Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03810

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe DE LA GATINAIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RSN N° MINUTE : 13 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DU [Adresse 1], [Adresse 2] représentée par Me Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [F] [Z], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RSN FAITS ET PROCEDURE Par acte du 9/ 03/ 2018 à effet au 9/ 03/ 2018, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [Z] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], avec chambre de service 6ème étage n° 5 pour un loyer de 550 euros sans provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/ 01/ 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 3067,70 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 14/ 03/ 2024, la SCI [Adresse 1] 24 fait assigner M. [Z] [F] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , au 22/02/2024 -voir ordonner l’expulsion de M. [Z] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et de la force armée s’il y a lieu, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou autre lieu de son choix aux frais, risques et péril de M. [Z] [F] - voir condamner M. [Z] [F] au paiement : - d'une somme de 4291,28 euros, au titre de l’arriéré dû au 12/ 03/ 2024, à parfaire - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés - d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 18/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur expose que les lieux ont été libérés le 10/04/2024 avec établissement d’un état des lieux de sortie. Il élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4803,77 euros au 3/ 06/ 2024, compte tenu des impayés, des réparations locatives dues et de la déduction du dépôt de garantie et maintient ses autres demandes, hormis la demande d’expulsion. Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [Z] [F] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RSN Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe . MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 19/01/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef. L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 11/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Le délai visé au commandement de payer est de 6 semaines. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 09/03/2018 a une durée de 3 ans et a été renouvelé tacitement le 09/03/2021 pour 3 ans. Lors de la délivrance du commandement de payer le 11/01/2024 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de 6 semaines visé au commandement de payer, sans que la nullité de celui-ci soit invoquée. M. [Z] [F] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/03/2024 à minuit , soit à compter du 12/03/2024. Il convient de constater la libération des lieux au 10/04/2024 et le désistement de la demande en expulsion , la demande en séquestration des meubles étant donc sans objet. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [Z] [F] par remise des clés le 10/04/2024 au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [Z] [F] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré : En application de l’article 7 et 22-1 de la loi du 06/07/89 , le locataire qui libère les lieux est tenu des loyers et charges dus , des réparations de nature locative ,avec déduction du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie a été établi en présence de Mme [W] mandatée par le locataire sortant selon pouvoir du 09/04/2024. Il n’a pas été apporté d’observations particulières sur cet état des lieux de sortie par les parties, concernant les traces d’usure avancé de certains revêtements ou équipements. Dans le décompte de sortie des lieux adressé à M. [Z] [F] le 02/05/2024 figure la déduction du dépôt de garantie, la somme de 9.43 euros de prorata de taxe des ordures ménagères 2024. Il a été mentionné une retenue de 847 euros pour des travaux de peintures sur les murs, porte et boiseries, débarras de matelas et meubles, remplacements de spot, néon salle de bain, joint douche. Il ressort de l’état des lieux de sortie que le mur droit présente des traces d’humidité, de même que le plafond, un néon qui ne fonctionne pas. Cependant, il n’a pas été justifié de l’état des lieux d'entrée , si bien que la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil ne peut trouver application, alors que le bailleur n’établit pas que le locataire a mis obstacle à sa rédaction ; il convient d’ailleurs de relever que cet état des lieux d'entrée n’est pas mentionné comme pièce remise au locataire lors de la conclusion du bail alors que figure une grille de vétusté comme référence (qui n’est pas mise en évidence lors du décompte de sortie). Dès lors seules les réparations de spot et néon, qui sont de nature locatives et le débarras des lieux sont retenus pour la somme de 300 + 100 = 400 euros, à la charge du locataire sortant. Il ressort du commandement, de l'assignation, du décompte fourni et de ces éléments que M. [Z] [F] reste devoir une somme 4356.77 euros au titre des loyers et charges, indemnités, réparations dus à la date du 3/ 06/ 2024. Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [F] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 01/ 2024 sur la somme de 3067,70 euros et de l’assignation pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner M. [Z] [F] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [Z] [F] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE la SCI [Adresse 1] recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/03/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 1],avec chambre de service 6ème étage n° 5 DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés le 10/04/2024 sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, FIXE à 400 euros la retenue bien fondée pour les réparations locatives et la somme de 9.43 euros de prorata de taxe des ordures ménagères 2024 CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 4356.77 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation, réparations locatives dus au 3/ 06/ 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 01/ 2024 sur la somme de 3067,70 euros et de l’assignation pour le surplus , CONSTATE le désistement de la demande en expulsion DIT que la demande de la SCI [Adresse 1] de séquestration des meubles se trouvant dans les lieux est sans objet RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11/ 01/ 2024. CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT