Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 23/07835

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C267O N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE Association [5], [Adresse 2] représentée par Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] DÉFENDEUR Monsieur [I] [L], Résidence sociale [5] chambre N°02206 - [Adresse 1], représenté par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E1191, aide juridictionnelle numéro C750562023510780 du 29/01/2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN,, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C267O EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 14 mars 2014, l'association [5] a donné en location à Monsieur [I] [L] une chambre portant le n° B-02206 situé au 2ème étage de la résidence sis [Adresse 1] pour une redevance mensuelle de 555,31 euros, et 40 euros de prestations obligatoires. Des redevances étant demeurées impayées, l'association [5] a, par lettre recommandée avec accusé de réception (réceptionnée le 27 janvier 2023), mis en demeure Monsieur [I] [L] de payer la somme de 1.777,20 euros, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle. Par lettre recommandée avec accusé de réception (réceptionnée le 6 mars 2023), l'association [5] a notifié à Monsieur [I] [L] la résiliation du contrat et lui a demandé de libérer le logement avant l'expiration du délai de préavis d'un mois. Par acte d'huissier en date du 4 octobre 2023, l'association [5] a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, - ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédure civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs, - condamner Monsieur [I] [L] à lui payer : -les redevances impayées, soit la somme de 4.628,38 euros, arrêtée au 14 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, -une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi, - rejeter toute demande de délai, - subsidiairement en cas d'octroi de délai de paiement : ordonner qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité, la déchéance du terme sera acquise et le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant les frais de notification par LRAR et d'assignation. Au soutien de ses prétentions, l'association [5] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence, délivrée le 27 janvier 2023. A l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée l'association [5], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2.200,60 euros, selon décompte en date du 21 juin 2024, mai 2024 inclus. Il soutient que la suspension de la clause résolutoire ne saurait être prononcée, le contrat de résidence n'étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [I] [L] représentée par son conseil, demande au juge au visa des articles 1343-5 du code civil, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution de : -lui accorder des délais de paiement sur une durée de deux ans, -l'autoriser à s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 140 euros en sus de la redevance courante, -d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, -débouter la demanderesse de sa demande de résiliation judiciaire du contrat, -et en toute hypothèse de la débouter de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et de ne pas assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [L] expose qu'il exerce des missions d'intérim dans le BTP et aide financièrement sa famille résidant en Guinée. En octobre 2020, il n'a eu que peu de missions en raison de la crise COVID, il a repris une activité professionnelle régulière depuis décembre 2023 et perçoit un salaire mensuel moyen de 1.750 euros. Il a en conséquence repris le paiement des redevances et a commencé à apurer l'arriéré. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [I] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 14 mars 2014 contient une clause résolutoire (article 12) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été envoyée le 24 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.777,20 euros, par lettre recommandé avec accusé de réception, réceptionnée le 27 janvier 2023. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [I] [L] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 27 février 2023. La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s'impose au juge qui ne dispose d'aucune marge d'appréciation et se contente de constater l'acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu'elle prévoit sont réunies. Monsieur [I] [L] étant sans droit ni titre depuis 27 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [I] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'association [5] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [L] reste lui devoir la somme de 2.200,60 euros à la date du 18 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [I] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.200,60 euros, avec les intérêts au taux légal, à compter de la signification du présent jugement, compte tenu des paiements intervenus depuis la réception de la lettre de mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [I] [L] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur la demande de délais pour payer la dette et la suspension de la clause résolutoire En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Au regard de la situation de Monsieur [I] [L] dont il justifie, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Le logement occupé par Monsieur [I] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et non aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 et notamment à l'article 24. Il ne saurait dès lors être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l'assignation. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 mars 2014 entre l'association [5] et Monsieur [I] [L] concernant une chambre portant le n° B-02206 situé au 2ème étage de la résidence sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 février 2023, DEBOUTE Monsieur [I] [L] de sa demande de suspension de la clause résolutoire, ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l'association [5] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à l'association [5] la somme de 2.200,60 euros (décompte arrêté au 18 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, AUTORISE Monsieur [I] [L] à s'acquitter de cette somme en 16 mensualités de 140 euros, la dernière soldera la dette, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à l'association [5] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties, CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure par LRAR et de l'assignation, RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés. Le greffier La présidente