Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
14 NOVEMBRE 2024
N° RG 23/02898 - N° Portalis DB22-W-B7H-RI36
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE :
La société NATHINVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 512 084 229 ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dov GHNASSIA, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDERESSE :
La société SMASH THAI (nom commercial SMASHIN BURGER), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 920 634 664 ayant son siège social situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 12 Mai 2023 reçu au greffe le 22 Mai 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024 M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré
au 23 Mai 2024, prorogé au 14 Août 2024 pour surcharge magistrat puis au
20 Septembre 2024 et 14 Novembre 2024 pour les mêmes motifs.
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EXPOSE DU LITIGE
La société NATHINVEST est une société civile immobilière ayant pour activité la location de terrains et de biens immobiliers.
La société SMASH THAI intervient dans le domaine de la restauration rapide.
Suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la société NATHINVEST a donné à bail à la société SMASH THAI des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (78) moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 72.000 euros, ce loyer étant toutefois réduit à 60.000 euros pour la période comprise entre le 21 septembre 2022 et le 21 septembre 2024.
L'article 19 : Clause résolutoire-Sanctions du bail prévoit :
« Il est précisé que la clause résolutoire ci-après stipulée s'applique à l'ensemble des clauses, charges et conditions contenues aux présentes au seul bénéfice du Bailleur.
Il est expressément convenu que le bail pourra être résilié de plein droit, et sans aucune autre formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou une sommation de faire délivrer au Preneur par acte extra-judiciaire resté infructueux, et même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs, en cas d'inexécution par le Preneur d'un seul de ses engagements ou d'une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d'une décision de justice, du règlement de copropriété ou du règlement intérieur s'il existe […]
[…]
A défaut de paiement des sommes exigibles au titre du présent bail à leur échéance, elles seront automatiquement, sans formalités préalables, majorés à titre de clause pénale de 10% de leur montant.
En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l'application de la clause pénale, porteront intérêts de plein droit à compter de leur échéance, au taux de 1,5% par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité.
[…]
Tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, d'huissier en ce compris les dépenses en vertu de l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 et plus généralement toutes sommes engagées par le Bailleur en vue du recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront à la charge du Preneur.
En cas de résiliation du bail pour faute du Preneur, le montant du dépôt de garantie, des loyers d'avance resteront acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, ces sommes ne pouvant en aucun cas être considérées comme des loyers payés d'avance ou supplément de loyer ».
Déplorant un manquement de la société SMASH THAI à ses obligations contractuelles, celle-ci ne réglant aucune échéance de loyer depuis l'entrée dans les lieux, la bailleresse adressait plusieurs relances à sa locataire.
Ces relances étant restées infructueuses, la société NATHINVEST faisait délivrer deux commandements de payer en date des 20 décembre et
22 décembre 2022 respectivement au siège social de la société SMASH THAI et dans les lieux loués par celle-ci.
Malgré une relance par courriel le 23 janvier 2023, la société SMASH THAI ne s'acquittait pas des causes des commandements.
C'est dans ce contexte que la société NATHINVEST a, par acte extrajudiciaire du 12 mai 2023, fait assigner la société SMASH THAI devant le Tribunal judiciaire de Versailles .
Aux termes de cette assignation, SCI NATHINVEST demande au Tribunal de :
CONSTATER les manquements de la SAS SMASH THAI au paiement des loyers,
CONSTATER que le commandement de payer délivré par la SCI NATHINVEST à la SAS SMASH THAI le 20 décembre 2022 est resté infructueux, dès lors,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire,
PAR CONSEQUENT,
JUGER que depuis le 20 janvier 2023, la SAS SMASH THAI est occupante sans droit ni titre du local appartenant à la SCI NATHINVEST,
ORDONNER la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
ORDONNER l'expulsion de la SAS SMASH THAI, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens,
AUTORISER le propriétaire à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien,
ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de
750 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs.
Ensuite,
CONSTATER que la SAS SMASH THAI est débitrice envers la SCI NATHINVEST de la somme de 50.065,31 euros TTC, à parfaire au jour du prononcé du jugement, décomposée comme suit :
- 22.397,91 euros TTC au titre des loyers impayés, charges, taxes, frais accessoires, clause pénale et pénalités de retard, à parfaire concernant les pénalités de retard et le montant des charges et taxes sur charges dues ;
- 27.300,00 euros TTC, à parfaire au jour de la libération effective des lieux occupés, au titre de l'indemnité conventionnelle d'occupation ;
- 367,40 euros TTC au titre des frais des commandements de payer demeurés infructueux.
En conséquence,
CONDAMNER la SAS SMASH THAI à payer à la SCI NATHINVEST la somme de 50.065,31 euros TTC (A parfaire au jour du prononcé du jugement).
Enfin,
CONDAMNER la SAS SMASH THAI au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SAS SMASH THAI aux entiers dépens.
Assignée à personne, la société SMASH THAI n'a pas constitué Avocat.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées ainsi que le permettent les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 12 décembre 2023.
Par courrier du 29 février 2024, la société NATHINVEST a communiqué une pièce réactualisée et un tableau des dettes réactualisé.
Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée et aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.
En l'espèce, les pièces communiquées peuvent faire l'objet de contestations en ce qui concerne le décompte actualisé et n'ont en tout état de cause pas fait l'objet de conclusions signifiées à partie défaillante. Elles seront déclarées irrecevables en ce qui concerne l'extrait K BIS de la société SMASH THAI actualisé et le récapitulatif des sommes demandées réactualisé au jour de l'audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La condition résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d'application d'une telle clause doivent être interprétées strictement. Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.
Aux termes de l'article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été
louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'exception d'inexécution justifiant le refus de payer le loyer n'est légitime qu'en cas d'impossibilité totale d'exploitation.
En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat par la SCI NATHINVEST que par lettre du 23 janvier 2023, la société SMASH THAI a contesté et s'est opposé au commandement de payer en arguant d'une impossibilité d'exploiter les locaux du fait de l'absence de réparation d'une fuite d'eau et des désordres consécutifs.
Il est en effet établi que les locaux ont présenté une fuite d'eau, constatée par procès-verbal de commissaire de justice du 21 septembre 2022. Cependant, selon nouveau constat de commissaire de justice daté du 16 février 2023, les locaux apparaissent en bon état. En tout état de cause il ne saurait être retenu une impossibilité totale d'exploitation justifiant le non paiement des loyers.
Il résulte des pièces produites par la SCI NATHINVEST que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.
Le commandement de payer ayant été délivré dans les formes prévues à l'article L145-41 du code de commerce, le bail est donc résilié par le jeu de la clause résolutoire au 20 janvier 2023, 24h.
La libération des lieux par la société SMASH THAI ou tout occupant de son chef sera ordonnée dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement. A défaut de libération volontaire des lieux, et à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la SCI NATHINVEST pourra faire procéder à l'expulsion de la société SMASH THAI et/ou à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, étant précisé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En revanche, en l'absence d'élément laissant craindre un défaut d'exécution de la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée, les conditions visées par l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution n'étant pas réunies.
Sur le montant de la créance
Si la société NATHINVEST se livre dans ses écritures à une série de calculs englobant intérêts de retard majorés, clause pénale et article 700 du code de procédure civile, il n'est justifié par les pièces versées au débat que du montant de la créance à hauteur de 14.315,74 euros à la date du commandement de payer. Il convient d'y ajouter la somme de 4.000 euros charges et taxes comprises pour la période courant entre le 1er janvier 2023 et le 20 janvier 2023.
Dans ces conditions la créance de la SCI NATHINVEST s'élève au
20 janvier 2023 à 18.315 euros (14.315 + 4.000).
Sur les majorations prévues au bail
En application de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
L'excès manifeste est apprécié par les juges du fond au jour où la décision est rendue, par comparaison entre le montant de la peine et la valeur du préjudice.
Le contrat de bail stipule :
"A défaut de paiement des sommes exigibles au titre du présent bail à leur échéance elles seront automatiquement sans formalité préalable majorée à titre de clause pénale de 10% de leur montant".
Cette stipulation s'analyse en une clause pénale, dont la nature est indemnitaire et comminatoire.
La clause d'intérêts de retard de 1,5% et l'indemnité forfaitaire de 10 % stipulées au bail indemnisent le même préjudice.
L'allocation d'une indemnité forfaitaire supplémentaire de 10 % des sommes dues s'avère, en ce sens, manifestement excessive.
Par conséquent, elle sera limitée à 5% des sommes dues en exécution du contrat de bail, soit 915,50 euros.
Sur la demande de condamnation au titre de l'occupation sans droit ni titre des locaux
En application de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le bail étant résilié à compter du 20 janvier 2023, ce n'est plus un loyer mais une indemnité d'occupation qui est due jusqu'à la libération des locaux. Celle-ci vise tant à compenser la perte de loyers qu'à indemniser le préjudice subi par le bailleur, qui n'a plus la libre disposition de son bien.
Il est justifié par l'avis d'échéance communiqué que le dernier loyer en principal appelé le 22 décembre 2022 s'élève à 18.000 euros pour la période du
1er janvier 2023 au 31 mars 2023 outre 270 euros de provisions pour charges mais avec application d'une réduction de 3.000 euros sur le loyer conformément au bail.
Ainsi, il apparaît que les calculs figurant dans l'assignation sont manifestement erronés puisqu'ils ne prennent pas en compte la réduction de loyer, celui-ci étant fixé à 60.000 euros par an et non 72.000 euros.
Dans ces conditions, la société SMASH THAI est débitrice d'une indemnité d'occupation qui sera fixée, en l'absence de toute contestation utile, au montant du dernier loyer exigible soit 15.000 euros par trimestre outre 200 euros par trimestre au titre des charges soit 15.200 euros par trimestre.
Sur la majoration de 50% prévue au bail, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, dont la nature est indemnitaire et comminatoire.
L'allocation d'une indemnité forfaitaire supplémentaire de 50 % des sommes dues s'avère manifestement excessive.
Par conséquent, elle sera limitée à 10% des sommes dues. La société SMASH THAI sera donc condamnée à titre d'indemnité d'occupation à la somme de 16.720 euros par trimestre (15.200 + 1.520), étant précisé que pour le premier trimestre 2023 la somme de 4.000 euros correspondant à la période du
1er janvier au 20 janvier 2023 viendra en déduction de cette somme.
Sur les demandes accessoires
Il convient de condamner la société SMASH THAI, partie succombant à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamnation au titre du commandement de payer relève de la condamnation aux dépens.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire,
DÉCLARE irrecevables l'extrait KBis et le décompte actualisés communiqués après la date de la clôture,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (78) au 20 janvier 2022,
ORDONNE la libération des lieux par la société SMASH THAI ou tout occupant de son chef dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire des lieux, et à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la SCI NATHINVEST pourra faire procéder à l'expulsion de la société SMASH THAI et/ou à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande d'astreinte formée par la SCI NATHINVEST,
CONDAMNE la société SMASH THAI à payer à la société NATHNVEST la somme de 18.315 euros au titre des loyers et charges dus à la date de résiliation de plein droit du bail,
CONDAMNE la société SMASH THAI à payer à la société NATHNVEST une indemnité forfaitaire contractuelle de 915,50 euros,
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux de 1,5% à compter du
12 mai 2023, date de l'assignation,
CONDAMNE la société SMASH THAI à payer à la société NATHINVEST une somme trimestrielle de 16.720 euros à compter du 21 janvier 2023 à 0H00 au titre de l'occupation sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (78),
DIT qu'il sera déduit de cette somme pour le premier trimestre 2023 la somme de 4.000 euros correspondant à la période du 1er janvier au 20 janvier 2023,
CONDAMNE la société SMASH THAI à payer à la société NATHINVEST la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société SMASH THAI aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais des commandements de payer restés infructueux,
DEBOUTE la société NATHINVEST de ses demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
