Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/01210

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/856 N° RG 24/01210 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFBB 2 copies GROSSE délivrée le 21/10/2024 à la SELARL MEYER & SEIGNEURIC Rendue le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 23 septembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.S. [Localité 8] COEUR COMMERCE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. LE PETIT VIETNAM, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 9] [Localité 8] défaillante I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 31 mai 2024, la SAS [Localité 8] COEUR COMMERCE a fait assigner la SAS LE PETIT VIETNAM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir : à titre principal : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement ; - ordonner l’expulsion de la SAS LE PETIT VIETNAM ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ; - condamner à titre provisionnel, la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ; - condamner à titre provisionnel, la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 29 384,56 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ; - condamner à titre provisionnel, la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6 245,13 euros HT, TVA en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; - ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivant ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une indemnité forfaitaire de 1 200 euros TTC ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une somme correspondant à 10% des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 2 938,45 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une somme de 28 287,95 euros TTC au titre du remboursement des franchises et réductions temporaires du loyer de base consenties, sauf à actualiser ce montant en fonction des réductions de loyers qui seront émises jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement des intérêts judiciaires ; - prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM aux frais et dépens, en ce compris les frais de commandement ; à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas : - ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ; - condamner à titre provisionnel la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6 245,13 euros HT, TVA en sus, outre les charges, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; - ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante. La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date des 03 et 04 août 2020, la SCI GINKO COMMERCE, aux droits de laquelle elle vient en vertu d’un acte authentique de vente du 17 décembre 2021, a donné à bail commercial à Monsieur [T], des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[10]” situé [Adresse 5] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8] ; que Monsieur [T] s’est fait substituer par la SAS LE PETIT VIETNAM ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 16 février 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans suite. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2024. La demanderesse a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens. Bien que régulièrement assignée à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS LE PETIT VIETNAM n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 16 février 2024, à hauteur d’une somme de 27 730,64 euros dont 27 498,06 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, premier trimestre 2024 incluse, et 232,58 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 12 avril 2024 à la somme de 29 617,71 euros au titre des loyers et charges impayés, deuxième trimestre 2024 inclus. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 16 mars 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc : - d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS LE PETIT VIETNAM, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte; - de dire qu'à compter du 16 mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS LE PETIT VIETNAM est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ; - de condamner la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement de la somme provisionnelle de 29 384,56 euros, comme sollicitée, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ; - de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieurement contestable, à compter du commandement de payer délivré le 16 février 2024 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ; - de prononcer la capitalisation des intérêts ; - de condamner la SAS LE PETIT VIETNAM au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 122,56 euros (9 367,69/3) à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme sollicitée. Les demandes tendant à voir multiplier l’indemnité d’occupation par deux, à verser une indemnité forfaitaire de 1 200 euros, à majorer les sommes dues de 10 %, à majorer le taux d’intérêts de 5 points et à rembourser les franchises et réductions temporaires de loyers, fondées sur des clauses pénales ou relevant d’une analyse au fond des clauses et conditions du contrat, seront rejetées comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SAS [Localité 8] COEUR COMMERCE et la SAS LE PETIT VIETNAM ; Condamne la SAS LE PETIT VIETNAM à payer à la SAS [Localité 8] COEUR COMMERCE la somme provisionnelle de 29 384,56 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 février 2024 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne la SAS LE PETIT VIETNAM au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 122,56 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS LE PETIT VIETNAM, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[10]” situé [Adresse 5] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; Déboute la SAS [Localité 8] COEUR COMMERCE du surplus de ses demandes ; Condamne la SAS LE PETIT VIETNAM à payer à la SAS [Localité 8] COEUR COMMERCE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS LE PETIT VIETNAM aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,