Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/00553

Minute N° COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON Chambre 01 CTX IMMOBILIER N. R.G. : N° RG 23/00553 - N° Portalis DB3F-W-B7H-JKOC JUGEMENT DU 24 Septembre 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. VILLA CAMILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice RCS DE SAINTES n° 843 905 704 [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Christine TOURNIER BARNIER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant/plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [H] [O] né le 03 Août 1976 à [Localité 6] (84) [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me Stéphane SZAMES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal DEBATS : Audience publique du 11 Juin 2024 Greffier : Frédéric FEBRIER Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024 prorogé à ce jour . JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier. -=-=-=-=-=-=- Grosse + expédition à : Me Stéphane SZAMES Expédition à : Me Christine TOURNIER BARNIER délivrées le EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte notarié en date du 17 novembre 2021, dressé en l’étude de Me [G], notaire à [Localité 7], la SCI Villa Camille a fait l’acquisition auprès de M. [H] [O] d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7]. La SCI Villa Camille indique avoir loué son immeuble à Mme [R] [Z], associée de la SCI, laquelle a constaté le 20 mars 2022 qu’une odeur de fioul se dégageait de son habitation et la présence d’un écoulement important provenant de la cuve à fioul située dans le garage. Le cabinet Hudault dépêché par l’assureur de la SCI, la société AREAS, indique dans un rapport du 13 septembre 2022 que lors de sa visite 24 mars 2022, persistait une forte odeur décelable depuis la rue et présente dans toute l’habitation. La société ASSINISS EAU a procédé à la dépose de la chaudière et de la cuve à fioul et à l’évacuation en décharge le 11 avril 2022 et la société XSEM a procédé à la ventilation de la pièce, à la désinfection et au rinçage des surfaces béton. Une expertise amiable contradictoire a été effectuée par la société Assistance Expertise Bâtiment qui a établi un rapport le 21 juillet 2022, après une visite des lieux le 20 juin 2022, et qui a conclu à la responsabilité du vendeur pour défaut d’entretien de l’installation de chaudière. Par acte d’huissier en date du 22 février 2023, la SCI Villa Camille a fait assigner M. [H] [O] devant le tribunal judiciaire d’Avignon, sur le fondement des articles 1641 à 1649 du Code civil, aux fins de diminution et restitution du prix de vente outre une condamnation au paiement d’indemnités. Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 2 février 2024, la SCI Villa Camille a conclu comme suit : Vu les articles 1641 à 1649 du Code civil, Vu les articles R. 224-41-1 et suivants du Code de l’environnement, - rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées ; - ordonner la diminution et la restitution du prix de vente à hauteur des frais d’installation d’un système de chauffage soit la somme de 8 000 euros HT et condamner M. [O] à lui payer ladite somme ; - condamner M. [O] à lui verser les sommes suivantes, sous déduction le cas échéant des sommes prises en charge par l’assureur : - 3 000 euros HT pour le nettoyage des murs (devis XSEM), - 1 182,50 euros pour le pompage de l’hydrocarbure (facture réglée), - 2 244 euros TTC pour enlèvement de la cuve et de la chaudière (facture réglée), - 6 900,66 euros TTC pour la démolition et reconstruction de la dalle en béton (devis), - 555 euros TTC pour la facture de fioul perdue du 28 janvier 2022 (facture réglée), - 8 020 euros TTC correspondant aux biens endommagés dans le garage, - condamner M. [O] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Le cas échéant, ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission donnée à l’expert de : - prendre connaissance de toutes les pièces utiles, - se rendre sur les lieux litigieux, - donner son avis sur le sinistre relatif à la cuve à fioul, - décrire les éléments relatifs à ce sinistre et les conséquences pour Mme [R] [Z], - préciser si la cuve avait été régulièrement et normalement entretenue, - dire si les justificatifs en ce sens avaient été communiqués à l’acquéreur la SCI Villa Camille, - chiffrer le préjudice total de la SCI Villa Camille, - donner plus généralement son avis concernant le litige. Réserver en ce cas les dépens. Par dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe et signifiées le 12 mars 2024, M. [O] a conclu comme suit : Vu les articles 1240 et 1641 et suivants du Code civil Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile Vu les pièces versées au débat Vu la jurisprudence - recevoir M. [O] en ses conclusions ; - débouter la SCI Villa Camille de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Ce faisant, A titre principal : - juger que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement des vices cachés en raison de la clause exonératoire mentionnée dans l’acte de vente ; Par conséquent, - débouter la SCI Villa Camille de toutes ses demandes financières ; A titre subsidiaire : - juger que la SCI Villa Camille est défaillante à démontrer l’existence d’un vice caché ; Par conséquent, - débouter la SCI Villa Camille de toutes ses demandes financières En tout état de cause : - condamner la SCI Villa Camille à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner la SCI Villa Camille à lui verser la somme de 3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 4 avril 2024, l’affaire a été déclarée close. MOTIFS DE LA DÉCISION : La SCI Villa Camille expose qu’aucun élément ne justifie que M. [O] faisait entretenir la cuve à fioul régulièrement, au sens de l’article R. 224-41-1 du Code de l’environnement, puisqu’il était attendu de sa part un entretien annuel. La requérante considère que le défaut d’entretien constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, qui rend l’habitation impropre à l’usage auquel on la destine, se fondant en cela sur le rapport de la société Assistance Expertise Bâtiment. Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Cette société indique dans son rapport et au chapitre du rappel des faits, que « lors d’une visite préalable à l’achat de la maison, Mme [Z] aurait signalé à M. [O] la présence de traces de fioul au sol… ». Cet élément, qui relèverait alors du vice apparent, n’est repris par aucune des parties dans ses conclusions. La SCI relève que l’expert a fait les constatations suivantes : « L’analyse des éléments en notre possession pourrait nous permettre d’estimer l’absence d’entretien et de maintenance de la chaudière et de la cuve à fioul à l’origine des désordres constatés et de la perforation de la cuve métallique contenant le fioul. L’entretien régulier de cette installation aurait pu permettre la détection de points de fuite et contrôler l’étanchéité de la cuve ». « Le désordre est, selon nous, qualifié. Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. Les éléments en notre possession pourraient permettre de qualifier, de notre avis, ce désordre dont la cause à l’origine pourrait être assimilée à un défaut d’entretien obligatoire d’une installation de chauffage et par conséquent à un vice caché. (…) L’absence d’entretien légal de la chaudière par le vendeur nous paraît être à l’origine des désordres consécutifs. Un entretien aurait permis de déceler un dysfonctionnement de cette installation et une corrosion de la cuve à fioul. Des traces importantes de fioul sont constatées sur les éléments en pierres de la maison, au droit de cette cuve, sur une hauteur importante (environ 1 mètre) pouvant provenir d’une fuite persistante sur cette cuve et une remontée par capillarité du fioul sur les murs en pierre. L’entreprise LOEGEL Julien, qui est intervenue en octobre 2021, a procédé à divers travaux de ramonage ainsi qu’au remplacement d’un gicleur. (…). La limite de l’intervention de cette entreprise pourrait être qualifiée d’entretien ponctuel du fait que celle-ci a remplacé une pièce de la chaudière. Il ne s’agissait pas d’un simple ramonage ». Cet expert a considéré que «La responsabilité de M. [O] nous paraît être engagée pour défaut d’entretien légal annuel de l’installation de la chaudière ». M. [O] demande qu’il soit fait application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, arguant de sa bonne foi, conformément aux dispositions de l’article 1643 du Code civil. Cette clause est libellée comme suit : « ETAT DU BIEN L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : • des vices apparents, • des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : • si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, • ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. ». Le défendeur fait valoir qu’en qualité de société civile immobilière, la SCI Villa Camille est considérée comme professionnel de l’immobilier et qu’il n’est pas prouvé qu’il avait connaissance du prétendu vice au moment de la vente. À défaut de production des statuts de la SCI, celle-ci ne peut être considérée comme un professionnel de l’immobilier. M. [O] expose que contrairement à ce que la SCI Villa Camille affirme en page 6 de ses conclusions, il n’a jamais reconnu avoir fait preuve d’un mauvais entretien ou d’une absence d’entretien. Il rappelle qu’aux termes de l’acte notarié, il est indiqué concernant la cuve à fuel, qu’aucune modification n’a été apportée sur cette cuve par le vendeur et que concernant la chaudière, que le dernier ramonage datait du 25 octobre 2021, une copie de la facture étant annexée à l’acte. Il rappelle également que la SCI Villa Camille a visité à plusieurs reprises toutes les pièces de la maison y compris le garage avant de signer le compromis de vente, et qu’elle a donc pu apprécier l’état de la chaudière et de la cuve. M. [O] a fait appel à une entreprise qualifiée (SARL LOEGEL Julien) pour entretenir la chaudière mécanique, un gicleur a été remplacé, ce qui selon lui démontre bien que si la cuve à fioul de la chaudière avait été percée, l’entreprise n’aurait pas manqué de l’indiquer dans son certificat. Le défendeur verse aux débats une attestation de la Société A.J.L LOËGEL Julien qui confirme que lors de ses interventions, en 2020 et 2021, elle n’a constaté aucun problème ni aucune fuite : « Certifie que lors de nos interventions pour l’entretien de la chaudière chez Monsieur [O], je n’ai constaté aucun problème, aucune fuite. Ce corps de chauffe, malgré son âge, ne présentait aucun signe d’usure et cela grâce à son corps de chauffe en fonte quasi inusable ». Il ressort également du rapport du cabinet Hudault que Mme [Z], associée de la SCI occupe la maison dont s’agit comme résidence secondaire et qu’une dame [P], intendante pour la SCI Villa Camille, est passée au logement le 18 mars 2022 sans signaler d’odeur. Il est indiqué que Mme [Z] a fait remplir la cuve en novembre 2021 pour une quantité d’environ 500 litres de fioul. Il est constaté qu’une importante quantité de fioul s’échappe de la cuve à fioul située au rez-de-chaussée, dans le garage. Il est également mentionné que Mme [Z] a transmis une facture de l’entreprise Nature Peinture datant du 23 décembre 2021 pour des travaux de ragréage sur le sol du garage sur lequel le fioul s’est déversé en grande partie. Nul doute que si une fuite de fioul s’était produite, celle-ci aurait été constatée lors de ces travaux de ragréage. M. [O] relève ainsi que des interventions sur la cuve ont eu lieu postérieurement à la vente, que le cabinet Hudault n’a fait aucune constatation sur l’état de la cuve à fioul et sur les éventuels causes de la fuite et a conclu, au chapitre « Responsabilité-Recours », qu’il n’y avait pas de recours envisageable. Il relève également que la SCI Villa Camille a procédé à l’enlèvement de la chaudière et de la cuve sans faire expertiser au préalable ces éléments d’équipement. Il résulte des éléments qui précèdent que la SCI Villa Camille ne démontre pas la connaissance par le vendeur des vices cachés allégués, de sorte que la clause de non garantie doit s’appliquer. Défaillante à démontrer que le percement de la cuve serait lié à un défaut d’entretien dont M. [O] aurait eu connaissance, la SCI Villa Camille sera déboutée de sa demande de garantie au titre des vices cachés ainsi que de ses demandes subséquentes. Sur les frais du procès : M. [O] sollicite la condamnation de la SCI à des dommages intérêts pour procédure abusive par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du Code civil, faisant valoir qu’en l’assignant, sans établir avec certitude l’origine du dommage et sans élément permettant de conclure à la responsabilité du vendeur, la SCI Villa Camille savait pertinemment comme sa procédure n’avait pas vocation à prospérer. En agissant sur la base d’une expertise dans le cadre de laquelle il n’a pu être procédé à l’examen de la chose arguée de vices cachés en raison de l’enlèvement de celle-ci avant le déroulement des opérations d’expertise, en l’état d’un rapport dans lequel l’expert ne s’exprime pas de façon certaine, et alors que le vendeur justifiait de l’entretien de la chaudière, la SCI Villa Camille ne pouvait ignorer que son action était vouée à l’échec, de sorte que la procédure revêt un caractère abusif qui justifie qu’il soit fait droit à la demande de dommages intérêts sollicités par M. [O] et chiffrés à la somme de 1 000 euros. Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI Villa Camille, qui succombe en ses demandes. Il y a lieu également de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal judiciaire, Statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire, Déboute la SCI Villa Camille de l’ensemble de ses demandes ; Condamne la SCI Villa Camille à payer à M. [H] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ; Condamne la SCI Villa Camille aux dépens de l’instance ; Condamne la SCI Villa Camille à payer à M. [H] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier . Le Greffier Le Président