Cour de cassation, 11 mai 2010. 09-13.891

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente prévoyait que la vente serait réitérée par acte authentique au plus tard quinze jours après l'obtention du permis de construire et que passée cette date, huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives étaient réalisées et si l'acquéreur ne voulait pas réitérer, le vendeur aurait la possibilité soit d'exiger la vente, soit de mettre fin à celle-ci, que les conditions suspensives étaient réalisées dans les termes de la convention, que les parties n'étaient pas convenues de soumettre la réitération de la vente à la connaissance des résultats de l'étude de sol, malgré la clause du" compromis" prévoyant que le coût des travaux résultant de la structure géologique du sol et du sous-sol resterait à la charge des acquéreurs et ne pourrait donner lieu à aucune indemnisation du prix du lot, la cour d'appel a pu en déduire que les consorts X... n'étaient pas fondés à reprocher à leur vendeur une application déloyale du contrat et d'avoir fait le choix d'invoquer la caducité de la promesse de vente ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que le litige aurait pu être évité si le vendeur, professionnel parfaitement informé de la nature du sous-sol du lotissement et du risque probable de devoir faire réaliser des fondations spéciales, en avait informé clairement l'acquéreur au lieu de se borner à inclure dans le compromis une clause l'exonérant de toute prise en charge de tels travaux, la cour d'appel, répondant aux conclusions de la société en nom collectif Centre Sud, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, a pu en déduire que cette réticence dans l'exécution de son obligation d'information par la Snc Centre Sud justifiait le rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie et de celle formée au titre de l'allocation de dommages-intérêts complémentaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé : PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne les consorts X... et la SCI 2M et Cie aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... et la SCI 2M et compagnie à payer à la société Centre Sud la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... et de la SCI 2M et compagnie ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils pour M. et Mme X... et la société 2M et Cie ; MOYEN UNIQUE DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR constaté la caducité du compromis de vente conclu le 25 octobre 2006 entre la SNC CENTRE SUD et les époux X... et de les AVOIR, en conséquence, déboutés de leurs demandes fondées sur l'existence de vices cachés affectant le terrain en cause ; AUX MOTIFS QUE le compromis de vente prévoyait que la vente serait réitérée par acte authentique au plus tard 15 jours après l'obtention du permis de construire ; que passé cette date, huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée à la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives étaient toutes réalisées, et si l'acquéreur ne voulait pas réitérer, le vendeur aurait la possibilité, soit d'exiger la vente, soit de mettre fin à celle-ci et de conserver l'indemnité d'immobilisation ; que les conditions suspensives étaient réalisées, après l'envoi le 4 mai 2007 de la lettre recommandée sommant les époux X... de se présenter à l'étude du notaire chargé de procéder à la rédaction de l'acte authentique et l'établissement d'un procès-verbal de carence le 21 mai 2007 du fait de leur non comparution, la SNC Centre Sud a décidé de mettre fin à la vente ; que les appelants lui font grief d'avoir appliqué de mauvaise foi la clause de réitération de la vente pour échapper à sa garantie des vices cachés du terrain vendu et donner la préférence à un acquéreur achetant deux lots ; qu'or, les parties n'ont pas convenu de soumettre la réitération de la vente à la connaissance des résultats de l'étude de sol, malgré la clause du compromis prévoyant que le coût des travaux supplémentaires entraînés, le cas échéant, par des fondations spéciales et autres travaux résultant de la structure géologique du sol et du sous-sol, resterait exclusivement à la charge des acquéreurs et ne pourrait donner lieu à aucune diminution du prix de lot, qui aurait dû retenir leur attention ; que si, par la suite, leur inquiétude légitime, manifestée par l'intermédiaire de leur notaire sur les résultats de l'étude du sous-sol et l'importance des travaux spéciaux de fondation à envisager, les a conduits à ne pas prendre le risque de réitérer la vente, ils ne sont pas fondés à reprocher à leur vendeur d'en avoir pris acte, d'avoir fait le choix de renoncer à la vente, tout en acceptant de leur restituer le dépôt de garantie, et de rechercher un autre acquéreur que la SNC CENTRE SUD n'a donc pas fait une application déloyale du contrat en agissant ainsi ; 1°) ALORS QU'une partie peut être privée du bénéfice d'une prérogative contractuelle si celle-ci a été invoquée de mauvaise foi ; qu'en affirmant que la SNC CENTRE SUD était fondée à invoquer la clause prévoyant la caducité de la convention en l'absence de réitération de la vente par acte authentique 15 jours après l'obtention du permis de construire bien qu'elle ait, ellemême, relevé que cette société avait connaissance des caractéristiques du sol susceptibles d'augmenter le coût de la construction projetée et s'était abstenue d'en informer les acquéreurs, de sorte qu'elle ne pouvait exiger de bonne foi d'eux qu'ils réitèrent l'acte ou s'acquittent de l'indemnité d'immobilisation après avoir découvert ces caractéristiques et avant d'avoir été mis à même d'en mesurer les conséquences, la Cour d'appel a violé l'article 1134 al. 3 du Code civil ; 2°) ALORS QU'un cocontractant est fondé à suspendre l'exécution d'un acte qu'il soupçonne légitimement d'avoir été conclu par dol ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux X... avaient découvert les caractéristiques du sol de l'immeuble acquis, susceptibles d'augmenter considérablement le coût de la construction envisagée, après la conclusion de la vente initiale et avant sa réitération par acte authentique, tandis que la société venderesse leur avait dissimulé ces caractéristiques qu'elle connaissait parfaitement ; qu'en affirmant néanmoins que la clause imposant la réitération de l'acte sous peine de caducité devait s'appliquer, contraignant ainsi les acquéreurs à exécuter une convention susceptible d'être entachée d'un dol dont ils soupçonnaient l'existence ou à payer l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux conseils pour la société Centre Sud ; MOYEN UNIQUE DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que le dépôt de garantie devait être restitué aux acquéreurs (les époux X...) et d'avoir débouté la venderesse (la SNC CENTRE SUD, l'exposante) de sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU'il convenait de relever que ce litige aurait pu être évité si le vendeur, professionnel parfaitement informé de la nature du sous-sol du lotissement et du risque probable de devoir faire réaliser des fondations spéciales, en avait informé clairement l'acquéreur au lieu de se borner à inclure dans le compromis une clause l'exonérant de toute prise en charge de tels travaux ; que, compte tenu de cette réticence dans l'exécution de son obligation d'information, la demande de la SNC CENTRE SUD en restitution du dépôt de garantie et en dommages et intérêts complémentaires devait être rejetée comme mal fondée ; ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties ; que la venderesse soutenait qu'en application des clauses du contrat, l'indemnité d'immobilisation lui était due ; que les acquéreurs ne développaient aucun moyen subsidiaire tendant à contester la demande de restitution par l'exposante de l'indemnité d'immobilisation au cas où leurs demandes principales seraient rejetées ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie devait leur être restitué prétexte pris d'une réticence de la venderesse dans l'exécution de son obligation d'information, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS QUE, en outre, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office que le dépôt de garantie devait être restitué aux acheteurs prétexte prix d'une réticence de la venderesse dans l'exécution de son obligation d'information, sans avoir invité les parties à s'en expliquer préalablement, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du Code de procédure civile.