Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 22/57061 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CXXA5
N° : 11
Assignation du :
06, 07 Septembre 2022
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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet AGENCE ETOILE IMMOBILIER (SARL CIPA)
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #E0235
DEFENDERESSES
S.C.I. P 05
[Adresse 3]
[Localité 1]
Société LA MADRAGUE (enseigne LES BLEDARDS)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentées par Me Quentin DEKIMPE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #09
DÉBATS
A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La SCI P 05 est propriétaire depuis le 21 mai 2005, au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 6], du lot n°1 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, ainsi que des lots 84 à 87 (emplacements de stationnement), l'ensemble étant donné à bail commercial à la SARL LA MADRAGUE qui y exploite une activité de café, bar avec Licence IV, petite restauration.
Exposant que le bailleur ou le locataire ont procédé à des travaux affectant les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et que le locataire est à l'origine de nuisances olfactives et sonores, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] a, par exploit délivré les 6 et 7 septembre 2022, fait citer la SCI P 05 et la SARL LA MADRAGUE, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa notamment des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile et 145 aux fins essentielles de remise en état des lieux et de désignation d'un expert.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur. La médiation ayant échoué, les parties ont plaidé l'affaire à l'audience du 2 juillet 2024.
A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :
ordonner aux défenderesses au plus tard sous 15 jours à compter de la signification de la décision et à défaut, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter du 16ème jour suivant la signification de la décision, à déposer la guirlande lumineuse, à remettre en état les murs percés pour installer cette guirlande, à remettre en leur état d'origine les fenêtres et à déposer les stores en remettant les lieux dans leur état initial,leur ordonner, sous les mêmes conditions, à mettre un terme aux nuisances sonores et visuelles dénoncées,leur ordonner, sous les mêmes conditions, de ne plus encombrer les parties communes, notamment les parties jouxtant les emplacements de parking, interdire d'utiliser les emplacements comme espace de stockage et de ne plus permettre de rassemblement,en tout état de cause, d'ordonner une expertise sur la question de l'installation et le fonctionnement de l'extraction installée dans la cuisine du restaurant,condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont le coût de la provision à valoir sur la consignation de l'expert.
En réponse, la SCI P 05 sollicite de :
déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes,le débouter de ses demandes,lui ordonner de faire les travaux nécessaires afin de permettre l'utilisation du local poubelle pour l'ensemble des copropriétaires et d'éviter un encombrement des parties communes,à titre subsidiaire, modifier la mission de l'expert tel que prévu au dispositif auquel il convient de se référer,à titre accessoire, condamner la requérante au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
La SARL LA MADRAGUE sollicite de :
débouter le requérante de ses demandes,lui ordonner de faire les travaux nécessaires afin de permettre l'utilisation du local poubelle pour l'ensemble des copropriétaires et d'éviter un encombrement des parties communes,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1734€ pour le paiement des frais de réfection du plafond,à titre subsidiaire, modifier la mission de l'expert tel que prévu au dispositif auquel il convient de se référer,à titre accessoire, condamner la requérante au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la demande d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires
Le défaut d'autorisation du syndic d'ester en justice par l'assemblée générale des copropriétaires constitue une nullité de fond de l'acte d'assignation régie par l'article 117 du code de procédure et non une irrecevabilité.
L'article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.
Dès lors que le juge est saisi en référé en l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'avait pas à se prémunir d'une autorisation de l'assemblée générale. Le moyen sera rejeté.
Sur les mesures provisoires
Si le requérant se fonde sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il y a lieu de constater qu'aucune urgence n'est invoquée par ce dernier, de sorte qu'il y a lieu d'examiner les demandes uniquement sur le fondement de l'article 835 alinéa 1, qui dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Et le juge apprécie la réalité du trouble au jour avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
* sur la dépose des fenêtres
L'article 3°/- HARMONIE-ASPECT du règlement de copropriété stipule que : « I. Les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (…).
Il résulte du constat d'huissier établi les 13 mai 2022 et 24 mai 2023 par Me [Y] que chaque porte-fenêtre constituée de deux vitrines sur chaque côté et d'une vitre principale, peinte en bleue, l'ensemble séparé du haut de la vitre par une barre verticale, ont été remplacées par quatre vitrines symétriques apposées sur toute la longueur, la barre verticale ayant été ôtée et le bas des vitres étant, semble-t-il, fait de bois.
L'assemblée générale du 14 avril 2022 a, dans sa résolution n°16, rejeté la demande d'autorisation de la pose de 5 baies vitrées, à la demande de la société P 05, résolution contestée par celle-ci devant la 8ème chambre de ce tribunal.
Force est de constater que le règlement de copropriété prévoit très clairement que la modification des fenêtres doit être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires. Il n'est pas contestable que la société LA MADRAGUE et la société P 05 ont, malgré le refus opposé par l'assemblée générale, procédé à cette modification.
Il est inopérant de soutenir que l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble est mineure dans la mesure où l'article 3°/ est stipulée indépendamment de toute atteinte à l'harmonie, le règlement posant ainsi le postulat que par principe, toute modification des fenêtres porte atteinte à l'harmonie de l'immeuble, ce qui n'est, par exemple, par le cas des décorations citées plus loin dans l'article 3°/ qui fait référence à une rupture d'harmonie de l'immeuble.
Compte tenu du refus de l'assemblée générale et de l'absence d'autorisation, la pose de ces cinq baies constitue à l'évidence un trouble manifestement illicite, qu'il convient de faire cesser par remise en état des portes-fenêtres initiales.
* sur la dépose du store
L'article 3°/ HARMONIE-ASPECT stipule également : « La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l'assemblée générale des copropriétaires ».
Si seule la teinte et la forme du store sont soumises à autorisation de l'assemblée générale, le principe de la pose du store étant en revanche autorisée, il n'est pas démontré par la défenderesse qu'elle a obtenu l'autorisation de l'assemblée générale sur la couleur et la forme des différents stores qu'elle a fait installer, alors en outre que l'assemblée générale du 14 avril 2022 a rejeté la pose de stores.
La stipulation du règlement de copropriété ne fait pas état de l'importance de l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble, ce qui postule, là-encore, que la pose d'un store est de nature à affecter, par principe, l'harmonie de la façade.
En l'état et une assemblée générale étant exécutoire, il convient de constater que la pose de ces trois stores constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, en ordonnant leur dépose.
* sur la dépose de la guirlande lumineuse
Le syndicat des copropriétaires se prévaut de la clause d'harmonie pour solliciter la dépose de la guirlande, estimant que le chapitre relatif aux enseignes lumineuses ne peut être étendu à l'hypothèse d'une guirlande lumineuse, qui présente au cas présent une gêne pour les occupants de l'immeuble.
En réponse, les défenderesses soutiennent que l'installation de la guirlande est autorisée par l'article 4- Plaques indicatrices – Enseignes du règlement de copropriété et qu'elle ne cause aucune nuisance.
L'article 4°/ du règlement qui autorise l'apposition de plaques professionnelles et d'enseignes lumineuses à condition de respecter l'harmonie de l'immeuble ne peut être opposé au syndicat des copropriétaires, une guirlande lumineuse n'étant ni une plaque professionnelle ni une enseigne et l'autorisation donnée par l'article 4°/ devant être interprétée strictement.
En revanche, l'article 3°/ ne concerne que les fenêtres, volets et fermetures extérieures et ne peut dès lors servir de fondement à la demande de dépose.
Pourrait se rattacher à la notion de guirlande lumineuse, la stipulation suivante : « aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, romprait l'harmonie de L'IMMEUBLE ».
Toutefois, il ne résulte pas avec l'évidence des photographies communiquées que l'harmonie de l'immeuble est affectée par l'installation de cette guirlande lumineuse. Enfin, le percement de la façade, partie commune, pour le passage de cette guirlande constitue une atteinte mineure, de sorte que le trouble n'apparaît manifestement illicite.
Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
* sur les nuisances sonores, visuelles et olfactives ainsi que sur l'encombrement de la courette
L'article 7°/ - JOUISSANCE de la section II du règlement de copropriété stipule que « Les occupants, quels qu'ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires. (…)
Tout bruit, tapage nocturne et diurne, de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquillité des occupants, est formellement interdit (…)
De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause, le tout compte tenu de la destination de L'IMMEUBLE ».
Cette stipulation doit être mise en parallèle avec le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, une violation exceptionnelle voire occasionnelle du règlement de copropriété ne pouvant caractériser le trouble manifestement illicite.
Le requérant doit dès lors démontrer, par des éléments circonstanciés et suffisants, que le bruit causé par l'exploitation du local de restauration excède les inconvénients normaux du voisinage, par le dépassement d'un seuil de tolérance normalement admissible, et qu'elle génère des nuisances olfactives excédant manifestement les inconvénients normaux du voisinage.
Pour établir la réalité des nuisances, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux attestations sur l'honneur établies en des termes identiques par deux copropriétaires mais ne respectant pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, tout comme un « constat de nuisances générées par l'établissement » établi par deux copropriétaires le 17 mars 2022, de sorte qu'il ne peut en être tiré la moindre force probante.
Des échanges de courriers informatiques sont également communiqués sur des rassemblements de cyclistes le mardi soir à l'initiative de la SARL LA MADRAGUE au premier semestre 2022 ainsi que sur des nuisances sonores nocturnes. Il s'agit de sept témoignages d'occupants de l'immeuble et de voisins qui sont insuffisants par leur nombre et leur ancienneté pour établir la violation manifeste du règlement de copropriété, l'un des occupants précisant que ces nuisances sont occasionnelles et le Commissaire de justice s'étant déplacé un mardi soir 14 juin 2022 n'ayant pas constaté la présence des cyclistes.
Les deux autres courriers électroniques du 24 novembre 2023 et du 2 juillet 2024 sont également insuffisants, aucune attestation n'étant communiquée dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile.
En ce qui concerne les nuisances olfactives objectives, seul le constat d'huissier établi le 13 mai 2022 mentionne une odeur de tomates.
Enfin, la caractérisation des nuisances visuelles qui serait constituée par l'encombrement de la courette n'apparaît pas évidente, en ce que la permanence et la répétition des faits est insuffisamment rapportée, tout comme l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble qui serait impacté par l'encombrement des couloirs de circulation autour des places de parking.
Il s'ensuit que le caractère répété et anormal des nuisances olfactives, sonores et visuelles, susceptible de caractériser une violation manifeste du règlement de copropriété, n'est pas établie avec l'évidence requise en référé.
En ce qui concerne l'encombrement de la courette, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l'article 2°/ ENCOMBREMENT de la section III – Usage des « Parties Communes » du règlement de copropriété qui stipule que :
« a) Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage exclusivement personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. »
La section I du règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, « c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins s'il en existe ».
La société P 05 étant propriétaire des quatre emplacements qui sont situés dans la courette, il ne saurait lui être reproché des faits d'encombrement sur ces parties privatives.
Les derniers éléments versés aux débats datent du constat établi le 24 mai 2023 aux termes duquel le Commissaire de justice a constaté qu'une personne était en train de désencombrer la courette pour y transporter les éléments dans une camionnette. Rien ne permet d'établir la date à laquelle les deux photographies ont été établies.
Dès lors, la persistance de l'encombrement n'est pas établie, de sorte que le trouble n'apparaît pas actuel. Il n'y a dès lors pas lieu à référé.
* sur l'astreinte
Le propriétaire est responsable des agissements de son locataire. Les défenderesses seront donc condamnées in solidum aux remises en état. En revanche, l'astreinte ne sera ordonnée qu'à l'encontre de la SARL LA MADRAGUE qui a seule la maîtrise des lieux.
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
L’obtention d’une mesure d’instruction est subordonnée à l’absence de procès au fond, à la preuve d’un motif légitime et à l’intérêt probatoire du demandeur, apprécié au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur.
Le requérant sollicite la désignation d'un expert afin de déterminer la conformité de l'extraction. Toutefois, il ne verse aux débats aucun élément rendant crédible l'existence d'une non conformité de cette extraction ou d'un dysfonctionnement, le seul élément objectif versé aux débats étant le constat établi le 13 mai 2022 aux termes duquel le Commissaire de Justice a fait état d'une odeur de tomates, élément tout à fait insuffisant pour caractériser l'existence de nuisances.
En outre, les défenderesses ont communiqué deux rapports établis par la société RISK CONTROL le 10 avril 2024 aux termes duquel il est constaté que l'extraction est en conformité avec le règlement de sécurité incendie, rapport qu'aucun élément contraire ne vient contredire.
En conséquence, et à défaut de démontrer un élément rendant plausible une telle non conformité, le requérant succombe à démontrer l'existence d'un motif légitime. La demande d'expertise sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles
* sur la réalisation d'un local poubelle adapté
La société P 05 soutient que le local poubelle est manifestement sous adapté et sur-occupé, ce qui entraîne un encombrement de la cave et l'impossibilité pour son locataire d'utiliser cette partie commune pour son activité, de sorte qu'en vertu de l'article 835 du code de procédure civile, elle sollicite que soit ordonné au syndicat des copropriétaires d'y effectuer les travaux nécessaires.
Toutefois, il n'est pas démontré que le local poubelle serait manifestement sous adapté et en tout état de cause, la société P 05 n'allègue ni l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant d'une violation dont elle ne précise pas la nature, ni le dommage imminent ni enfin l'obligation non sérieusement contestable à la charge du syndicat des copropriétaires. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.
* sur le retrait des poubelles des parties communes
Le juge ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément à l'article 446-2 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de retrait des poubelles formulée par la société P 05 aux termes de ses écritures, mais non énoncée dans le dispositif de celles-ci.
* sur la provision
La société LA MADRAGUE sollicite le remboursement des frais exposés pour démontrer que le mur déposé n'était pas un mur de refend. Toutefois, elle produit en pièce 10 une facture relative à l'installation d'un tubage qui ne correspond donc pas aux frais exposés dont elle se prévaut.
En outre, il est sollicité le paiement d'une somme d'argent et non d'une provision, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.
Pour l'ensemble de ces raisons, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant en leurs prétentions, les défenderesses seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Rejetons le moyen tiré du défaut de pouvoir du syndic ;
Enjoignons la SCI P 05 et la SARL LA MADRAGUE, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à remettre dans leur état d'origine les fenêtres du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, à déposer les stores et remettre en état les façades sur lesquelles étaient apposés les stores;
Disons qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la SARL LA MADRAGUE sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée par huissier pendant un délai de quatre mois ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d'injonction de faire cesser les nuisances olfactives, sonores et visuelles, ainsi que sur la demande d'injonction de ne pas encombrer les parties communes ;
Rejetons la demande d'expertise ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de création d'un local à poubelle ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de la facture relative au mur de refend ;
Disons n'y avoir lieu de statuer sur la demande de retrait des poubelles des parties communes, non formulée dans le dispositif des écritures de la SCI P 05 ;
Condamnons in solidum la SCI P 05 et la SARL LA MADRAGUE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;
Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
