Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/00044 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEKQ
4ème CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 06 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président: M. Bernard VALEZY Magistrat à Titre Temporaire statuant en qualité de juge du Tribunal Judiciaire
assisté, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 14 Juin 2024
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] - [Adresse 2] [Localité 7] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS DETROIT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6]
représentée par Me Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me LAOUBI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE
ET :
Madame [X] [P] [D]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
représentée par Me Pierre PELISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par Me SOLLALLIER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE
JUGEMENT :
contradictoire et en dernier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic, la SAS DETROIS IMMOBILIER ayant son siège [Adresse 4] à [Localité 6] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2 117,00 euros, outre 218,38 euros au titre de la loi SRU , à Madame [D] [X] [P] demeurant [Adresse 5] à [Localité 3] , propriétaires des lots n° 9 (cave), et 31 (appartement).
Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [D] [X] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Saint Étienne, statuant selon la procédure accélérée au fond sollicitant sa condamnation à lui verser :
-2 728,25 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, sous réserve d’une actualisation de la créance au jour du jugement,
-246,77 euros au titre de la loi SRU (article 10-1 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
-600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de Madame [D] [X] [P] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais accessoires de procédure engagés et de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution.
A l’audience du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a confirmé ses demandes, actualisé sa créance à la somme de 2 315,27 euros au 15 mai 2024, et demandé de débouter Madame [D] [X] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Madame [D] [X] [P], représentée par son conseil, a demandé que soient déclarées irrecevables les demandes de condamnations présentées par le syndicat des copropriétaires en raison :
du calcul des poste en fonction du nombre de lots et non des tantièmes de copropriété,
de l’absence de justification de l’approbation par l’assemblée générale d’une augmentation du budget expliquant une augmentation exponentielle du montant des appels de provision,
de l’absence de justification, par le demandeur, des sommes réclamées.
Madame [D] [X] [P] demande par ailleurs :
de débouter le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions
à titre infiniment subsidiaire, de ramener le montant des sommes réclamées au montant des sommes réellement exigibles,
de condamner le syndicat des copropriétaires à 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’irrecevabilité de la demande
Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un certificat de tentative de médiation dressé le 4 décembre 2023 par la présidente du groupement national des commissaires de justice médiateurs attestant avoir été mandatée le 17 novembre 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] afin d’engager une procédure de médiation avec Madame [D] [X] [P].
Ledit certificat mentionne l’envoi d’une lettre simple à Madame [D] [X] [P] le 19 novembre 2023 et d’un courriel le 21 novembre 2023 précisant que malgré toutes les diligences effectuées, celle-ci n’a pas donné suite aux multiples demandes d’entrée en médiation.
L’obligation faite par l’article 750-1 a donc bien été remplie.
L’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l’espèce, à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment ;
-Le dernier décompte des sommes dues,
-Le relevé de propriété,
-L’avis de mutation,
-Le règlement de copropriété avec état descriptif de division,
-Le contrat de syndic,
-Le procès-verbal des assemblées générales du 2021,2022 et 2023,
-Le détail des charges et relevés de compte 2022 et 2023
-Le relevé de compte au 15/05/2024,
-Les appels de fonds.
Le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 2 315,27 euros au titre des charges impayées au 16 octobre 2023, comprenant l’appel de provisions du 1er avril 2024.
Madame [D] [X] [P] considère que le demandeur ne justifie pas des sommes réclamées.
Elle soutient qu’elle a fait l’acquisition du lot n° 9 (cave) représentant les
5/10 000èmes de la propriété au sol avec les parties communes générales, et le 1/1 000ème des charges d’entretien hall, cour et escalier, et du lot n° 31 représentant les 264/10 000èmes de la propriété au sol des parties communes générales, et les 32/1 000èmes des charges d’entretien hall, cour et escalier, ainsi que les 65/1 000èmes des charges d’ascenseur.
Elle ajoute que, jusqu’en 2022 les appels trimestriels de provisions sur charges étaient de 152,00 euros et qu’ensuite, les appels trimestriels sont passés à 247,00 euros, après une régularisation de 492,00 euros au 31 mars 2022.
Pour elle, l’augmentation trouve sa source sur une répartition de postes non pas en fonction des proratas de millièmes de copropriété, mais du nombre de lot quelle que soit leur importance.
Elle considère que l’augmentation est d’autant moins justifiée qu’il résulte des résolutions 8 et 9 du procès-verbal de l’Assemblée générale du 25 octobre 2022, une approbation des budgets prévisionnels pour les périodes du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 pour un même montant de 22 940,00 euros.
Madame [D] [X] [P] fait savoir qu’un chèque de 900,00 euros, encaissé le 20 décembre 2023, n’a pas été pris en compte dans la somme qui lui est réclamée, de même qu’un autre chèque de 1 00,00 euros encaissé le 1er avril 2024.
Enfin, Madame [D] [X] [P], indique qu’elle ne refuse pas de payer les appels de provision sur charge, dès lors que la répartition sera faite en fonction des tantièmes et non pas du nombre de lots.
En conséquence, Madame [D] [X] [P] demande de déclarer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées, et à titre infiniment subsidiaire, de ramener le montant des sommes réclamées au montant des sommes réellement exigibles.
Il ressort des pièces fournies, et notamment de l’état descriptif de division que :
Le lot n° 9 (cave) comprend 5 dix millièmes (5/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales et 1 millième (1/1 000ème) des charges d’entretien hall, cour et escalier.
Le lot 31 (appartement au deuxième étage) comprend 264 dix millièmes (264/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, 33 millièmes (33/1 000èmes) des charges de chauffage, 32 millièmes (32/1 000èmes) des charges d’entretien hall, cour et escalier, et 36 millièmes (36/1 000èmes) des charges d’ascenseur.
Au total, Madame [D] [X] [P] représente :
-269 dix millièmes de propriété au sol et des parties communes générales
-33 millièmes des charges d’entretien hall, cour et escalier
-33 millièmes des charges de chauffage
-36 millièmes des charges d’ascenseur
Sur la tenue des assemblées générales
Le syndicat des copropriétaires fournit le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2023 à laquelle l’ensemble des copropriétaires de la résidence ont été convoqués par lettre recommandée avec avis de réception.
L’avis de réception relatif à la convocation, mentionnant l’adresse de Madame [D] [X] [P], porte la mention « pli avisé et non réclamé » en date du 12/09/2023.
Au cours de celle-ci le budget prévisionnel du 01/04/2023 au 31/04/2024 a été arrêté à la somme de 31 000,00 euros, les appels de fonds étant effectués trimestriellement et d’avance.
Au cours de la même assemblée générale, le budget prévisionnel du 01/04/2024 au 31/03/2025 a également été arrêté à la somme de 35 052,00 euros, les mêmes règles s’appliquant por les appels de fonds.
Enfin, au cours de la même assemblée générale, celle-ci a autorisé le syndic à procéder, selon la clé de répartition « charges communes générales » aux appels de provisions exigibles à la date du 1er décembre 2023 pour 100% des sommes dues.
Le procès-verbal de l’assemblée générale a été transmis à Madame [D] [X] [P], par lettre recommandée avec avis de réception ;
L’avis de réception relatif à la transmission de ce procès-verbal, mentionnant l’adresse de Madame [D] [X] [P], porte la mention « pli avisé et non réclamé » en date du 18/10/2023.
Les formalités relatives à la tenue de l’assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2023 ont donc été respectées.
Sur les charges
Il ressort des pièces fournies, et notamment de l’état descriptif de division que :
Le lot n° 9 (cave) comprend 5 dix millièmes (5/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales et 1 millième (1/1 000ème) des charges d’entretien hall, cour et escalier.
Le lot 31 (appartement au deuxième étage) comprend 264 dix millièmes (264/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, 33 millièmes (33/1 000èmes) des charges de chauffage, 32 millièmes (32/1 000èmes) des charges d’entretien hall, cour et escalier, et 36 millièmes (36/1 000èmes) des charges d’ascenseur.
Les appels de fonds n°4 du 05/01/2022, n°1 du 04/04/2022, n° 2 du 02/07/2022, n° 3 du 01/10/2022, n° 4 du 24/12/2022, n° 1 du 27/03/2023, n° 2 du 05/07/2023, n° 3 du 11/10/2023, les postes « charges courantes » et « fonds pour travaux » font référence aux tantièmes prévus à l’état descriptif de division et non aux lots
Concernant l’eau chaude, et le chauffage, la répartition est effectuée suivant les relevés de compteurs individuels.
Le poste de consommation de gaz « conso répartiteurs », concerne la consommation de gaz ne fait pas apparaitre un calcul en fonction du nombre de lots.
Le budget prévisionnel du 01/04/2023 au 31/03/2024 pour un montant de 31 000,00 euros et du celui du 01/04/2024 au 31/03/2025 pour un montant de 35 052,00 euros ayant été régulièrement adoptés lors de l’assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2023, et la répartition des charges ayant été effectuée conformément à l’état descriptif de division, la demande de Madame [D] [X] [P] sera rejetée.
Sur la prise en compte de sommes versées par le défendeur
Madame [D] [X] [P] soutient que les sommes suivantes ont été versées au syndicat des copropriétaires :
-900,00 euros par chèque encaissé le 20 décembre 2023
-1 000,00 euros par chèque encaissé le 01 avril 2024
A l’audience, le syndicat des copropriétaires à actualisé sa créance à la somme de 2 315,27 euros représentant les charges de copropriété impayées au 15 mai 2024.
Sur le relevé de compte couvrant la période du 12/11/2021 au 15/05/2024 le paiement des sommes de 900,00 euros le 20/12/2023 et de 1000,00 euros le 16 avril 2024 y est mentionné.
Il y a lieu de déduire des sommes réclamées, outre les frais de commissaire de justice, les frais de remise du dossier audit commissaire de justice, les frais de remise du dossier à l’avocat, les frais de constitution de dossier, de mise en contentieux et de suivi du dossier ainsi que les frais de rejet de prélèvement, qui ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic, seules retenues par la loi.
En l’espèce, seront déduits :
180,00 euros de frais de remise de dossier à l’huissier
173,10 euros de frais de commissaire de justice
147,79 euros de frais d’avocat
La créance justifiée sera donc retenue à hauteur de 1 814,38 euros au titre des charges impayées au 15 mai 2024, outre 246,77 euros dans le cadre de la loi SRU.
Le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer de 73,34 euros retenus au titre des frais nécessaires.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [D] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
-1 814,38 euros au titre des charges impayées au 15 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 ;
-246,77 euros au titre de l’article 10-1 modifié de la loi du 10/07/1965 (loi SRU)
-73,34 euros au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [D] [X] [P], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [D] [X] [P], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce Madame [D] [X] [P] sera condamnée à payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe.
REJETTE l’irrecevabilité de la demande soulevée par Madame [D] [X] [P] ;
CONDAMNE Madame [D] [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] – [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS DETROIS IMMOBILIER ayant son siège [Adresse 4] à [Localité 6], les sommes suivantes :
-1 814,38 euros au titre des charges impayées au 15 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 ;
-246,77 euros au titre de l’article 10-1 modifié de la loi du 10/07/1965 (loi SRU)
-73,34 euros au titre des frais nécessaires.
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] – [Adresse 2] à ([Localité 7]) de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE Madame [D] [X] [P] à payer la somme de 400,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [D] [X] [P] aux entiers dépens de l’instance.
REJETTE les autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et après lecture faite, le Président a signé avec le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
