Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/10273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/10273 N° Portalis 352J-W-B7H-C2SCG N° MINUTE : 5 Assignation du : 25 Juillet 2023 Jugement avant dire droit Expert : [P] [B][1] [1] [Adresse 2] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A. ETAM LINGERIE [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Laurent CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312 DEFENDERESSE S.C. SEINE RIVES [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2141 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 05 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 17 novembre 1999 puis du 3 octobre 2013, la société SCI SEINE RIVES a donné à bail commercial en renouvellement à la société ETAM LINGERIE des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 10], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020, l'exercice de l'activité de « A titre principal : vente d'articles de prêt à porter et lingerie pour femmes, enfants et hommes. A titre accessoire : vente d'articles de mode, produits cosmétiques » et un loyer annuel de 83.000 euros hors charges et hors taxes. Par acte d'huissier de justice en date du 23 décembre 2019, la société SCI SEINE RIVES a donné congé à la société ETAM LINGERIE pour le 30 juin 2020, avec refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction. Selon acte d'huissier de justice en date du 11 mars 2021, la société SCI SEINE RIVES a informé la société ETAM LINGERIE qu'elle exerçait son droit de repentir et lui offrait en conséquence le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter de la signification de l'acte et moyennant un loyer annuel de 95.777,66 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 février 2023 et acte de commissaire de justice signifié le 23 février 2023, la société ETAM LINGERIE a adressé à la société SCI SEINE RIVES un mémoire en fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 64.000 euros à compter du 11 mars 2021. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2023, la société ETAM LINGERIE a assigné la société SCI SEINE RIVES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 5 avril 2024 à laquelle la société ETAM LINGERIE et la société SCI SEINE RIVES étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable régulièrement notifié, la société ETAM LINGERIE demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la société SCI SEINE RIVES de ses éventuelles demandes ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 64.000 euros par an, à compter du 11 mars 2021 ; - fixer le loyer provisionnel à la somme de 80.000,00 euros HT par an, pour le cas où une expertise serait ordonnée ; - prendre acte qu'elle ne formule pas d'opposition à toute demande d'expertise qui pourrait être faite par la bailleresse, à condition que la consignation soit mise à la charge de la bailleresse, et sous protestations et réserves d'usage ; - condamner la société SCI SEINE RIVES à lui rembourser les loyers trop- perçus depuis le 11 mars 2021, avec intérêts au taux légal ; - condamner la société SCI SEINE RIVES à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société SCI SEINE RIVES aux entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu ; - rappeler que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire à moins qu'elle n'en dispose autrement. Sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société ETAM LINGERIE soutient que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative car celle-ci est inférieure au loyer plafonné. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle indique avoir sollicité l'avis de la société SCHNEIDER INTERNATIONAL, représentée par son président, M. [I] [T], expert agréé par la Cour de cassation, lequel a estimé la valeur locative à 64.000 euros. Elle précise que, selon l'expert, la destination des lieux ainsi que les stipulations du bail sont conformes aux usages courants en matière de baux commerciaux. Les locaux sont de conformation médiocre et bénéficient d'un bon emplacement commercial. L'expert retient une surface de 107,5 m² et une surface pondérée de 57,8 m² arrondis à 58 m². Eu égard aux loyers pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire peut être arrêtée à 1.100 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 63.800 euros arrondis à 64.000 euros. Selon son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI SEINE RIVES demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la société ETAM LINGERIE de ses demandes ; - fixer à 93.379,03 euros par an en principal le loyer qui lui est dû par la société ETAM LINGERIE à compter du 11mars 2021 pour le renouvellement du bail ; Au cas où le juge des loyers commerciaux ne s'estimerait pas suffisamment informé, - ordonner une expertise et mettre à la charge de la société ETAM LINGERIE la consignation du montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expertise ; - en cas d'expertise, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, jusqu'à la fixation définitive ; - condamner la société ETAM LINGERIE au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société ETAM LINGERIE aux entiers dépens. - ne pas écarter l'exécution provisoire. La société ETAM LINGERIE expose que la valeur locative est supérieure au loyer plafond de 93.379,93 euros mais qu'en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer doit être plafonné. En ce qui concerne l' évaluation de la valeur locative, elle soutient que les locaux loués bénéficient d'un très bon emplacement pour une activité de prêt-à-porter. Elle retient une surface de 89 m² et une surface pondérée de 53,15 m². Compte tenu des références de loyer qu'elle produit, elle fixe la valeur locative unitaire à 1.900 euros / m²P, soit une valeur locative totale de 100.985 euros. Elle considère également qu'il y a lieu d'appliquer une majoration de 10 % compte tenu de l'autorisation donnée au preneur de sous-louer les locaux, les mettre en location-gérance et céder le droit au bail, ce qui selon elle constitue une clause exorbitante du droit commun. L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 11 mars 2021 par l'effet du repentir exercé par la société SCI SEINE RIVES par acte d'huissier de justice signifié le 11 mars 2021. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33. En l'espèce, les parties s'opposent tant sur les caractéristiques des locaux que sur l'évaluation de leur valeur locative. En l'état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet. Par conséquent, en application de l'article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société ETAM LINGERIE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d'un loyer inférieur au loyer plafonné. En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société ETAM LINGERIE pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI SEINE RIVES et la société ETAM LINGERIE, et portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 10], [Adresse 3], à compter du 11 mars 2021 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder Mme [P] [B] [Adresse 2] - [Localité 5] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 10], [Adresse 3], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 11 mars 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 11 mars 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société ETAM LINGERIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 19 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 4 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 14 mai 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER