Texte intégral
MINUTE N° 24/432
Copie exécutoire à :
- Me Guillaume HARTER
- Me Fabrice JEHEL
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 Septembre 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00581 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHQP
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
APPELANTE :
Madame [Y] [I]
[Adresse 2]
Représentée par Me Guillaume HARTER de la Selarl Lx Avocats, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Monsieur [H] [O]
[Adresse 1]
comparant, assisté de Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant
Madame [G] [W] épouse [O]
[Adresse 1]
comparante, assistée de Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente et Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre
Mme MARTINO, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
M. OURIACHI, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat conclu le 28 janvier 2004, Monsieur [H] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] ont donné à bail à Madame [Y] [I] un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer de 528,51 euros outre 60,98 euros de provision sur charges.
Faisant état de troubles de jouissance de la preneuse, laquelle accueillerait à son domicile son fils et sa belle-fille et une dizaine d'animaux engendrant des nuisances olfactives et sonores, Monsieur [H] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] ont fait assigner leur locataire afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion des lieux sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la signification du jugement, condamner Madame [Y] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours, la condamner aux entiers dépens et à payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Illkirch Graffenstaden a :
prononcé la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2004 entre Monsieur [H] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] d'une part et Madame [Y] [I] d'autre part, relativement à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du jugement,
ordonné l'expulsion de la preneuse,
débouté les époux [O] de leur demande d'astreinte,
condamné Madame [Y] [I] à verser aux époux [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
condamné Madame [Y] [I] à verser aux époux [O] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la présence de neuf chats et un chien dans le logement entraînait des odeurs incommodantes, bruits continus et accumulation d'ordures ménagères et d'excréments, tels que décrits par d'anciens occupants de l'immeuble ou ouvriers amenés à y intervenir ; que le fils de l'intéressée, qui vivait dans le logement, ne contestait pas ces nuisances, sans que le départ de quatre chats, éventuel et non démontré, n'entraîne une réduction de celles-ci ; que ces troubles de jouissance,
importants et sur une longue durée, justifiaient la résiliation du bail et l'expulsion de la preneuse ; que l'astreinte n'était pas nécessaire, l'indemnité d'occupation accordée étant déjà de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs.
Madame [Y] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 1er février 2024.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, Madame [Y] [I] demande à la cour de juger son appel recevable et bien fondé ; en conséquence, juger la demande de Monsieur et Madame [O] irrecevable, subsidiairement mal fondée et les débouter de l'intégralité de leurs demandes ; subsidiairement, lui accorder les plus larges délais d'évacuation ; en tout état de cause, condamner les intimés aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, Madame [Y] [I] soulève l'irrecevabilité de la demande en résiliation faute d'avoir été notifiée au représentant de l'Etat comme exigé par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le fond, l'appelante précise que la présence de son fils et sa belle-fille à son domicile est rendue nécessaire par son état de santé et que la réalité des nuisances n'est pas établie, les attestations produites étant contestées tant car ne respectant pas les conditions de forme imposées par l'article 202 du code de procédure civile que parce qu'elles sont imprécises ou émanent, pour l'une d'elles, du fils des bailleurs. Elle précise que la plupart des animaux ne vivent plus sur place.
Se fondant sur l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, elle sollicite, subsidiairement, les plus larges délais d'évacuation, insistant sur sa situation de handicap et la nécessité de trouver un logement en rez-de-chaussée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, Monsieur et Madame [O] demandent à la cour de déclarer l'appel irrecevable et mal fondé, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter l'appelante de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, la condamner aux dépens tant de première instance, comprenant les frais de la procédure d'expulsion, que d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ils sollicitent enfin une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 dudit code, à hauteur d'appel.
A l'appui de leurs conclusions, Monsieur et Madame [O] se prévalent essentiellement des témoignages des locataires ayant résidé sur place et quitté les lieux à cause du caractère insupportable des nuisances constatées (odeurs, insectes, etc), qui se sont aggravées depuis courant 2019 par suite de l'état de santé de la locataire mais aussi depuis l'arrivée de son fils. Ils se fondent également sur les attestations des ouvriers intervenus pour le ravalement de la façade et rappellent qu'ils ont tenté de trouver une solution par le biais de la chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires du Bas Rhin, en vain.
Ils soutiennent la recevabilité de leur demande dès lors que la notification à la Préfecture n'est obligatoire que lorsque la demande de résiliation est motivée par l'existence d'une dette locative, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.
Ils ne contestent pas les difficultés médico-sociales rencontrées par l'intéressée mais ne sauraient en subir les conséquences, soulignant d'ailleurs qu'ils ne sollicitent pas indemnisation du préjudice économique résultant du départ de leurs autres locataires.
Ils soulignent enfin l'absence de preuve du départ d'une partie des animaux et le fait que, comme retenu par le premier juge, ce fait ne serait en tout état de cause pas suffisamment significatif au vu de l'ampleur des désordres.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 24 juin 2024 pour une mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Au préalable, la cour rappelle que :
- aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion,
- ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention,
- l'appel ne peut prospérer que si les critiques formulées à l'encontre du jugement apparaissent fondées.
Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation
Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de l'assignation, l'assignation aux fins de constat de la résiliation après commandement de payer est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.
Conformément au IV de cet article, cette disposition est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur ou aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative.
Il s'infère de ces dispositions que seule l'assignation tendant à obtenir la résiliation de bail sur le fondement d'une dette locative est soumise à notification préalable aux services de la Préfecture.
L'action engagée par les époux [O] se fondant exclusivement sur la violation par la preneuse de son obligation de jouissance paisible des lieux, sans faire état d'une quelconque dette locative, elle n'était pas soumise à obligation de notification aux services de la Préfecture et était recevable.
Sur la demande en résiliation de bail
En vertu des dispositions de l'article 1728 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1741 du code civil, le bail peut faire l'objet d'une résiliation judiciaire en cas de non-respect par une partie de ses obligations.
Il appartient au demandeur de fournir tous éléments de preuve utiles démontrant la réalité des fautes alléguées et au juge d'apprécier si la ou les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire.
En l'espèce, Madame [Y] [I] conteste le caractère probant, voire la validité, des attestations produites par les demandeurs, sans toutefois demander à les voir écarter.
En tout état de cause, même si le témoignage de la famille [P], qui se présente comme un courrier adressé à Monsieur [H] [O], ne respecte pas les exigences de forme de l'article 202 du code de procédure civile et que l'attestation établie par Monsieur [E] [O], conforme auxdites dispositions, émane du fils des demandeurs, il appartient au juge d'apprécier souverainement si une attestation, non conforme aux exigences textuelles, présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.
Or, les documents précités sont suffisamment détaillés et sont en outre corroborés par plusieurs attestations, régulières en la forme, lesquelles décrivent toutes, comme relevé par le premier juge et d'ailleurs non contesté par le fils de la preneuse, l'existence d'odeurs nauséabondes émanant du logement de celle-ci.
Le premier juge a fait une lecture et une analyse précises des attestations et témoignages produits et en a, à juste titre, déduit l'existence, à charge de la preneuse, de manquements graves et réitérés à son obligation de jouissance paisible.
L'appelante ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause ces attestations circonstanciées et concordantes et n'a pas même justifié du départ de plusieurs animaux malgré ses allégations en ce sens devant le juge de première instance et les termes de la décision soulignant le manque de justificatifs afférents.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Madame [Y] [I] et lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux, sous peine, à défaut, d'expulsion.
En l'absence de contestation sur le rejet de la demande d'astreinte ou sur l'indemnité d'occupation, ces points sont également acquis.
Sur la demande de délais d'évacuation
Conformément aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion de l'occupant d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions
des articles L412-3 à L412-7 permettant au juge d'accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Selon les dispositions de l'article L412-4 dudit code tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Madame [Y] [I] justifie de la réalité de ses problèmes de santé limitant son autonomie et sa mobilité.
Pour autant, les justificatifs de recherche d'un nouveau logement versés aux débats par l'appelante sont essentiellement relatifs à des messages laissés par son fils sur des annonces via le site Le bon coin pour le relogement de ce dernier et de sa compagne, Madame [Y] [I] étant présentée comme garante financière. Seule une annonce semble correspondre à une demande de location d'une maison adaptée pour personne à mobilité réduite et, alors que certaines annonces sont soumises à la justification d'une demande de logement social, il n'est pas justifié du dépôt d'une telle demande, ni même d'une demande en vue d'une place dans un établissement spécialisé qui s'avérerait pourtant particulièrement adapté pour Madame [Y] [I].
En l'absence de preuve de recherches effectives de relogement, la demande en délais d'évacuation sera rejetée.
Sur les frais et dépens
L'appelante succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure d'appel et à payer aux époux [O] une indemnité de procédure qui sera fixée, en équité, à la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
DECLARE recevable l'assignation en résiliation de bail délivrée par Monsieur [H] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] et REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [Y] [I] ;
CONFIRME le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden ;
Y ajoutant,
DEBOUTE Madame [Y] [I] de sa demande en délais d'évacuation ;
DEBOUTE Madame [Y] [I] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [I] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Conseillère
