Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08161 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHR7M
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Janvier 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/08940
APPELANTE
Mme [T] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 751010022023008698 du 17/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
M. [O] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Paul CANTON de l'AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R176
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport, et Rachel LE COTTY, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 31 août 2001, [C] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [S] portant sur un logement, situé au 30ème étage de l'immeuble du [Adresse 3]).
A la suite du décès de [C] [F] et de son épouse, [J] [P], M. [O] [F] est devenu propriétaire du bien immobilier donné à bail.
Par acte du 24 février 2022, M. [F] a délivré à Mme [S] un congé pour vendre à la date d'échéance du bail, à savoir le 31 août 2022, le dit acte contenant offre de vente au prix de 160.000 euros.
Mme [S] n'ayant pas fait connaître sa volonté d'acquérir le bien immobilier et s'étant maintenue dans les lieux à l'expiration du bail, M. [F] l'a assignée, par acte du 10 novembre 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de validation du congé, expulsion de la défenderesse et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022.
Par ordonnance réputée contradictoire du 20 janvier 2023, le premier juge a :
constaté que le congé délivré le 24 février 2022 est valide ;
constaté que le bail liant les parties portant sur les locaux situés à [Localité 2], [Adresse 3] a pris fin le 30 août 2022 à minuit,
dit qu'à défaut par Mme [S] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [F] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ;
condamné, par provision, Mme [S] à payer à M. [F] :
la somme de 3 930 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à la date du 30 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges (655 euros par mois à ce jour) qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 1er septembre 2022 jusqu'au départ effectif des lieux,
ordonné la capitalisation des intérêts ;
condamné Mme [S] à payer à M. [F] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [S] aux dépens.
Par déclaration du 29 avril 2023, Mme [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juillet 2023, Mme [S] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions telles qu'indiquées dans la déclaration d'appel ;
statuant à nouveau,
débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes ;
constater la nullité du congé pour vendre délivré le 24 février 2022 ;
constater que le bail est reconduit depuis le 31 août 2022 ;
débouter M. [F] de sa demande de condamnation au titre d'un arriéré locatif ou à titre subsidiaire, ordonner, par provision, la compensation entre la dette locative due par elle et la somme de 2 507,14 euros due par M. [F] en exécution du jugement du 6 juillet 2021 et ordonner à M. [F] de procéder à la régularisation des charges locatives à compter du mois de janvier 2020 ;
accorder à Mme [S] les plus larges délais de paiement concernant son arriéré locatif ;
A titre subsidiaire,
dire que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;
lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, afin de lui permettre de se reloger ;
ordonner la transmission de la décision à intervenir, par les soins du greffe, au préfet du département, afin d'appuyer sa demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;
lui accorder les plus larges délais de paiement ;
En tout état de cause,
condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 août 2023, M. [F] demande à la cour de :
débouter Mme [S] en toutes ses demandes ;
confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal par application de l'article 1231-6 du code civil, outre les dépens de l'instance.
La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2013.
Par note en délibéré envoyée électroniquement et contradictoirement le 9 novembre 2023, autorisée à l'audience de ce jour fixée pour les plaidoiries, M. [F] a indiqué que Mme [S] a quitté les lieux le 20 septembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l'issue du délai légal suivant la notification d'un congé pour vendre auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse.
Au cas présent, il est constant que M. [F] a délivré à Mme [S] un congé pour vendre suivant acte du 24 février 2022, pour le 31 août suivant à minuit ; que ce congé contient une offre de vente du bien loué au profit de Mme [S] à hauteur de 160.000 euros et fixe les conditions de la vente.
A l'expiration du délai de préavis, Mme [S] qui n'a pas accepté l'offre de vente, s'est maintenue dans les lieux.
Pour contester le congé délivré, Mme [S] fait valoir que le prix proposé est excessif et n'était destiné qu'à la contraindre à quitter les lieux. Elle précise que l'appartement loué a une superficie de 9 m², ne comporte pas de cuisine, se situe au 30ème étage d'une tour et que le prix au m², [Adresse 3], est compris entre 6.875 euros et 16.305 euros. Elle soutient donc que le congé est nul d'autant que M. [F] n'a pas entrepris de réelles démarches pour vendre le bien.
Il sera rappelé que s'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d'annuler un congé pour vendre, l'existence d'une contestation sérieuse sur sa validité constitue un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet.
Au cas présent, Mme [S] ne démontre pas que le prix indiqué dans le congé avec offre de vente était dépourvu de tout caractère sérieux. La fourchette de prix qu'elle indique ne résulte que d'une estimation donnée sur le site SeLoger, qui révèle un important écart de prix et démontre une réelle disparité du marché de l'immobilier dans le quartier en cause.
Cette pièce est donc insuffisante pour déterminer la valeur de l'appartement litigieux et établir avec l'évidence requise en référé que le prix proposé était excessif.
Il ne saurait davantage être fait grief à M. [F] de ne pas justifier des démarches entreprises pour parvenir à la vente du bien dès lors que ces démarches sont rendues nécessairement difficiles par l'occupation du bien ainsi qu'il le soutient.
Le congé avec offre de vente ayant été délivré conformément aux dispositions de l'article 15.II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la demande de M. [F] tendant à l'expulsion de Mme [S] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Cette dernière s'étant maintenue dans les lieux à l'expiration du préavis, sans avoir accepté l'offre de vente, est déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local depuis le 1er septembre 2022, conformément au texte précité. Ce maintien dans les lieux étant constitutif d'un trouble manifestement illicite, son expulsion ne peut être qu'ordonnée afin de le faire cesser.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs sauf à préciser que le bail a pris fin le 31 août 2022 à minuit.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'obligation de Mme [S] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de son maintien dans les lieux, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé cette indemnité d'occupation mensuelle et provisionnelle à une somme égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, depuis le 1er septembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.
Le premier juge a condamné Mme [S] au paiement de la somme de 3.930 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges dus au 30 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre capitalisation de ceux-ci, disposition de l'ordonnance dont l'appelante sollicite l'infirmation.
Pour contester son obligation au paiement de la somme de 3.930 euros, Mme [S] fait valoir que M. [F] refuse de lui communiquer les quittances de loyer et de remplir les documents pour la CAF, ce qui la prive du bénéfice des APL. Elle indique en outre que M. [F] refuse de procéder aux régularisations annuelles de charges. Elle considère en conséquence que la dette locative invoquée par l'intimé n'est pas certaine et qu'elle est sérieusement contestable.
Le bail stipule que Mme [S] devra régler un loyer mensuel de 2.500 francs (534,29 euros) outre une provision pour charges de 500 francs (106,86 euros). Il n'est pas contesté par Mme [S] qu'elle réglait un loyer majoré des charges de 655 euros par mois, ainsi qu'elle le précisait d'ailleurs dans le message adressé à la CAF le 10 février 2022 (pièce n° 3).
Selon le décompte produit par le bailleur, non contesté en son principe, Mme [S] a cessé de s'acquitter du loyer (535 euros) et de la provision pour charges (120 euros) à compter du mois de mars 2022 de sorte que sa dette locative s'établissait à la fin du bail (31 août 2022) à la somme de 3.930 euros (655 x 6).
Cependant, il est rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il est relevé que le bail stipule une 'régularisation annuelle des sommes perçues en provision de charges locataire - sur décompte du gérant'.
Il est enfin, constant que l'absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges.
M. [F] ne justifie pas de la régularisation des charges pour l'année 2022, aucune pièce n'étant produite par lui à ce titre, alors que Mme [S] conteste cette dette.
Ainsi, dès lors qu'il n'est pas justifié du décompte de régularisation des charges locatives de l'année 2022, l'obligation de Mme [S] au paiement des provisions pour charges est sérieusement contestable.
Il convient donc de réformer de ce chef l'ordonnance entreprise et de condamner Mme [S] au seul paiement des loyers pour la période de mars à août 2022, soit la somme provisionnelle de 3.210 euros (535 x 6) pour lequel son obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, l'absence de remise des quittances de loyer et des documents pour la CAF, à la supposer avérée, n'étant pas de nature à faire disparaître son obligation de payer les loyers.
Les dispositions de l'ordonnance relatives aux intérêts seront confirmées.
Mme [S] demande que soit prononcée la compensation entre cette somme et celle de 2.507,04 euros que M. [F] a été condamné à lui payer par jugement du 6 juillet 2021.
Toutefois, il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.
Sur les demandes de délais
Mme [S] sollicite un délai pour quitter les lieux et se reloger en faisant état de difficultés de santé et financières, de l'absence de solution de relogement, même temporairement et des démarches entreprises pour obtenir un logement social.
Cependant, outre que Mme [S], informée depuis février 2022, de la volonté du bailleur de reprendre l'appartement pour le vendre, a bénéficié d'un délai de plus d'une année pour quitter les lieux, il est observé que sa demande de délai est devenue sans objet dès lors que M. [F] a fait savoir à la cour, par une note en délibéré contradictoire qui n'a fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante, que celle-ci a quitté les lieux le 20 septembre 2023.
Mme [S] sollicite également les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de son arriéré locatif.
Mais, Mme [S] dont la précarité de la situation n'est pas discutée, ne démontre pas être en capacité de régler sa dette dans les délais sollicités, étant en effet relevé que si l'intimé n'a pas actualisé sa créance à hauteur de cour, la dette n'a cessé d'augmenter puisque aucune somme n'a été réglée depuis mars 2022 ainsi qu'il résulte du décompte produit.
Il n'y a dès lors pas lieu de lui accorder les délais sollicités.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Les dépens d'appel seront supportés par Mme [S].
Au regard de l'issue du litige, aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au seul montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et à préciser que le bail liant les parties a pris fin le 31 août 2022 à minuit ;
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne Mme [S] à payer à M. [F] la somme provisionnelle de 3.210 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 10 novembre 2022, et capitalisation de ceux-ci ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les provisions pour charges demandées ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de compensation formée par Mme [S] ;
Dit n'y avoir plus lieu de statuer sur la demande de délais pour quitter le local ;
Rejette la demande de délais de paiement ;
Condamne Mme [S] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
