Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 22/02945

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : S.C.I. PELOUPREKY c/ Syndicat [Adresse 9], Syndicat SILVA CANTE ALAM EL SUEM, S.A.S. RI SYNDIC N° 24/ Du 27 décembre 2024 4ème Chambre civile N° RG 22/02945 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OJ7W Grosse délivrée à expédition délivrée à Me Florent ELLIA l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI la SELARL VARAPODIO le 27 Décembre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept décembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 06 juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 27 décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: S.C.I. PELOUPREKY, prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée ès qualités à son siège social sis : [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Me Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEURS: Syndicat secondaire [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet RI SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités à son siège social : [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Syndicat principal SILVA CANTE ALAM EL SUEM pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet RI SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités à son siège social : [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant S.A.S. R.I. SYNDIC, immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 449735182, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité à son siège social sis : [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière Peloupreky est propriétaire de lots de copropriété dans l’ensemble immobilier Silva Cante Villa [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété et régi par un syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et quatre syndicats secondaires dont le syndicat Silva Cante qui assure la gestion de l’immeuble V dénommé Silva Cante. La société RI Syndic exerçait les fonctions de syndic jusqu’au 14 avril 2023 et a été remplacée par la société Cerutti Gestion Immobilière à compter de cette date. Une assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire de la résidence Silva Cante s’est réunie le 21 avril 2022 à 10 heures 30 et une assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem s’est réunie le 21 avril 2022. Par trois actes d’huissier du 4 juillet 2022, la société civile immobilière Peloupreky a fait assigner le syndicat secondaire Silva Cante, le syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et la société RI Syndic devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le prononcé de la nullité des deux assemblées générales et l’indemnisation de ses préjudices. Par conclusions responsives et récapitulatives n°1 notifiées le 16 mai 2024, la société civile immobilière Peloupreky sollicite le prononcé de la nullité des deux assemblées générales du 21 avril 2022, la condamnation de la société RI Syndic à lui payer la somme de 10.000 euros pour des manquements commis dans la gestion de la copropriété et la condamnation in solidum de la société RI Syndic, du syndicat des copropriétaires principal Silva Cante Alam El Suem et du syndicat des copropriétaires secondaire Silva Cante à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. Elle fait valoir que la convocation adressée par le syndic pour les assemblées générales est irrégulière car elle n’a pas été adressée dans le délai fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Elle estime également que les nombreux manquements commis par la société RI Syndic dans la gestion de la copropriété justifient sa condamnation à lui payer une indemnisation. Par conclusions notifiées le 13 mars 2024, la société RI Syndic conclut au débouté de la société civile immobilière Peloupreky de ses demandes indemnitaires et plus généralement de toutes ses demandes formées à son encontre et au débouté des syndicats des copropriétaires Silva Cante El Suem et Silva Cante de leurs demandes formulées à son encontre. Elle sollicite en outre la condamnation de la société civile immobilière Peloupreky à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Elle fait valoir que les fautes de gestion alléguées ne sont pas démontrées, que la demande d’indemnitaire formée à son encontre est dépourvue de fondement juridique et qu’aucun préjudice personnel et direct n’est établi. Elle note que la société civile immobilière Peloupreky était présente à l’assemblée générale et a refusé de prendre part au vote selon ses propres écritures. Par conclusions notifiées le 13 décembre 2023, les syndicats des copropriétaires Le Silva Cante et Le Silva Cante Alam El Suem sollicitent leur mise hors de cause, le débouté de la société civile immobilière Peloupreky de la totalité de ses demandes et sa condamnation à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la société RI Syndic à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la partie succombante à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils font valoir au visa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucune prétention n’est formulée à leur encontre et que leur responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée en raison de la faute éventuelle commise par l’ancien syndic de copropriété dès lors que celui-ci avait pour mission d’assurer la bonne gestion des deux copropriétés, en ce compris l’organisation et la tenue des assemblées générales. Ils estiment que la procédure est abusive en l’absence de demande formulée à leur encontre alors qu’ils seraient eux-mêmes victimes des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions. La clôture de l’instruction est intervenue le 24 mai 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 7 octobre 2024 prorogé au 27 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de mise hors de cause Les deux syndicats des copropriétaires sollicitent leur mise hors de cause au motif qu’aucune demande n’est formulée à leur encontre. Il convient cependant de relever qu’une demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est formulée à leur encontre. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de mise hors de cause. Sur la demande de prononcé de la nullité des deux assemblées générales des copropriétaires du 21 avril 2022 L’article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, sauf urgence, la convocation pour les assemblées générales est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour. Il ressort de l’avis de réception du courrier recommandé adressé à la société civile immobilière Peloupreky que les convocations pour les assemblées générales des deux syndicats des copropriétaires ont été présentées à celle-ci le 4 avril 2022. Cette date n’est pas contestée. Le délai prévu par l’article 9 a donc commencé à courir à compter du lendemain du jour de la présentation du courrier recommandé, c’est-à-dire le 5 avril 2022, et les assemblées générales se sont réunies le 21 avril 2022, soit 17 jours après la présentation des convocations. Aucune urgence n’est alléguée en l’espèce et il convient de prononcer la nullité des deux assemblées générales pour défaut de respect du délai de convocation. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la société civile immobilière Peloupreky Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, la société RI Syndic a commis une faute en ne respectant pas le délai de convocation de vingt et un jours pour les assemblées générales. La société civile immobilière Peloupreky ne démontre cependant pas de préjudice direct résultant de cette faute. En outre, les courriers que Mme [H] [L] et la société civile immobilière Peloupreky ont adressé au syndic respectivement le 9 juin 2022 et le 26 avril 2022 et les fautes de gestion énumérées dans les écritures de la société civile immobilière Peloupreky sans aucune pièce justificative ne permettent pas de démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité requis pour engager la responsabilité de la société RI Syndic. Il convient par conséquent de débouter la société civile immobilière Peloupreky de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société RI Syndic. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les syndicats des copropriétaires Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, dégénère en abus s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute. En l’espèce, la demande de prononcé de la nullité des deux assemblées générales du 21 avril 2021 justifiait la mise en cause des deux syndicats des copropriétaires afin qu’ils puissent formuler des observations sur celle-ci. La demande d’annulation est en outre fondée, comme examiné ci-dessus. La procédure initiée par la société civile immobilière Peloupreky contre les deux syndicats des copropriétaires n’est par conséquent pas abusive et les syndicats seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante principalement au procès, la société RI Syndic sera condamnée aux dépens et à payer à la société civile immobilière Peloupreky la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DEBOUTE le syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et le syndicat secondaire Silva Cante de leur demande de mise hors de cause ; PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem situé [Adresse 3] à [Localité 2] du 21 avril 2022 ; PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Silva Cante situé [Adresse 3] à [Localité 2] du 21 avril 2022 ; CONDAMNE la SASU RI Syndic à payer à la société civile immobilière Peloupreky la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SASU RI Syndic aux dépens de l’instance ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                                              LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT