Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/03931

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [Y] [I] Monsieur [Z] [K] Madame [J] [E] Monsieur [H] [X] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Judith CHAPULUT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03931 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQI N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 05 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2] représentée par Me Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220 DÉFENDEURS Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparante, ni représentée Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [J] [E], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparante, ni représentée Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Audrey BELTOU, Greffier, Décision du 05 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03931 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQI DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE La société ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] - à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel actuel, charges comprises, de 794,41 euros. Les loyers n’étant pas régulièrement payés, une sommation de payer la somme de 5 674, 96 euros a été délivrée le 13 octobre 2013 à M. [Z] [K] et Mme [Y] [I]. Une sommation interpellative a été effectuée le 17 janvier 2024 à l’adresse du logement appartenant à la société ELOGIE-SIEMP lors de laquelle M. [H] [X] et Mme [J] [E] ont indiqué que M. [K] et Mme [I] avaient quitté les lieux le 18 août 2023 et qu’ils avaient signé un document avec eux pour rester dans les lieux jusqu’au mois d’avril 2024 et qu’ils leur versaient un loyer de 1.042 euros par mois. Ils ont ajouté avoir déposé une demande de logement social à la mairie. Par actes de commissaire de justice des 24, 26 et 28 février 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] ainsi que M. [H] [X] et Mme [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] pour défaut d’occupation personnelle, sous-location illicite et défaut de paiement des loyers, - ordonner l'expulsion immédiate de M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment de M. [H] [X] et Mme [J] [E] avec l'assistance de la force publique si besoin, - juger que le sort des meubles se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 6 646,11 euros au titre des loyers et charges impayés, compte arrêté au terme de décembre 2023 inclus ainsi qu’au paiement des loyers et charges exigibles jusqu’à la résiliation judiciaire du bail, - condamner en outre, in solidum, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I], M. [H] [X] et Mme [J] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 6 252 euros à parfaire au jour de l’audience, puis à la libération des lieux, au titre des fruits civils produits de la sous-location illicite du logement depuis le mois d’août 2023, - condamner M. [H] [X] et Mme [J] [E] M. [L] [W], Mme [V] [U] épouse [W] et M. [H] [X] et Mme [J] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la reprise effective des lieux, - condamner in solidum les défendeurs à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de ses demandes, la société ELOGIE-SIEMP fait valoir que M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] n'occupent pas personnellement le logement conformément à la réglementation applicable en matière de logement social ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que le logement est sous-loué à M. [H] [X] et Mme [J] [E] ce qui justifie sa demande de condamnation au fruits civils résultant de cette sous-location. A l'audience du 10 juin 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Bien que valablement assignés selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] n’ont pas comparu, ni personne pour eux. Valablement assignés à domicile, M. [H] [X] et Mme [J] [E] n’étaient ni présents, ni représentés à l’audience. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences Sur le défaut d'occupation effective des lieux par M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il résulte de la sommation interpellative effectuée le 17 janvier 2024 à l’adresse du logement appartenant à la société ELOGIE-SIEMP que M. [H] [X] et Mme [J] [E] ont indiqué au commissaire de justice instrumentaire que M. [K] et Mme [I] avaient quitté les lieux le 18 août 2023 et qu’ils avaient signé un document avec eux pour rester dans les lieux jusqu’au mois d’avril 2024. De plus, il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation du 28 février 2024 que M. [B] [X] a accepté de recevoir l’assignation pour M. [H] [X], son père, et Mme [J] [E], sa belle-mère, ce qui montre qu’à cette date le logement était toujours occupé par ces derniers. Il apparaît ainsi que le défaut d’occupation personnelle du logement par M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] sur la période du mois d’août 2023 à fin février 2024 est établie, soit pendant une période de sept mois ce qui constitue un manquement grave aux obligations du contrat de location. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la société ELOGIE-SIEMP et de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui prendra effet rétroactivement à la date du 28 février 2024. Sur les conséquences de la résiliation En l'absence de contrat, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et les occupants de leur chef, dont M. [H] [X] et Mme [J] [E], se trouvent être occupants sans droit ni titre, en conséquence de quoi leur expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] peuvent être considérés de mauvaise foi dès lors qu’ils ont sous-loué le logement à M. [H] [X] et Mme [J] [E] alors même qu’étant titulaires d’un logement social, ils ne pouvaient ignorer que la sous-location de ce logement qui leur a été attribué en considération de leur situation personnelle, était interdite. Par ailleurs, M. [H] [X] et Mme [J] [E] qui indiquent occuper le logement à la suite de la signature d’un contrat avec les locataires en titre, n’ignoraient pas que cette occupation était illicite puisqu’ils ont précisé au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 17 janvier 2024 qu’ils avaient déposé une demande de logement social. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution formée par la société ELOGIE-SIEMP. Sur la demande en paiement Sur l’arriéré locatif M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE SIEMP que les impayés de loyers s'élèvent à la date de la résiliation, soit au 28 février 2024 à la somme de 7.323,11 euros. Absents à l’audience, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.323,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024. Sur l’indemnité d’occupation Par application des articles 1103 et 1217 du code civil, les locataires et l’occupant de leur chef, résidant de façon permanente dans le logement, se trouvent tenus d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges locatives. En l'espèce, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et les occupants de leur chef, dont M. [H] [X] et Mme [J] [E] se trouvant occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ils seront condamnés in solidum à payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que aucun élément ne justifie de faire droit à la demande de majoration. Sur la demande en paiement des fruits civils Conformément à l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement ; ce droit s’appelle droit d’accession. En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Les loyers perçus par M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] au titre des sous-locations illicites sont des fruits civils de la propriété et appartiennent donc au propriétaire par accession. En l'espèce, M. [H] [X] et Mme [J] [E] ont indiqué lors de la sommation interpellative du 17 janvier 2024 qu’ils versaient la somme mensuelle de 1.042 euros aux locataires en titre du logement. Cependant, il s’agit d’une simple affirmation et la preuve des paiements effectués par M. [H] [X] et Mme [J] [E] à M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] n’est pas rapportée. Dès lors que la perception d’un sous-loyer par M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] n’est pas établie, la société ELOGIE-SIEMP ne pourra qu’être déboutée de sa demande formée au titre des fruits civils. Sur les mesures accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] ainsi que M. [H] [X] et Mme [J] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. Sur la demande au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] ainsi que M. [H] [X] et Mme [J] [E], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail entre la société ELOGIE-SIEMP et M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] - à [Localité 4], à compter du 28 février 2024, CONSTATE que M. [H] [X] et Mme [J] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] - à [Localité 4], ORDONNE en conséquence à M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et à tout occupant de leur chef, notamment à M. [H] [X] et Mme [J] [E], de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et à tout occupant de leur chef, notamment à M. [H] [X] et Mme [J] [E], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société ELOGIE-SIEMP pourra, après la signification d'un commandement de libérer les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du corde des procédures civiles d’exécution, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 7.323,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, CONDAMNE in solidum M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et M. [H] [X] et Mme [J] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux, DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP du surplus de ses demandes, notamment au titre du paiement des fruits civils, CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et M. [H] [X] et Mme [J] [E] à payer in solidum à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [Z] [K] et Mme [Y] [I] et M. [H] [X] et Mme [J] [E] aux dépens, RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement. Fait et jugé à Paris le 05 septembre 2024 le greffier le Président