Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/01400

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YD N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 26 septembre 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], [Adresse 1], représentée par Me HENNEQUIN Catherine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3] DÉFENDERESSE Madame [B] [F] [X], demeurant [Adresse 2], comparante, assistée de Me TRESOR Pascal, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque D 640, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 006517 du 25 Mars 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YD EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 9 décembre 2020, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [F] [X] portant sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 378,43 euros outre une provision pour charges de 135 euros. Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un commandement de payer la somme principale de 1.106,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [F] [X] le 13 octobre 2023. Par assignation du 16 janvier 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [F] [X], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -1.531,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 janvier 2024. À l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 3.379,29 euros, mai 2024 inclus et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés. Mme [B] [F] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions dans lesquelles elle a demandé de l'autoriser à s'acquitter de la dette locative en 36 mensualités de 30 euros en sus des loyers courants, le solde de la dette étant réglé à la 36ème mensualité, de dire que les sommes versées en réglement de l'arriéré locatif antérieurement à la décision à intervenir et non incluses dans le décompte locatif viendront en déduction des dernières mensualités, de suspendre les effets de la clause résolutoire, dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Elle expose que ses prestations ont été suspendues en raison de l'expiration de de la durée de validité de son titre de séjour, qu'une somme de 450 euros a été versée le 18 juin 2024 et qu'elle a versé le loyer résiduel. Elle propose de verser 90 euros chaque mois en plus du loyer courant et précise qu'une fois l'APL rétablie, son loyer résiduel sera de 205 euros environ. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 11 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1.106,82 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2023. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YD En l'espèce, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 juin 2024, Mme [B] [F] [X] lui devait la somme de 3.379,29 euros, mois de mai 2024 inclus. Mme [B] [F] [X] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les causes du commandement de payer et de l'assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du décompte actualisé, produit en cours de délibéré, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que Mme [B] [F] [X] sera en mesure d'assurer le paiement d'une somme de 90 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Enfin la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés. Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [B] [F] [X] pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [F] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2020 entre la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d'une part, et Mme [B] [F] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 1er étage, porte D104, est résilié depuis le 11 décembre 2023, CONDAMNE Mme [B] [F] [X] à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 3.379,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Mme [B] [F] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et de la provision pour charges, une somme minimale de 90 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et la provision pour charges, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [T] [F] [X], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 décembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [F] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [B] [F] [X] sera condamnée à verser à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, tant qu'elle se maintiendra dans les lieux, DÉBOUTE la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [T] [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023 et celui de l'assignation du 16 janvier 2024 qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge