Texte intégral
DU 30 juillet 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00288 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUKS
Code NAC : 30B
S.C.I. LJPJ
C/
S.A.R.L. SAINT MARTIN MULTIMEDIA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. LJPJ, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Joseph SOUDRI, membre de la SELARL SOUDRI & ZEINE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19
DÉFENDEUR(S)
S.A.R.L. SAINT MARTIN MULTIMEDIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Axel CALVET, CABINET FEDARC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, Maître Miryam BENJELLOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0964
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Débats tenus à l’audience du : 28 juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 30 juillet 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 27 janvier 2023, la société LJPJ a consenti un bail commercial à la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 72 000 euros hors taxes payable trimestriellement.
Le 18 janvier 2024, la société LJPJ a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA, portant sur la somme principale de 24 310,22 euros et le coût de l’acte de 220,86 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, la société LJPJ a fait assigner en référé la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de :
Recevoir la société LJPJ en son exploit introductif d'instance et la déclarer bien-fondée,Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux du local situé [Adresse 3] à [Localité 4], et ce à compter du 18 février 2024, les causes du commandement de payer en date du 18 janvier 2024 n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,Ordonner en conséquence, l'expulsion immédiate et sans délais de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d'un serrurier,Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner par provision la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à payer à la société LJPJ la somme de 32 170,22 euros correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire, et sauf mémoire,Condamner la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 7 860 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, 1'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,Condamner la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’état des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 et renvoyée au 28 juin 2024 à la demande des parties. Le 28 juin 2024, les parties étaient représentées.
La société LJPJ maintient ses demandes aux termes de son assignation et verse un décompte actualisé de la dette locative. Elle fait valoir qu’il est dû au titre du loyer et des charges plus de 8 000 euros par mois et que les impayés ont débuté dès le mois d’octobre 2023. Concernant les charges, la demanderesse indique qu’il s’agit de la taxe foncière comprenant la taxe d’ordure ménagère et la taxe relative à l’assurance. La société LJPJ prétend que la défenderesse avait connaissance de la taxe foncière car un accord avait été conclu entre les parties pour qu’elle soit payée par mensualités de 500 euros. La demanderesse souligne que la TVA sur la taxe foncière résulte de la loi relative aux baux commerciaux selon laquelle la taxe foncière est calculée sur une partie du loyer. La société LJPJ conteste la déduction du montant du dépôt de garantie sur l’arriéré locatif puisque la défenderesse est toujours dans les lieux. La demanderesse s’oppose à la demande de délais au motif que la défenderesse serait de mauvaise foi. Enfin, la société LJPJ fait valoir que l’absence de dénonciation aux créanciers inscrits n’est pas un motif d’irrecevabilité car il n’y a pas de créancier inscrit.
Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA demande au juge des référés de :
Fixer la créance due à titre provisionnel par la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA, à la somme de 28 480 euros,Débouter la société LJPJ de sa demande de condamnation de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à la somme de 32 170,22 euros, correspondant à l’arriéré locatif,Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 27 janvier 2023 et accorder à la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA des délais de 24 mois pour apurer sa dette, soit la somme de 1 200 euros pendant 23 mensualités et le solde à la 24ème mensualité et ce, tous les 15 du mois,Débouter la société LJPJ de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA ainsi que celles de tous occupants de son chef, dans les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,Débouter la société LJPJ de sa demande de condamnation de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 7 860 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés comme injustifiée,Débouter la société LJPJ du surplus de ses demandes,Débouter la société LJPJ de sa demande de condamnation de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Condamner la société LJPJ à régler à la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.La société SAINT MARTIN MULTIMEDIA soulève l’absence de justificatif de l’état des inscriptions et nantissements. S’agissant des charges, elle conteste l’application de la TVA sur la taxe foncière. Elle sollicite la déduction du montant de 18 000 euros, correspondant au dépôt de garantie. Enfin, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur l’absence de justificatif de l’état des inscriptions et nantissements
Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».
En l’espèce, la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA soulève l’absence de justification de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits par la production de l’état des inscriptions et des nantissements.
En réponse, la société LJPJ fait valoir que ce défaut n’est pas un motif d’irrecevabilité de la demande et qu’il n’y a pas de créancier inscrit sur le fonds de commerce concerné.
L'obligation faite au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits n'est édictée que dans l'intérêt des créanciers afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Le défaut de notification n'est donc sanctionné que par l'inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont, par conséquent, seuls à pouvoir s'en prévaloir.
Par conséquent, l’absence de production de l’état des inscriptions et de nantissement ne conduit pas à l’irrecevabilité de la demande.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail conclu entre les parties le 27 janvier 2023 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. La société SAINT MARTIN MULTIMEDIA ne conteste pas les impayés de loyer qu’elle explique par les difficultés financières qu’elle a rencontrées. Toutefois, elle conteste le montant de la dette réclamée.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 janvier 2024 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 19 février 2024.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative s’élève à la somme de 32 170,22 euros comme il résulte du décompte arrêté au 29 février 2024 versé aux débats. La société LJPJ produit également un décompte arrêté au 31 mai 2024 faisant état d’une augmentation de l’arriéré locatif à la somme de 55 750,22 euros.
La société SAINT MARTIN MULTIMEDIA fait valoir que les sommes mensuelles réclamées au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères, sont indues en ce qu’elle n’a jamais été destinataire de justificatif en détaillant le montant. La défenderesse conteste le calcul de la TVA sur la taxe foncière de 6 000 euros réclamée par mensualités de 500 euros. Elle ajoute qu’aucun justificatif des charges ne lui a été soumis au titre de l’article R. 145-35 du code de commerce. Elle demande la déduction des sommes réclamées à ces titres sur la somme retenue dans le décompte arrêté au mois de mai 2024.
Il convient de noter que l’article 8 du bail commercial du 27 janvier 2023 stipule que « le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, réparties selon le relevé cadastral, ainsi que l’assurance de l’immeuble ». En outre, la société LJPJ verse aux débats au jour de l’audience la copie du mail du 29 septembre 2023 adressant le décompte de l’impôt foncier pour l’année 2023 ainsi que le calcul des mensualités accordées pour régler les différentes taxes.
S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, elle est incluse dans la taxe foncière et aucune somme n’est réclamée au surplus dans le calcul précité. Les deux mensualités relatives à la taxe sur les ordures ménagères appliquées sur les mois de novembre et décembre 2023 visaient à compenser celle du mois d’octobre 2023 tel qu’il résulte du calcul opéré sur la pièce versée aux débats. Concernant le calcul de la TVA sur la taxe foncière, dont le règlement incombe au preneur en vertu de la jurisprudence (Com., 4 décembre 2007, n° 06-21.149), il convient d’écarter le moyen de la défenderesse dès lors que la somme due pour l’année est de 6 000 euros et que le règlement par mensualités de 500 euros résulte d’une proposition de la bailleresse. Enfin, le dépôt de garantie n’ayant vocation à être restitué par la bailleresse qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts, il n’y a pas lieu de déduire son montant de l’arriéré locatif.
Par conséquent, l’obligation pour la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA de régler la somme de 55 750,22 euros arrêtée au 31 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de condamner la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à payer à la société LJPJ la somme provisionnelle de 55 750,22 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 31 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA fonde sa demande de délais sur la crise traversée dans son secteur d’activité et les difficultés financières afférentes. La défenderesse verse aux débats le bilan de son dernier exercice comptable. Elle précise avoir donné congé de plusieurs de ses fonds de commerce pour n’en garder que trois ce qui aura pour conséquence d’améliorer sa trésorerie au mois de septembre 2024. La défenderesse prétend être de bonne foi et propose d’apurer la dette par mensualités de 1 200 euros pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.
En réponse, la société LJPJ s’oppose à la demande de délais au motif que la locataire est de mauvaise foi en ce qu’elle conteste les charges dues et prétend que le dépôt de garantie doit être déduit de l’arriéré locatif.
Il convient de souligner que les mensualités de 1 200 euros proposées par la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA sont insuffisantes pour apurer la dette de 55 750,22 euros sur 24 mois, délai maximal qui peut être accordé. En outre, il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que la société défenderesse aurait sollicité un échéancier auprès de la bailleresse ou aurait procédé à un ou plusieurs règlements afin de réduire sa dette locative, qui a débuté dès la première année de location, ce qui aurait permis de démontrer la bonne foi dans l’exécution de son obligation contractuelle. De surcroît, si la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA précise que sa trésorerie va s’améliorer au mois de septembre 2024, elle n’indique pas à quelle proportion de sorte qu’il n’est pas possible en l’état des pièces versées aux débats de s’assurer de sa solvabilité et de sa capacité à rembourser les échéances qui s’élèveraient à la somme de 2 400 euros mensuels.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies au 19 février 2024, le bail commercial est résilié de plein droit à cette date.
L’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de condamner la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à payer à la société LJPJ à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.
La demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée puisque le versement de l’indemnité d’occupation n’a pas vocation à perdurer, le bailleur disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société SAINT MARTIN MULTIMEDIA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. L’état des privilèges et la dénonciation aux créanciers inscrits n’étant pas versés aux débats, la demanderesse affirmant à l’audience qu’il n’y a pas de créanciers inscrits, le coût de ces actes ne sera pas inclus dans les dépens.
Il convient de condamner la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA, partie succombante, à payer à la société LJPJ la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société SAINT MARTIN MULTIMEDIA sera déboutée de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 27 janvier 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 19 février 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à la société LJPJ, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA au paiement de cette indemnité ;
CONDAMNONS la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à payer à la société LJPJ la somme provisionnelle de 55 750,22 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 comprise ;
REJETONS la demande en délais de paiement ;
DEBOUTONS la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA à payer à la société LJPJ la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société SAINT MARTIN MULTIMEDIA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
