire supporter à la bailleresse, les conséquences de ce manquement ; Que le jugement sera, par suite, infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, aux torts exclusifs de la bailleresse, à la date du 22 août 2013 et a, par voie de conséquence, condamné la bailleresse à verser de dommages-intérêts correspondant au montant des loyers versés entre le mois de mars 2012 et le 22 août 2013 ainsi qu'à rembourser les loyers versés entre cette dernière date et le mois de février 2014 » 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il incombe au bailleur, lorsque le local a été fermé au public en raison des risques causés par un incendie, de faire vérifier l'état de son bien et, le cas échéant, d'entreprendre les travaux nécessaires pour assurer la sécurité des personnes ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'au lendemain de l'incendie ayant frappé les locaux, la stabilité de la structure n'était pas justifiée, de sorte que la sécurité des personnes ne pouvait être assurée et que les services techniques du département avaient émis un avis défavorable à la réouverture immédiate des bureaux ; qu'en prononçant, malgré ces constatations, la résiliation du bail aux torts exclusifs du département, preneur des locaux, au motif qu'aucune raison imputable au bailleur ne justifiait que le locataire ne rouvre rapidement les portes de ses bureaux, cependant qu'il incombait au bailleur d'entreprendre les démarches nécessaires pour permettre au département de reprendre son activité en toute sécurité pour les agents de son service et pour ses usagers, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code du civil ; 2°/ ALORS QUE celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation et qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation, de sorte qu'en énonçant, pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, que celui-ci ne justifiait pas de la confirmation du risque relatif à la stabilité de la structure des locaux loués, cependant qu'il incombait au bailleur de démontrer que, postérieurement à l'incendie, il avait pris les mesures nécessaires pour assurer la levée de ce risque en faisant vérifier l'état de son bien dont la sécurité avait été mise en doute par l'incendie litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'ancien article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-121 du 12 février 2016 ; 3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs du département au motif que les bureaux avaient été vandalisés de son seul fait, en raison de l'inoccupation des lieux, sans constater que les locaux, dont elle avait constaté le défaut de sécurisation au lendemain de l'incendie, s'étaient, depuis lors, à nouveau trouvés en état d'être exploités, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719, 1728 et 1730 du code civil ; 4°/ ET ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant que le département avait manqué à son obligation d'user de la chose « raisonnablement » ou « en bon père de famille » et ne pouvait faire supporter au bailleur la responsabilité de la surveillance des locaux inoccupés de son seul fait, et qui ont été vandalisés en raison de cette inoccupation, sans rechercher, comme l'y invitait le département par une argumentation assortie d'offres de preuve, si le preneur n'avait pas satisfait aux obligations qui lui incombaient en faisant assurer le gardiennage du local dès le mois de mars 2012 et en faisant poser à plusieurs reprises des parpaings pour empêcher tout accès du local au public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1730 du code civil ; ET AUX MOTIFS, SUR LES CONGES DONNES PAR LE PRENEUR, QUE « Considérant que le département a fait délivrer deux congés à la bailleresse, le premier, par lettre recommandée le 22 mai 2013 pour le 22 août suivant, le second, selon lui pour confirmation, par exploit d'huissier en date du 4 novembre 2013 pour le 28 février 2014 ; qu'il demande, à titre subsidiaire à la cour de dire que le bail a été correctement résilié avec effet au 28 février 2014, et non avec effet au 1er mars 2015 comme le soutient la bailleresse, laquelle se fonde sur la stipulation du bail initial conclu le 7 juillet 2003, aux termes de laquelle le preneur avait la faculté de résilier le bail : « A la fin de la première période triennale, sous la condition d'en avertir le bailleur par acte extra judiciaire, au moins six mois à l'avance. Ensuite, chaque année, à la date anniversaire, sous la condition d4en avertir le bailleur 3 mois à l'avance par acte extra judiciaire » ; Que le département estime, en effet, qu'à la suite du congé avec offre de renouvellement donné par la bailleresse par acte du 5 août 2011 pour le 1er mars 2012, la simple lettre d'acceptation de ce renouvellement envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 septembre 2011, ne suffirait pas à engager le département et qu'il était nécessaire que le bail soit signé par le conseil général ce qui n'a pas été fait de sorte que, à défaut de nouveau bail, le bail initial s'est tacitement reconduit et la période triennale visée dans la clause du bail initial était largement dépassée ; Considérant, cependant, que la bailleresse en délivrant le 5 août 2011, un congé avec offre de renouvellement pour le 1er mars 2012 a mis fin, à cette dernière date, au bail commercial initial conformément aux dispositions de l'article 145-9 du Code de commerce, de sorte qu'il ne peut être utilement soutenu par le département que le bail initial s'est poursuivi faute de régularisation formelle d'un nouveau bail ; Que par son courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 8 septembre 2011, le chef du bureau de la gestion immobilière du département indiquait, en employant la première personne du pluriel,« nous acceptons cette offre de renouvellement de bail au 1er mars 2012 » dans toutes ses conditions, notamment quant au prix du loyer et au maintien des « clauses, charges et conditions » du bail initial ; Que, s'il est exact que dans ce courrier la bailleresse était priée d'établir un nouveau bail devant être « soumis à l'approbation de la commission permanente du conseil général », formalité qui n'a pas été réalisée, cette précision n'était nullement présentée, contrairement à ce que soutient le département, comme une condition de l'acceptation du nouveau bail ; Que c'est donc à juste titre que la SCI du Tilleul se prévaut de l'apparence pour soutenir que le département avait accepté le renouvellement du bail sans que celui-ci puisse utilement se prévaloir des règles de représentation du département posées par le Code général des collectivités territoriales ; qu'il en va d'autant plus ainsi que le département a réglé le loyer convenu postérieurement au 1 mars 2012, réitérant ainsi son acceptation du nouveau bail ; Qu'enfin, c'est vainement que le département soutient que la clause de durée prévoyant les conditions auxquelles le preneur est soumis pour résilier le bail n'aurait pas été acceptée, le courrier du 8 septembre 2011 précisant expressément « les différentes clauses, charges et conditions de renouvellement, sont quant à elles inchangées par rapport au bail initial » ; qu'il ne fait valoir aucune contrariété de la clause litigieuse avec une quelconque disposition qui présenterait un caractère d'ordre public; Considérant, en conséquence, que les congés donnés par le département les 22 mai et 4 novembre 2013 ne pouvaient prendre effet avant la fin de la période triennale de ce second bail, soit le 28 février 2015 ; Que c'est donc à bon droit que la bailleresse sollicite le payement des loyers jusqu'à cette date ; Qu'elle demande au titre de l'arriéré des loyers au 28 février 2015, la somme de 119 392,66 euros, montant non contesté par le département, et qu'il convient de faire droit à cette demande ; Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande » 5°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, de sorte qu'en énonçant que le montant de 119.392,66 euros demandé par la bailleresse au titre de l'arriéré des loyers n'était pas contesté par le département, cependant que, d'une part, la SCI du Tilleul avait, dans ses conclusions d'appel (p. 17, alinéas 5-9), fondé ce montant au regard d'un paiement irrégulier des loyers à compter de septembre 2013, et d'autre part, le département indiquait, dans ses conclusions d'appel (p. 10, alinéa 9), que, contrairement à ce que soutenait la bailleresse, les loyers avaient été régulièrement versés jusqu'au 28 février 2014, ce dont il résultait que le montant de l'arriéré de loyers était contesté par le preneur à tout le moins concernant la période comprise entre septembre 2013 et février 2014, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.