Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/06292

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B Chambre civile 1-6 ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 23/06292 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCIP AFFAIRE : S.C. KEM C/ S.A.R.L. INTER KDO Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE: N° RG : 21/00883 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19.12.2024 à : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C. KEM N° Siret : 518 190 798 (RCS Pontoise) [Adresse 2] [Localité 1] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 514744 APPELANTE **************** S.A.R.L. INTER KDO N° Siret : 481 533 123 (RCS Pontoise) [Adresse 2] [Localité 1] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège INTIMÉE DÉFAILLANTE Déclaration d'appel signifiée à personne habilitée le 19 octobre 2023 **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère, Madame Florence MICHON, Conseillère, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 28 septembre 2015, la SCI des Sablons, aux droits de laquelle se trouve désormais la SC KEM, a donné à bail à la société Inter KDO, en renouvellement d'un bail précédemment consenti, un local situé à [Adresse 2], d'une superficie de 138,60m2, situé dans la galerie marchande du centre commercial, et portant sur le lot n°9. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 1er février 2015 pour se terminer au 1er janvier 2024, et moyennant un loyer annuel hors taxes de 27 257,76 euros, payable mensuellement et d'avance le 1er jour de chaque mois, soit la somme de 2 271,48 euros, TVA et charges en sus, telles qu'énumérées au bail. Par courrier du 19 octobre 2018, la SCI des Sablons a sollicité de la société Inter KDO qu'elle se mette en conformité avec les dispositions du bail du 28 septembre 2015, au constat notamment d'un débordement abusif de ses espaces de stockage et de vente dans la galerie marchande, au préjudice des autres boutiques. Par courrier recommandé daté du 4 décembre 2018, reçu le 11 décembre 2018, elle l'a mise en demeure de bien vouloir, notamment, ne pas déborder de manière abusive dans la galerie marchande et de se limiter à la surface de vente qui lui a été louée, et de ne pas gêner la lisibilité des enseignes qui l'entourent en raison de la surexposition de ses articles. Une nouvelle lettre a été envoyée dans le même sens, datée du 18 décembre 2018. Après une nouvelle mise en demeure, par voie d'avocat, par courrier recommandé reçu le 16 octobre 2020, réitérée par courrier recommandé reçu le 25 novembre 2020, la SC KEM a saisi le tribunal judiciaire de Pontoise auquel elle a demandé de prononcer la résiliation du bail et subsidiairement, de constater l'acquisition de la clause résolutoire y figurant, en suite de la délivrance, le 27 août 2021, d'un commandement de payer visant la dite clause, et de condamner la société Inter KDO au paiement d'un arriéré locatif. La société Inter KDO a dénoncé de son côté l'existence d'une fuite en provenance de la toiture et affectant son local. Par jugement contradictoire rendu le 5 juin 2023, le tribunal a : débouté la SC KEM de sa demande de résiliation du bail en raison des manquements de la société Inter KDO, prononcé la nullité du commandement de payer du 27 août 2021 délivré par la SC KEM à l'encontre de la société Inter KDO, fixé le montant de la clause pénale due par la société Inter KDO à la somme de 190,76 euros, débouté la société Inter KDO de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, condamné la SC KEM à verser à la société Inter KDO la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, condamné la SC KEM aux entiers dépens de la présente procédure. Le 1er septembre 2023, la SC KEM a relevé appel de cette décision. La société Inter KDO, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 19 octobre 2023, par remise de l'acte à une personne habilitée ( M. [Z], gérant), et à qui les premières conclusions de l'appelante ont été signifiées le 30 novembre 2023, également par remise de l'acte à une personne habilitée ( M. [Z], fils du gérant), n'a pas constitué avocat. Par ordonnance rendue le 8 octobre 2024, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et a fixé la date des plaidoiries au 14 novembre 2024. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 16 septembre 2024, signifiées le 18 septembre 2024 à l'intimée défaillante, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SC KEM, appelante, demande à la cour de : infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes, Statuant à nouveau, prononcer la résiliation du contrat de bail, en conséquence, voir dire et ordonner que dans la quinzaine de la signification de l'arrêt à intervenir la société Inter KDO sera tenue de quitter et rendre libres de sa personne et de tous occupants de son chef, le local portant le n°9 qu'elle occupe désormais sans droit ni titre au sein du Centre commercial [Adresse 2], sinon et faute par elle de ce faire dans ledit délai, et celui-ci passé voir dire qu'elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est, voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel local qu'il plaira à la requérante d'indiquer et ce, aux frais, risques et périls de la société Inter KDO, condamner la société Inter KDO à payer à la requérante la somme de 31 958,30 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant compte arrêté au 29 mai 2024 outre ceux qui seraient impayés au jour de la résiliation, condamner également la société Inter KDO à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles, conformément à l'engagement de location à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération totale des lieux, infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de la clause pénale due par la société Inter KDO à la somme de 190,76 euros, Statuant à nouveau, condamner la société Inter KDO à lui verser la somme de 6 391,66 euros au titre de la clause pénale, infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société Inter KDO la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner en cause d'appel la société Inter KDO à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner enfin la société Inter KDO en tous les dépens de première instance et d'appel. Selon la SC KEM, les manquements cumulés de la société Inter KDO justifient la résiliation du bail. En premier lieu la société Inter KDO ne respecte pas l'obligation découlant de l'article 1728 du code civil d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ce qui, en application de l'article 1729 du même code, permet au bailleur de solliciter la résiliation du dit bail. Alors qu'elle doit aux termes du contrat conclu entre les parties jouir des lieux en bon père de famille et ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux autres occupants de l'immeuble et aux voisins, ni commettre aucun acte de jouissance préjudiciable aux tiers, elle utilise de façon inappropriée les parties communes de la galerie marchande situées devant le local pour y stocker et y exposer des marchandises, et ce depuis des années et nonobstant plusieurs courriers et mises en demeure, et un engagement de sa part de réduire l'encombrement de l'allée piétonne. Cette occupation illicite cause un trouble de jouissance aux autres occupants de la galerie marchande, et constitue une violation grave du bail, suffisante pour emporter la résiliation de celui-ci. Il n'est pas nécessaire de justifier de plaintes de voisins, dès lors qu'il appartient au bailleur de permettre aux autres commerces de jouir paisiblement de leurs fonds. En second lieu, la société Inter KDO ne respecte pas son obligation de paiement des loyers, découlant de l'article 1728-2 (sic) du code civil. Suivant compte arrêté au 29 mai 2024, sa dette s'élève à la somme de 31 958,30 euros et elle n'a plus effectué de règlement depuis le 13 novembre 2023. Il convient donc, selon l'appelante, d'infirmer le jugement, et de prononcer la résiliation du bail, en ordonnant subséquemment l'expulsion de la société Inter KDO et en la condamnant à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles en vertu du bail, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux. L'appelante considère également qu'elle est fondée à réclamer, au titre de la clause pénale figurant au bail, qui prévoit une majoration des sommes impayées à hauteur de 20% de leur montant, une somme totale de 6 391,66 euros sur la base du décompte arrêté au 29 mai 2024. Elle considère que la pénalité convenue n'est pas manifestement excessive, et que le tribunal a eu tort de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 190,76 euros au lieu de 2 000 euros demandés à l'époque, au motif que la société Inter KDO s'était acquittée de sa dette en dépit de la circonstance de la crise sanitaire, la dite crise ne pouvant avantager l'une des parties au détriment de l'autre, et le bailleur ayant été contraint, pour sa part, de supporter le défaut de paiement des loyers. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'étendue de la saisine de la cour A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu'elle ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Sur la résiliation du contrat de bail Pour débouter la SC KEM de sa demande de résiliation du bail, qui n'était fondée, en première instance, que sur l'absence de jouissance paisible par le preneur, le non paiement des loyers ayant donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont l'annulation n'est pas remise en cause par l'appelante devant la cour, le tribunal a motivé ainsi sa décision : ' Pour établir l'existence de manquements imputables au preneur, la SC KEM produit deux constats d'huissier, l'un en date du 22 mai 2020, dont les photographies démontrent que le magasin Etoile Mondiale, de type bazar, installé dans la galerie marchande, expose des marchandises dans la galerie piétonne, devant sa propre vitrine, mais qui débordent un peu devant la vitrine du commerce voisin ; il y a de nombreux portants et des vêtements accrochés par des cintres au plafond de la galerie, révélant un désordre manifeste et caractérisant la notion de 'bazar'. Le second constat d'huissier réalisé le 24 janvier 2022 présente des photographies sur lesquelles les vêtements sont disposés sur l'allée piétonne dans la galerie commerciale, devant la vitrine du magasin, ainsi que des cartons et des présentoirs en désordre ; un mannequin déborde légèrement sur la vitrine du commerce voisin. Il y a trois présentoirs de chaussures remplis de paires de chaussures en vente. A l'inverse, la société Inter KDO produit également un constat d'huissier réalisé le vendredi 27 mai à 13 heures 50, l'huissier ayant précisé que 'la date de son passage a été choisie par lui sans communication préalable à la société Inter KDO ou son conseil'; les photographies produites justifient que la vitrine est très encombrée à l'intérieur, mais aucune marchandise n'est exposée ou n'encombre la galerie du centre commercial. Il apparaît que si les éléments ainsi relevés traduisent une occupation désordonnée du magasin outre une mauvaise gestion du commerce et des stocks, la SC KEM ne caractérise pas pour autant des troubles de jouissance apportés ce faisant aux autres occupants de la galerie et aux autres commerces, la preuve n'étant nullement apportée que ces derniers se soient plaints auprès du bailleur des troubles ainsi causés par la société Inter KDO. Les deux seuls constats d'huissier produits par le bailleur sont insuffisants en l'espèce et en l'état à caractériser des troubles de jouissance causés par la société Inter KDO ; les manquements contractuels du preneur n'étant pas caractérisés, il y aura lieu de débouter la SC KEM de sa demande principale tendant à voir ordonner la résiliation du bail commercial.' Au vu des deux constats des 22 mai 2020 et 24 janvier 2022, tels qu'analysés par les premiers juges, la violation par le preneur de ses obligations est caractérisée, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, dès lors que le preneur doit jouir des lieux en bon père de famille et ne rien faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance aux autres occupants de l'immeuble et aux voisins, ni commettre aucun acte de jouissance préjudiciable au tiers, et que comme le souligne à raison l'appelante, l'occupation illicite des parties communes qui est ainsi mise en évidence cause un trouble de jouissance aux autres ocupants de la galerie marchande, par un encombrement de l'allée piétonne et une altération de la visibilité des enseignes voisines de la société Inter KDO. L'absence de plaintes de la part des autres occupants de la galerie ne suffit pas, en soi, à faire disparaître le manquement de la société Inter KDO à ses obligations. Cette dernière, à la lecture des courriers qu'elle a envoyés en réponse aux mises en demeure reçues, n'a d'ailleurs pas sérieusement contesté la violation des dispositions du bail s'agissant de l'occupation de la galerie ; elle a simplement argué que d'autres commerces y disposaient d'un espace de stockage supplémentaire et réclamé la bienveillance et la tolérance du bailleur, et fait valoir qu'aucune remarque, notamment sur la lisibilité des autres enseignes, ne lui avait été faite par un quelconque autre commerçant de la galerie. Et finalement, fait valoir la nécessité de stocker des marchandises dans la galerie en raison de fuites dans le local, mais le tribunal a relevé qu'il était justifié que des travaux d'étanchéité ont été effectués le 29 octobre 2021, pour réparer une infiltration, pour un montant de 4 160,80 euros. Si le manquement du preneur à ses obligations a pu être ponctuellement régularisé, comme l'a constaté le tribunal, ce qui pouvait justifier que la résiliation du bail ne soit pas prononcée, il est produit devant la cour un troisième constat d'huissier, qui montre que, en définitive, il a persisté. Un constat établi le 30 novembre 2023, et qui est accompagné de photographies parfaitement explicites, mentionne en effet que devant le local commercial de la société Inter KDO, à l'enseigne 'Etoile Mondiale', se trouvent disposés des présentoirs de marchandises proposées à la vente, qui occupent l'emprise de la galerie piétonne, et qui forment un écran qui masque la quasi-totalité des vitrines de ce commerce. En partie haute, l'enseigne portant mention 'Etoile Mondiale' disparaît totalement derrière une rangée ininterrompue de robes exposées à la vente sur des cintres, eux-mêmes accrochés aux plaques ajourées du faux-plafond de la galerie piétonne. Devant la vitrine de gauche, l'huissier a constaté que se trouvaient sortis et installés sur l'emprise de la galerie piétonne outre les robes pendues en partie supérieure de la vitrine, un présentoir de toiles cirées, de[s] cadres décoratifs posés au sol, des pull-over sur cintres fixés sur une corde tenue le long de la vitrine, un mannequin présentant une parka, un fauteuil à roulettes, un carton de rouleaux de papiers cadeaux, ainsi que quelques cartons posés au sol et contenant de menus objets en vente. A l'extrémité gauche, les derniers produits exposés à la vente débordent le long de la vitrine du commerce voisin, qui est un magasin d'optique. Pour la vitrine de droite, il est également constaté, en partie haute, la présence de vêtements sur des cintres accrochés au faux plafond de la galerie. Il est constaté, en partie basse, des pulls-over sur cintres fixés sur une corde tendue le long de la vitrine, et sur le côté droit, la présence de 2 mannequins vêtus de vêtements exposés à la vente. L'huissier précise que l'ensemble de l'exposition située en dehors du local commercial, sur l'emprise de la galerie piétonne, constitue un empiétement d'1 mètre de profondeur environ, sur la totalité de la longueur de la façade vitrée du local. S'agissant du défaut de paiement du loyer, nouvellement soutenu en cause d'appel à l'appui de la demande de résiliation du bail, le tribunal, en sus de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour imprécision du décompte, ce qui n'est pas combattu devant la cour, a relevé que la société Inter KDO s'était finalement acquittée des loyers restant impayés, outre d'une partie de la clause pénale. Le relevé de compte de la locataire produit aux débats par l'appelante, qui porte sur la période allant du 31 mars 2020, date à laquelle la société Inter KDO était à jour de ses règlements, jusqu'au 29 mai 2024, fait toutefois ressortir un solde débiteur à cette date de 32 378,30 euros, comprenant le coût du commandement de payer du mois d'août 2021 pour 180 euros, le coût d'un constat d'huissier pour 420 euros et les 190,76 euros de clause pénale retenus par le tribunal, et met en évidence que les loyers et charges ne sont plus du tout payés depuis le mois de décembre 2023. Quand bien même il ne doit pas être tenu compte, pour apprécier le manquement à l'obligation en cause, du coût des actes d'huissier, il est incontestable au vu de ce solde débiteur qu'il existe une dette de loyers et charges, et que la locataire a complètement cessé d'exécuter son obligation de paiement depuis un an au jour où la cour statue. Les manquements de la locataire à ses obligations, tels que caractérisés ci-dessus, sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat qui lie les parties, en sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement qui a débouté la SC KEM de cette demande. Le bail étant résilié, il convient d'ordonner l'expulsion de la société Inter KDO des lieux qu'elle occupe, dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision, et de mettre à sa charge, à compter du présent arrêt qui met fin au bail, le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des locaux objet du bail. Sur les demandes en paiement Comme dit ci-dessus, le décompte arrêté au 29 mai 2024 que produit l'appelante fait apparaître un solde débiteur de 32 378,30 euros, incluant : - 420 euros au titre du coût d'un constat d'huissier, - 180 euros au titre du coût du commandement de payer qui a été délivré à la locataire, - 190,76 euros au titre de la clause pénale. La SC KEM, qui réclame 31 958,30 euros au titre de l'arriéré locatif, a déjà déduit le coût du constat d'huissier susvisé. Le commandement de payer délivré le 27 août 2021 ayant été annulé par le tribunal, et cette annulation n'étant pas combattue en cause d'appel, son coût ne peut pas être imputé à la locataire. Quant à la clause pénale, elle est réclamée par ailleurs, en sorte qu'il convient également de déduire de la dette le montant de 190,76 euros qui avait été retenu par les premiers juges. Il sera donc alloué à la SC KEM, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 29 mai 2024, une somme de 31'587,54 euros, au paiement de laquelle la société Inter KDO sera condamnée. La cour, sans décompte actualisé, ne peut prononcer de condamnation au paiement des loyers et charges 'qui seraient impayés au jour de la résiliation', en sorte que la demande de l'appelante ne peut prospérer pour le surplus. Comme l'a constaté le tribunal, en cas de non paiement partiel ou total d'un terme de loyer à son échéance, le montant des sommes impayées, selon les stipulations du bail, est de plein droit majoré d'une indemnité contractuelle fixée à 20% de leur montant. La SC KEM est mal fondée à prétendre que l'application de cette clause pénale à des loyers échus pendant la période de crise sanitaire, et qui au surplus ont donné lieu à une régularisation ultérieure, ne constituerait pas une sanction manifestement excessive. Il n'y a donc pas lieu de remettre en cause le montant de 190,76 euros retenu par le tribunal à ce titre. Le même raisonnement ne peut en revanche être adopté pour le non paiement des loyers postérieurs, alors qu'il n'est pas expliqué pour quelle raison la société Inter KDO a cessé ses règlements. Il sera en définitive fait droit à la demande au titre de la clause pénale à hauteur de la somme de 4'508,27 euros ( incluant la somme de 190,76 euros visée ci-dessus et déduite de la dette locative). Sur les dépens et les frais irrépétibles Partie perdante, la société Inter KDO doit supporter les dépens de première instance et d'appel. La condamnation prononcée à l'encontre de la SC KEM sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile est infirmée, et il lui est alloué, au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés, une somme de 4 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort, dans les limites de sa saisine, INFIRME le jugement rendu le 5 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il a : débouté la SC KEM de sa demande de résiliation du bail en raison des manquements de la société Inter KDO, condamné la SC KEM à verser à la société Inter KDO la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SC KEM aux entiers dépens de la présente procédure ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Prononce la résiliation du bail renouvelé le 28 septembre 2015 liant la SC KEM et la société Inter KDO ; Ordonne, à défaut de départ volontaire dans les quinze jours de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Inter KDO et celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe à [Adresse 2], lot n°9, dans les conditions et selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Inter KDO à payer à la SC KEM la somme de 31'587,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 mai 2024, appel pour la période du 1er au 31 mai 2024 inclus ; Rejette le surplus de la demande au titre des loyers et charges impayés ; Condamne la société Inter KDO à régler à la SC KEM une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, due de la date du présent arrêt jusqu'à celle de la libération effective des locaux objet du bail résilié ; Condamne la société Inter KDO à régler à la SC KEM la somme de 4'508,27 euros au titre de la clause pénale figurant au bail ; Condamne la société Inter KDO aux dépens, et à régler à la SC KEM une somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente