Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/05409

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dorothée ORLOWSKA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASS N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 18 octobre 2024 DEMANDEUR Monsieur [F] [E] [R], [Adresse 2] représenté par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [J] [Z], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05409 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASS RAPPEL DES FAITS Suivant acte sous seing privé en date du 9 octobre 2019, Monsieur [R] [F] a donné en location à Monsieur [Z] [J] un appartement à usage d'habitation constituant le logement [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 22 mars 2024 portant sur une somme en principal de 28.357 euros et dénoncé à la CCAPEX le 26 mars 2024 ; puis il a fait assigner Monsieur [Z] [J] le 28 mai 2024, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Cette assignation a été dénoncée au Préfet le 29 mai 2024. A l'audience du 20 septembre 2024, Monsieur [R] [F] représenté par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de : - à titre principal, constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail précité en raison du non-paiement des loyers et des charges, ainsi que pour le défaut d'assurance et de justification d'entretien de la chaudière, - ordonner l'expulsion du défendeur des lieux qu'il occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ce sous astreinte, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - condamner Monsieur [Z] [J] à payer la somme de 32.182 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, - condamner Monsieur [Z] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 3.458 euros jusqu'à complète libération des lieux, ainsi qu'une somme de 4.827,30 euros au titre de la clause pénale, - le condamner au paiement de la somme de 2.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Le conseil de Monsieur [R] [F] a indiqué qu'il n'était pas favorable à l'octroi de délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l'augmentation constante de la dette locative. Monsieur [Z] [J], cité à étude, n'a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RESILIATION : - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 28.357 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le bail a été conclu le 9 octobre 2019 pour une durée de trois ans. Il s'est renouvelé pour la dernière fois le 9 octobre 2022. Dès lors, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 22 mars 2024. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024. L'examen du décompte locatif laisse apparaître l'augmentation de la dette locative et l'absence de reprise du paiement du loyer courant. Les conditions de l'article 24 VII permettant de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte imposant la reprise du loyer pour l'octroi de délais. L'expulsion de Monsieur [Z] [J] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l'exécution de la présente décision. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d'une astreinte. Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT : Monsieur [Z] [J] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il sera également condamné au paiement de la somme de 31.587,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2024, après déduction des frais indûment réclamés. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Le bailleur réclame également l'application de la clause pénale stipulée au bail qui prévoit une majoration des loyers impayés. Toutefois, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Ainsi, la clause pénale invoquée par le bailleur étant réputée non écrite, il n'y a pas lieu de l'appliquer, et la demande du bailleur de ce chef sera rejetée. SUR LES AUTRES DEMANDES : Monsieur [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité commande de condamner Monsieur [Z] [J] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [R] [F] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 9 octobre 2019, concernant l'appartement à usage d'habitation logement [Adresse 1], sont réunies à la date du 22 mai 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [R] [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [R] [F] la somme de 31.587,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ; REJETTE la demande en paiement présentée au titre de la clause pénale ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [R] [F] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités. Le greffier, Le juge,