Cour d'appel, 25 mai 2023. 21/05260

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 25/05/2023 **** N° de MINUTE : 23/488 N° RG 21/05260 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4Q7 Jugement (N° ) rendu le 26 Juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE Madame [W] [Z] née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Thomas Willot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE Association Agence Immobilière a Vocation Sociale du Nord (A.I .V.S.59) [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Charles Delemme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 07 mars 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai2023 après prorogation le 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Par acte sous-seing privé du 17 octobre 2013, M. [P] [M] et Mme [M], représentés par l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59) ont donné à bail à Mme [W] [Z] épouse [D] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, une provision mensuelle sur charges de 80 euros ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 600 euros. M. [P] [M] a accepté le transfert du bail de Mme [Z] à son fils, M. [N] [D], à effet du 1er septembre 2017. Par courrier en recommandé du 19 février 2018, l'AIVS 59 a résilié le mandat de gestion conclu avec M. et Mme [M] s'agissant de la gestion locative de l'appartement n°2 situé à [Adresse 9]. Mme [Z] a saisi à deux reprises le conciliateur de justice pour un litige l'opposant à l'AIVS 59 s'agissant d'une demande de remboursement de charges et du dépôt de garantie. Le 28 mai 2018, le conciliateur de justice a émis un bulletin de non-conciliation faute d'accord entre les parties. Par acte d'huissier en date du 12 juin 2020, Mme [Z] a attrait l'AIVS 59 devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins de l'entendre condamner à lui payer les sommes de 2 880 euros au titre du remboursement des charges 2015, 2016, 2017, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire, 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Suivant jugement contradictoire en date du 26 juillet 2021, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, la juridiction saisie a : - débouté Mme [W] [Z] épouse [D] de l'ensemble de ses demandes, - condamné Mme [W] [Z] épouse [D] aux dépens de l'instance, - condamné Mme [W] [Z] épouse [D] à payer à l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Mme [W] [Z] épouse [D] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. L'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord a constitué avocat le 12 novembre 2021. Par ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2022, Mme [W] [Z] épouse [D] demande la cour de : - réformer intégralement le jugement en date du 26 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a débouté Mme [W] [Z] épouse [D] de l'ensemble de ses demandes, condamné Mme [W] [Z] épouse [D] aux dépens de l'instance, condamné Mme [W] [Z] épouse [D] à payer à l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence, - constater la non carence probatoire de Mme [Z] [W] dans l'administration de la preuve de ses demandes, - constater le bien fondé des demandes présentées par Mme [Z] [W] à l'encontre de l'Agence à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59), - accueillir l'intégralité des demandes de Mme [W] [Z] présentées à l'encontre de l'Agence à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59), En conséquence : - condamner AIVS 59 à payer à Mme [W] [Z] la somme de 960 euros au titre du remboursement des avances sur charges de 2015, - condamner AIVS 59 à payer à Mme [W] [Z] la somme de 1 600 euros au titre des avances sur charges 2016 et 2017 non régularisées et non remboursées 2016, 2017, - condamner AIVS 59 à payer la somme de 188, 74 euros, au titre de trop perçu locatif au 31/12/2017, - condamner AIVS 59 à payer à Mme [Z] la somme de 600 euros au titre du remboursement de dépôt de garantie, - sommer l'AIVS 59 à produire les justificatifs de charges à défaut de justificatifs le remboursement des avances versées à l'AIVS 59, garant de la gestion locative, conformément au bail et à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987, - condamner AIVS 59 à payer à Mme [W] [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire, - condamner AIVS 59 à payer à Mme [W] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner AIVS 59 aux dépens. Par ses dernières conclusions en date du 10 avril 2022, l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord demande à la cour de : - dire bien jugé et mal appelé, - confirmer en l'ensemble de ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Lille le 26 juillet 2021, - constater la carence probatoire de Mme [W] [Z] épouse [D] dans l'administration de la preuve de ses demandes, - constater le mal fondé des demandes présentées par Mme [W] [Z] épouse [D] à l'encontre de l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59), - débouter Mme [W] [Z] épouse [D] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59), A titre subsidiaire, - constater que l'AIVS 59 a valablement procédé au remboursement de la somme de 960 euros au profit de Mme [W] [Z] épouse [D] le 8 janvier 2018, à valoir sur le remboursement des charges courantes afférentes à l'exercice 2015, - débouter Mme [W] [Z] épouse [D] de ses demandes présentées au titre du remboursement des charges relatives à l'exercice 2015, et cantonner l'examen de ses demandes quant au remboursement des charges courantes relatives aux exercices 2016 et 2017, soit sur un maximal de 1 920 euros, En tout état de cause, - condamner Mme [W] [Z] épouse [D] au paiement au profit de l'Agence Immobilière à Vocation Sociale du Nord (AIVS 59) de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] [Z] épouse [D] aux entiers frais et dépens, y compris ceux d'appel dont distraction au profit de Maître Charles Delemme, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Comme en première instance, Mme [Z] fait grief à l'association AIVS, mandataire des propriétaires dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, de ne pas lui avoir restitué le montant du dépôt de garantie alors cependant que le bail la liant aux époux [M] était terminé depuis le 31 août 2017 et qu'elle ne devait plus rien à ses bailleurs. Elle fait grief également à la partie intimée de ne pas lui avoir réglé la somme de 960 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées pendant le cours de l'année 2015, somme que AIVS 59 s'était engagée à lui rembourser dès lors que les bailleurs n'avaient pas justifié des charges pour cet exercice, et de ne pas lui avoir davantage remboursé les provisions sur charges au titre des années 2016 et 2017. De son côté, AIVS 59 soutient qu'elle n'a commis aucune faute en lien avec un préjudice qu'aurait subi l'appelante. L' exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier. Il s'ensuit que le locataire doit normalement demander à son bailleur les sommes qu'il estime lui être dues au titre de l'exécution du contrat de bail ou suite à l'arrêté des comptes devant être établi à la fin du bail. Néanmoins, un comportement fautif du mandataire suffit à engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard des tiers au contrat car quiconque cause un dommage est tenu de le réparer en application des dispositions de l'article 1240 du code civil. En l'espèce, il résulte des éléments de la cause : -que le 31 août 2017, les propriétaires de l'immeuble donné à bail à savoir les époux [M] ont écrit à Mme [W] [Z] pour lui indiquer qu'ils prenaient compte de réclamations de la locataire à l'égard du service de gestion de l'AIVS, qu'ils reprenaient le dossier mais qu'ils ne pourraient répondre à sa demande de décompte; que par ailleurs, ils confirmaient avoir fait part auprès d' AIVS de leur acceptation de la continuité du bail au profit de son fils et donc du règlement des loyers par ce fils à compter du 1er septembre 2017, ce qui signifie que Mme [W] [Z] n'était plus tenue au paiement des loyers du logement à compter de cette date du 1er septembre 2017 ; -qu'au mois de décembre 2017, la date plus précise figurant sur le courrier étant difficile à lire, M. [M] a écrit à la direction de l'AIVS pour lui indiquer qu'il lui transmettait en pièce jointe le courrier qu'elle avait envoyée à la locataire le 31 août 2017, confirmant que le transfert du bail au profit du fils de cette locataire avait été accepté ; -que par lettre en date du 19 février 2018, lettre recommandée avec accusé de réception et dont la date de réception par les époux [M] n'est pas connue, AIVS 59 a écrit à ces derniers pour indiquer qu'elle prononçait la résiliation du contrat de mandat concernant l'immeuble en cause à effet immédiat ; qu'elle indiquait aux bailleurs que la dette locative de Mme [Z] était d'un montant de 2648,67 euros à la date de l'envoi et que compte tenu de la dette locative, elle retournait au bailleur le montant du dépôt de garantie en joignant à son envoi un chèque de règlement de 600 euros ; -que par lettre du 5 avril 2018, M. [M] écrivait à nouveau à AIVS dans les termes suivants :'malgré le courrier que je vous ai adressé le 12 septembre 2017, je suis relancé par Mme [W] [Z] qui me déclare que son compte n'est pas soldé à ce jour', 'je vous donne mon accord pour lui adresser les sommes qui lui sont dues ' 'je vous joins l'attestation de bail et je compte donc sur vos services pour que le dossier soit régularisé dans de bonnes conditions et afin d'éviter tout contentieux inutile'. Il apparaît que AIVS 59 a bien eu connaissance à tout le moins en décembre 2017 de ce qu'il n'y avait plus lieu de porter au débit du compte de la locataire le montant des loyers à compter du 1er septembre 2017. En effet, un décompte figurant en pièce 20 du dossier de l'appelante a été établi par AIVS à la date du 15 décembre 2017, lequel décompte arrête précisément le cours des loyers au 31 août 2017 conformément à ce qui a été souhaité par les bailleurs. Ce décompte fait apparaître un solde débiteur d'un montant de 1591,26 euros à la date du 31 août 2017. Curieusement, un autre décompte locatif a été établi à la date du 6 mai 2021 , lequel décompte inscrit au débit du compte locatif des loyers jusqu'au mois de février 2018 inclus, le loyer de février 2018 étant repris deux fois soit pour une somme de 682,43 euros puis pour une somme de 487,45 euros. Ce second décompte parvient à un solde débiteur de 3818,55 euros suivi de la mention finale selon laquelle le bailleur annule cette dette. Ce second décompte n'a aucun lieu d'être et se trouve contraire à la réalité des faits puisque le bail n'a pas continué jusqu'en février 2018 alors que le précédent décompte du mois de décembre 2017, également établi par AIVS 59 tenait pour acquis que les loyers cessaient d'être dus à compter du 1er septembre 2017. Il convient donc de retenir que le compte locatif était débiteur à hauteur de la somme de 1591,26 euros à la date du 31 août 2017. Mme [Z] fait justement observer qu'il convient de déduire de ce solde débiteur : -un virement de 680 euros effectué par ses soins le 27 septembre 2021 apparaissant dans les décomptes établis par AIVS 59 : -un virement de la caisse d'allocations familiales d'un montant de 720 euros à la date du 17 novembre 2017 ; -un virement de 380 euros du 1er octobre 2014 dont les justificatifs ont été dûment produits aux débats et sur lesquels AIVS ne s'est pas expliquée alors que ce règlement n'est pas pris en compte dans les différents décomptes produits. Il s'ensuit que le compte locatif de Mme [Z] à la date de sortie des lieux était en réalité créditeur à hauteur de la somme de 1780 - 1591,26 = 188,74 euros. Ces points étant précisés, il convient de répondre aux demandes de Mme [Z] comme suit -sur la demande de remboursement au titre de la régularisation de charges pour les années 2016 et 2017 : Quand bien même l'association AIVS aurait éventuellement commis une faute à ce titre, étant observé qu'il peut à tout le moins être reproché à l'intimée ne pas avoir procéder à la régularisation des charges pour l'année 2016, et ce alors que la régularisation des charges est normalement annuelle et qu'elle aurait dû être faite pour l'exercice concerné avant la résiliation du mandat de gestion en février 2018, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation présentée par Mme [Z] faute pour cette dernière de justifier d'un préjudice de ce chef de manière certaine. En effet, d'une part, aucun élément ne permet de conclure avec certitude que les provisions sur charges au titre des années 2016 et 2017 auraient nécessairement dû être restituées. Ce n'est pas en effet parce que les provisions sur charge ont donné lieu à restitution pour les années précédentes qu'elles devaient nécessairement donné lieu à restitution pour les exercices 2016 et 2017 et la cour ne dispose pas par ailleurs d'éléments lui permettant de conclure qu'aucune somme n'était due pour ces deux années . Par ailleurs, aucune régularisation des charges n'ayant été faite au titre des exercices considérées, le délai de prescription au titre d'une demande en remboursement d'éventuelles charges impayées n'a pu commencer à courir et une action à ce jour peut toujours être exercée contre le bailleur, lequel est l'interlocuteur normal de la locataire dans ce cadre et ce dès lors que la prescription de l'action en remboursement des provisions sur charges éventuellement indues ne court pas à compter du paiement desdites provisions sur charge mais à compter de la régularisation si elle a été effectuée. Sur la demande au titre de la régularisation des charges pour l'année 2015 et au titre du défaut de remboursement du dépôt de garantie : Il résulte des éléments de la cause que s'agissant de la régularisation des charges au titre de l'année 2015, AIVS 59 a adressé un courrier à Mme [Z] l'avisant de ce que il existait un solde en sa faveur de 960 euros au titre des charges, les provisions sur charges versées par le locataire pendant le cours de l'exercice à savoir 80 euros pendant 12 mois étant annulées dès lors que le bailleur n'avait pas remis à son mandataire les justificatifs de charges. Cette somme n'a jamais dans les faits été réglée par AIVS 59 à Mme [Z]. Elle a effet certes été inscrite au crédit du compte locatif de l'intéressée, mais a été immédiatement compensée par l'inscription au débit du compte de loyers qui n'étaient plus dus pourtant depuis le 1er septembre 2017. Il sera précisé que ce défaut de règlement est source d'un préjudice pour Mme [Z] puisque l'action contre son bailleur est normalement prescrite de ce chef, puisque trois années se sont écoulées depuis la régularisation des charges 2015. Par ailleurs, alors que le bailleur dans les échanges de courrier produits ne s'estimait plus créancier d'une quelconque somme à l'encontre de Mme [Z] au titre de l'exécution du bail AIVS 59 a estimé en février 2018 qu'il convenait de restituer le dépôt de garantie au propriétaire en raison d'une dette locative de l'intéressée, dette locative qui en réalité n'existait pas pour les motifs d'ores et déjà indiqués, étant précisé qu'il n'est au demeurant pas même justifié de ce que le dépôt de garantie a été versé au bailleur. Il s'ensuit que le mandataire du bailleur a commis des erreurs dans le cadre de l'arrêté des comptes avec la locataire au titre des charges pour l'année 2015 et de la restitution du dépôt de garantie engageant sa responsabilité délictuelle au titre du préjudice subi par la locataire. Toutefois, le préjudice de la locataire de ce chef n'excède pas le montant des sommes dont l'association AIVS 59 était en possession et qu'elle s'est abstenue fautivement de restituer à la locataire. Ce montant correspond au montant du dépôt de garantie majoré de la somme de 380 euros correspondant au règlement effectué par Mme [Z] en octobre 2014 qui n'apparaît pas dans le décompte et pour laquelle AIVS 59 ne justifie pas de son emploi. Il convient donc pour la cour, et par infirmation partielle du jugement entrepris, de condamner l'association intimée au paiement de la somme de 980 euros à titre d'indemnisation au titre du préjudice subi en raison des fautes commises. Il convient cependant de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Dès lors que la demande de Mme [Z] est en partie fondée, il convient de condamner AIVS 59 aux dépens de première instance et d'appel. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Infirmant partiellement le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Condamne l'Association Immobilière à Vocation Sociale 59 à payer à Mme [W] [Z] épouse [D] la somme de 980 euros à titre d'indemnisation au titre des fautes commises dans le cadre de l'arrêté de compte concernant le dépôt de garantie et les charges de l'année 2015 ; Confirme par ailleurs le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté le surplus de la demande d'indemnisation de Mme [W] [Z] épouse [D] et rejeté la demande de dommages et intérêts de cette dernière pour résistance abusive ; Infirmant le jugement entrepris du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile Condamne l'Association Immobilière à Vocation Sociale 59 aux dépens de première instance et d'appel ; La condamne à payer à Mme [Z] épouse [D] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute l'Association Immobilière à Vocation Sociale 59 de sa propre demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis