Texte intégral
Du 18 octobre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/01909 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLPR
[B], [V], [H] [K], [D], [E] [U] épouse [K], [A], [J], [X] [K] épouse [N]
C/
[W] [O], [F] [O], [I] [L] épouse [O]
- Expéditions délivrées à Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Me Alexia SAUTET
- FE délivrée à Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Le 18/10/2024
Avocats : Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Me Alexia SAUTET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 octobre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [B], [V], [H] [K]
né le 01 Avril 1970 à [Localité 12]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Représenté par Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Madame [D], [E] [U] épouse [K]
née le 31 Mai 1946 à [Localité 14]
[Adresse 13]
[Localité 4]
Représentée par Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Madame [A], [J], [X] [K] épouse [N]
née le 19 Avril 1973 à [Localité 12]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître [G] [T] de l’AARPI [T] - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
DEFENDEURS :
Madame [W] [O]
née le 15 Mars 1970 à [Localité 11]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Alexia SAUTET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [F] [O]
né le 04 Septembre 1945 à [Localité 11]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Absent,
Madame [I] [L] épouse [O]
née le 01 Janvier 1948 à MAROC [Localité 1]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Absente,
DÉBATS :
Audience publique en date du 06 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Octobre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par un contrat daté du 27 novembre 2014, Monsieur [S] [K] a donné à bail à Madame [W] [O] un appartement sis [Adresse 9] avec un loyer mensuel de 859,27 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.
Par exploit d’huissier en date du 17 juillet 2023, Madame [D] [K] née [U], Monsieur [B] [K] et Madame [A] [N] née [K], venant aux droits de M. [S] [K], ont fait délivrer à Mme [W] [O] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.863,99 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 12 juillet 2023 et aux fins d’obtenir la justification d’une assurance locative.
Par assignation en date du 5 octobre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 6 octobre 2023, les consorts [K] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [W] [O], Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O].
A l’audience du 3 mai 2024, les consorts [K], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :
Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [W] [O] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Mme [W] [O], M. [F] [O] et Mme [I] [O] à leur payer la somme de 3.397,28 € au titre des loyers et charges échus au 4 avril 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ;condamner solidairement Mme [W] [O], M. [F] [O] et Mme [I] [O] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement Mme [W] [O], M. [F] [O] et Mme [I] [O] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, les consorts [K] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [W] [O] n’ayant pas justifié la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement du 17 juillet 2023 et n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés audit commandement.
Ils justifient leurs demandes dirigées contre M. [F] [O] et Mme [I] [O] en se prévalant d’un engagement de cautionnement pris par chacun d’eux, au titre des obligations résultant du contrat de bail conclu par Mme [W] [O] le 27 novembre 2014.
Ils contestent, par ailleurs, les délais de paiement sollicités par Mme [W] [O] compte tenu des retard réguliers accusés par celle-ci dans le règlement de son loyer courant. Ils s’opposent également à tout délai d’évacuation.
Mme [W] [O], représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter les consorts [K] de leurs prétentions et de lui accorder des délais de paiement sous la forme de 35 versements mensuels de 82 €, outre un dernier versement pour le solde de sa dette, le tout avec suspension des effets de la clause résolutoire. A défaut, elle sollicite le bénéfice d’un délai d’évacuation de 12 mois.
Elle affirme, au soutien de ses prétentions, que le logement a toujours été assuré et rappelle que son loyer courant est réglé depuis plusieurs mois. Elle précise également, au soutien de sa demande tendant au bénéfice d’un délai d’évacuation, qu’elle en recherche active d’un nouveau logement.
Bien que régulièrement cités selon acte signifié à personne pour M. [F] [O] et à domicile pour Mme [I] [O], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Par ordonnance avant dire droit, le juge des référés a réouvert les débats, et a invité les consorts [K] à présenter ses observations quant aux actes de cautionnement dont ils se prévalent à l’encontre de M. [F] [O] et Mme [I] [O], en raison des mentions figurant sur les pièces versées aux débats pour justifier l’existence de ces engagements.
A l’audience du 6 septembre 2024, les consorts [K], représentés par leur conseil, déclarent renoncer à leurs demandes à l’encontre de M. [F] [O] et Mme [I] [O].
Ils maintiennent l’intégralité de leurs prétentions et moyens à l’encontre de Mme [W] [O].
Mme [W] [O], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens.
M. [F] [O] et Mme [I] [O] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
Eu égard à la nature du litige, il sera statué par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu’il convient, à titre liminaire, de constater le désistement des consorts [K] à l’encontre de M. [F] [O] et Mme [I] [O] ;
I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :
Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;
Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 859,27 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;
Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [W] [O] reste redevable, à la date du 4 avril 2024, de la somme de 3.397,28 € ;
Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [W] [O] à payer aux consorts [K] la somme de 3.397,28 € au titre des arriérés dus au 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de de la modification de la demande lors de l’audience;
II - Sur la demande de délais de paiement :
Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;
Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;
Attendu que Mme [W] [O] s’est engagée à régler sa dette par le biais de 35 versements mensuels, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;
Attendu que le décompte produit aux débats par les consorts [K] laisse apparaitre que Mme [W] [O] a repris le paiement régulier du loyer courant, la dette ayant légèrement diminué entre janvier et avril 2024 ;
Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;
Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à Mme [W] [O] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ;
Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;
III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :
Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 2014 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que cette clause prévoit également la résiliation de plein droit à défaut de justifier la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois à compter de la date d’un commandement signifié par commissaire de justice ;
Attendu que, d’une part, Mme [W] [O] justifie la souscription d’une assurance locative auprès d’AXA France, pour la période comprise entre le 25 juillet 2022 et le 24 juillet 2023, de sorte que le moyen tiré du défaut d’assurance sera écarté ;
Attendu que, d’autre part, les consorts [K] ont, par communication électronique en date du 6 octobre 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;
Attendu que les consorts [K] ont fait signifier, le 17 juillet 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;
Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;
Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 septembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [O] ainsi que de tous occupants de son chef ;
Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;
Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
Que si Mme [W] [O] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;
Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;
Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [W] [O] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
IV - Sur les demandes accessoires :
Attendu qu’il est fait droit à la demande des consorts [K], il convient de condamner Mme [W] [O] à leur payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;
Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES REFERES,
Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,
CONSTATONS le désistement de Madame [D] [K] née [U], Monsieur [B] [K] et Madame [A] [N] née [K], venant aux droits de M. [S] [K] à l’encontre de Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O] ;
CONSTATONS que le bail liant Madame [D] [K] née [U], Monsieur [B] [K] et Madame [A] [N] née [K], venant aux droits de M. [S] [K] d’une part, et Madame [W] [O] d’autre part, a été résilié à la date du 17 septembre 2023 ;
CONDAMNONS Mme [W] [O] à payer en deniers et quittances aux consorts [K] la somme de 3.397,28 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 4 avril 2024 ;
AUTORISONS Mme [W] [O] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 95 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;
DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;
DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [W] [O] se libère de sa dette dans les délais accordés ;
DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;
DANS CE CAS :
ORDONNONS à Mme [W] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 9] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [O] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
CONDAMNONS Mme [W] [O] à payer en deniers et quittances aux consorts [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 5 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNONS Mme [W] [O] à payer aux consorts [K] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mme [W] [O] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
La présente ordonnance est signée par le président et le greffier
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
