Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/10922

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT MIXTE DU 14 DECEMBRE 2023 AC N° 2023/ 432 Rôle N° RG 22/10922 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2UB Syndicat [Adresse 3] C/ S.C.I. NESSA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier PEISSE Me Antoine RYCKEBOER Décision déférée à la Cour : Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 06 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01240. APPELANT Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic la SCI [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON INTIMEE S.C.I. NESSA, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son gérant en exercice représentée par Me Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023, Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La SCI NESSA est propriétaire des lots n°23, 24, 26, 30 et 38, composés de place de stationnement, situées au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située [Adresse 1] à [Localité 2], soumis aux statuts de la copropriété. Par acte d'huissier en date du 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 3], prise en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 3], a assigné la SCI NESSA devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4.450,78 euros avec intérêts au taux légal, au titre des charges de copropriété impayées, de 1.500 euros à titre de dommage et intérêts, de 1.250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens . Par jugement du 6 juillet 2022 le président du tribunal judiciaire de Draguignan a condamné la SCI NESSA à payer au syndicat des copropriétaires dénommée [Adresse 3], pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 3], la somme de 729,57 euros, outre intérêts au taux légal, rejeté la demande de dommages et intérêts, condamné le syndicat des copropriétaires dénommée [Adresse 3], pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 3] à transmettre les identifiants permettant à la SCI NESSA de se connecter à l'espace virtuel du syndic, aux motifs qu'une partie seulement de la créance de charges est établie, puisque que le décompte de l'année 2019 n'est pas produit, qu'il existe un hiatus entre la situation au 31 décembre 2018 et la situation au 1er janvier 2020, que le report à nouveau n'apparaît pas cohérent et que l'absence de production du relevé de compte de l'année 2019 ne permet pas de vérifier le report à nouveau et sa véracité. Par acte du 27 juillet 2022 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, l'appelant demande à la cour de : REJETER les conclusions et pièces communiquées par la SCI NESSA le 20 mars 2023 pour défaut du principe du contradictoire ; REFORMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022 ; REJETER toutes les demandes formulées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] ; CONDAMNER la SCI NESSA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] la somme de 5999,10 € arrêtée au 1er janvier 2023 avec intérêts de retard à compter de la sommation de payer du 11 septembre 2020 ; CONDAMNER la SCI NESSA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] une somme complémentaire de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNER la SCI NESSA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la SCI NESSA aux dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que : - les conclusions adverses ont été transmises la veille de la clôture dans un délai ne permettant pas d'y répondre ; - l'assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2022 a régularisé la désignation du syndic la SCI [Adresse 3] ; - la SCI NESSA n'a jamais consulté le site internet et le portail dédié pour consulter les pièces prescrites par le décret du 17 mars 1967, - le syndic bénévole ignorait qu'il fallait formaliser les appels de fonds et c'est devant l'accroissement de la dette de la SCI NESSA ainsi que sa mauvaise foi et sa résistance manifeste à payer que le syndic bénévole s'est fait assister par un professionnel ; - les résolutions des assemblées générales n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois prévus à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, - lors de l'assemblée générale du 27 février 2020 le budget 2019 et prévisionnel 2020 ont été adoptés ; - le syndicat a un fondement légal et contractuel à appeler les charges dues par les copropriétaires pour l'année 2019 (définitivement dues) et pour l'année 2020 (à titre provisionnel) ; - la communication des pièces comptables de l'immeuble en copropriété pour la période de 2015 à 2021 a été effectuée le 15 février 2023; - la SCI NESSA doit la somme au 1er janvier 2023 de 5949,58 euros (lot garage) + 4 x 12,38 (lots parking) soit 5999,10 euros, Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, l'intimé demande à la cour de : CONFIRMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022 concernant les chefs de jugement suivants : CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires dénommée [Adresse 3], prise en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 3] à transmettre les identifiants permettant à la SCI NESSA de se connecter à l'espace virtuel du syndic afin d'accéder à l'ensemble des justificatifs des charges ; INFIRMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juillet 2022 concernant les chefs de jugement suivants : CONDAMNONS la SCI NESSA, à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic non professionnel, la SCI [Adresse 3], la somme de 729,57 euros, outre intérêts au taux légal ; REJETONS la demande de délais de paiement ; Statuant à nouveau, DÉCLARER la SCI NESSA recevable et bien fondée en son appel incident ; DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] de sa demande en paiement de charges de copropriété des exercices 2015 à 2020 ; PRONONCER l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 19 février 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et DÉCLARER infondée la demande en paiement des charges 2021 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3]. PRONONCER l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 février 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022 et DÉCLARER infondée la demande en paiement des charges 2022 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3]. A titre subsidiaire, OCTROYER un étalement des sommes dues par la SCI NESSA sur une durée de 24 mois. CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] à transmettre les relevés bancaires du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2015 à 2021 afin de vérifier l'imputation des charges ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] à verser la somme de 5.000 € à la SCI NESSA, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction faite au profit de Maître Antoine RYCKEBOER, en vertu de l'article 699 du Code de procédure civile. L'intimée réplique que : - l'ensemble des appels de fonds produits par l'appelant au soutien de sa demande de recouvrement de charges émanent de la SCI [Adresse 3] qui est pourtant dépourvue de la qualité de syndic, seul Monsieur [Y] [F] avait cette habilitation, - que les montants demandés sont incertains en raison de l'absence de vote du budget prévisionnel, de l'absence d'appels de fonds et du hiatus dans le report à nouveau ; - que le procès-verbal approuvant le montant du budget prévisionnel des années 2015, 2016, 2017 et 2018 n'est pas produit alors même que l'approbation porte sur quatre années, en violation des stipulations du règlement de copropriété, - qu'en l'absence d'autorisation spécifique de l'assemblée générale, l'exercice comptable d'un syndicat des copropriétaires ne peut dépasser douze mois, conformément à l'article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; - que la jurisprudence sanctionne la pratique du report à nouveau dans les appels de fonds si ce report n'est pas justifié, - que si les droits et émoluments des actes des huissiers de justice peuvent être répercutés au copropriétaire défaillant, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, encore faut-il qu'ils soient engagés après l'envoi d'une mise en demeure au copropriétaire par le syndic. - aucune mise en demeure n'est produite aux débats ; - la note d'honoraires d'avocat et le procès-verbal de constat ne tendent pas au recouvrement de charges de copropriété ; - que les procès verbaux des assemblées générales des 19 février 2022 et 6 février 2023 n'ont pas été notifiés à la SCI NESSA en violation des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; - que le défaut de mention des modalités de consultation des pièces justificatives dans la convocation, la résolution n°5 lors de l'assemblée générale du 19 février 2022 doit être annulée, - qu'à défaut d'approbation des comptes l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être engagé ; - que la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 février 2023 concerne le paiement d'une facture au profit du fils du syndic bénévole alors que l'assemblée n'a jamais autorisé la mission d'élagage ; L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 20 mars 2023 par l'intimé L'article 16 du code de procédure civile énonce que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ». En l'espèce l'intimé a notifié ses dernières conclusions le 20 mars 2023, soit la veille de la clôture, comportant en outre des prétentions nouvelles au titre de demandes d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 19 février 2022 et de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 février 2023. La cour considère que ces dernières conclusions ne respectent pas le principe du contradictoire en ce que leur transmission tardive n'a pas permis à l'appelant d'être en mesure d'y répondre utilement. Il conviendra en conséquence de les déclarer irrecevables. Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'intimé ne comporte pas la demande de mise à l'écart de l'ensemble des documents produits par la Sci [Adresse 3] mentionnée en page 6 de ses conclusions, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur la demande au titre de l'arriéré de charges de copropriété Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') » Il s'évince des pièces produites que l'appelant fournit deux mises en demeure identiques en date du 11 janvier 2021 mais ne produit pas la mise en demeure exigée par les dispositions mentionnées ci-dessus. Cette pièce est nécessaire pour permettre à la cour d'apprécier la recevabilité de l'action engagée, alors que ce moyen n'est pas soulevé en défense Il conviendra en conséquence d'ordonner la réouverture des débats et d'enjoindre le syndicat des copropriétaires à produire la mise en demeure adressée à la Sci Nessa sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt mixte, Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 20 mars 2023 par la Sci Nessa, Écarte des débats les pièces numérotées 6 à 10 produites par la Sci Nessa à l'appui de ces conclusions, Avant dire droit sur les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3]; Ordonne la réouverture des débats et enjoint au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] de produire la mise en demeure adressée à la Sci Nessa sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965  Sursoit à statuer sur les autres demandes ; Ordonne le renvoi de l'affaire à l'audience du 14 mai 2024 à 14h15, salle 5 PALAIS MONCLAR; Fixe la clôture des débats au 30 avril 2024 ; Réserve les dépens.  Le greffier Le président