Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 22/06437

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 22 OCTOBRE 2024 Enrôlement : N° RG 22/06437 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2CYH AFFAIRE : Mme [V] [M] et M. [B] [K] (Me ROMEO) C/ S.A.S. S2P IMMO et S.A.S. G.B.I. (l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA) DÉBATS : A l'audience Publique du 28 mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 septembre 2024 prorogée au 08 octobre 2024 prorogée au 22 octobre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Madame [V] [M] née le 13 mars 1982 à [Localité 10] (69) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] Monsieur [B] [K] né le 20 février 1977 à [Localité 11] (06) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] tous deux représentés par Maître Florence ROMEO de FLORENCE ROMEO AVOCAT, avocats au barreau de NICE C O N T R E DÉFENDERESSES S.A.S. S2P IMMO immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 825 255 698 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice S.A.S. G.B.I. immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 834 820 367 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice toutes deux représentées par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 25 février 2019, Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] ont signé avec la SAS S2P IMMO et la SAS GBI une promesse de vente pour un terrain à bâtir sis [Adresse 4], à [Localité 6]. La vente a été réitérée le 7 janvier 2020. L'acte stipule l'existence d'une servitude de tréfonds grevant le fonds objet de la vente. Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] déclarent qu'au cours des travaux sur leur terrain ils ont découvert l'existence d'une pompe de relevage dans le sous-sol, ainsi qu'un compteur électrique. * Suivant exploit du 10 juin 2022, Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] ont fait assigner la SAS S2P IMMO et la SAS GBI devant le présent tribunal. Par conclusions notifiées par RPVA le 17 août 2023, Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 1137 du code civil, de : - au titre de la pompe de relevage : - ordonner que la pompe de relevage soit déposée du terrain des demandeurs, - ordonner que le terrain soit remis en état et revégétalisé, - ordonner cette remise en état sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la charge des défendeurs in solidum, - se réserver la liquidation de l'astreinte, - ordonner que les frais inhérents à cette dépose seront supportés exclusivement par la SAS S2P IMMO et la SAS GBI in solidum, - à titre subsidiaire, si la dépose était techniquement infaisable, ordonner que cette infaisabilité technique ne pourra résulter que de la preuve judiciaire d'une telle infaisabilité par le biais d'une expertise judiciaire contradictoire et que seules les défenderesses devront assumer la charge exclusive de cette expertise, in solidum, - à titre préventif, le temps de cette expertise, - ordonner la réalisation des travaux de reprise sur les points constatés comme impropres par l'expertise amiable contradictoire, à savoir : - la création d'un renvoi d'anomalie pour assurer la sécurité du mécanisme de la pompe en cas de défaillance, - la reprise des ouvrages à la charge exclusive des défenderesses avec : création d'un grillage avertisseur, modification des canalisations existantes avec diamètre supérieur, enfouissement et protection hors gel et tous autres points qui ressortiraient de l'expertise, réparation des fuites, - ordonner que ces travaux seront réalisés sous astreinte solidaire de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complet achèvement des travaux constaté par l'organisation et la réalisation d'une expertise amiable contradictoire avec la compagnie d'assurance des demandeurs, ces derniers et les défenderesses ou leur représentant, - ordonner qu'en cas de non réalisation ou non-conformité des travaux engagés par les défenderesses et constatés par l'assurance des demandeurs, la reprise immédiate des travaux mal réalisés ou manquant devra être mise en route sur simple courrier et à première demande des demandeurs, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, in solidum, - se réserver la liquidation de l'astreinte, - ordonner que l'ensemble des travaux seront à la charge exclusive des défenderesses, in solidum, - dans tous les cas, au regard de la pompe de relevage, - condamner la SAS S2P IMMO et la SAS GBI in solidum au versement d'une indemnité subséquente au titre de la dépréciation du bien immobilier des demandeurs, des contrôles induits par la présence de cette pompe, des préjudices de vue, d'odeur, d'immixtion dans leur propriété à hauteur de 80.000 €, - les condamner solidairement au versement de dommages et intérêts au profit des demandeurs, à hauteur de 80.000 €, - les condamner solidairement au remboursement de tous les frais et dépens engagés par les demandeurs, - sur le compteur électrique : - ordonner la dépose pure et simple du compteur électrique du terrain des demandeurs, - ordonner que cette dépose sera réalisée sous astreinte solidaire de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - se réserver la compétence de la liquidation de l'astreinte, - ordonner que les frais de dépose/pose seront à la charge unique et exclusive de la SAS S2P IMMO et la SAS GBI, in solidum, - condamner la SAS S2P IMMO et la SAS GBI solidairement au paiement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, du stress généré, des procédures amiables et précontentieuse qui s'en sont suivies, - condamner solidairement la SAS S2P IMMO et la SAS GBI à la somme de 15.000 euros au titre du dol et de l'intention malhonnête dont elles ont fait preuve au regard du compteur, - condamner solidairement la SAS S2P IMMO et la SAS GBI au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître ROMEO, - juger de droit l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2023, la SAS S2P IMMO et la SAS GBI demandent au tribunal de : - débouter Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION L'acte de vente signé le 7 janvier 2020 stipule la clause de servitude suivante : “A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tréfonds pour le réseau d'écoulement des eaux usées. (...) Ce droit de passage s'exercera sur la partie hachurée en teinte verte de la parcelle cadastrée section DA numéro [Cadastre 1] (confront Nord et Ouest). Cette servitude est strictement limitée au seul réseau d'assainissement. Son emprise est figurée au plan établi par [E] [W], géomètre expert à [Localité 7] ci annexé.” Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] ont fait dresser un procès-verbal de constat le 24 juin 2021, qui montre que dans un coin de leur terrain se trouve un dispositif enterré, de type cuve avec couvercle de forme ronde, servant de pompe de relevage. Un coffret électrique de commande se trouve sur le fonds de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K], le coffret ouvrant sur l'intérieur de leur propriété. Par ailleurs, lorsque la pompe est en marche, des eaux nauséabondes apparaissent sur le terrain. L'assureur de protection juridique de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] a diligenté une expertise, confiée au cabinet ELEX. Par rapport contradictoire du 5 août 2021, l'expert montre sur un plan de la parcelle contenant la zone grevée de la servitude l'implantation de la pompe de relevage. Cette dernière se situe bien dans la bande hachurée grevée de servitude. Le tableau électrique se trouvé également sur cette bande hachurée. L'expert indique que la parcelle du lotissement est en pente et que cette configuration et ce profil altimétrique ne permettent par un raccordement au réseau de tout à l'égout de la commune en gravitaire. Il est impératif et obligatoire de mettre en place une pompe de relevage afin de permettre une pression suffisante dans le réseau pour faire évacuer les eaux usées. L'expert indique que la station de relevage fait partie intégrante du fonctionnement de la canalisation d'évacuation et est enterrée au tréfonds de la propriété. Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] estiment que l'acte de servitude ne stipule que le passage de tuyaux et ne prévoit pas la possibilité d'installer sur leur terrain une station de relevage. Les photographies du procès-verbal de constat montrent que si le système de relevage est enterré, il subsiste toutefois en surface un accès à cette dernière consistant en un gros couvercle rond de taille non négligeable, ainsi qu'un tuyau sortant de terre à une hauteur non négligeable non plus. Ces installations ne sont pas en tréfonds et ne respectent pas les termes de la servitude en ce qu'elles ne sont pas intégralement enterrées. Il en va de même avec le compteur électrique de la station de relevage, qui n'est pas en tréfonds et alors que l'acte notarié stipule expressément que cette servitude est strictement limitée au seul réseau d'assainissement. La SAS S2P IMMO et la SAS GBI font valoir que Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] avaient connaissance de l’existence de ces éléments car ils existaient au jour de la signature de l’acte de vente. Toutefois, les photographies datées du mois de juin 2019 ne permettent pas de constater l’existence de la pompe à cette date. Seul un compteur est visible à cette date et Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] ont pu légitimement penser qu’il s’agissait de leur compteur personnel. Seule la photographie du 11 décembre 2019, soit un mois avant la signature, montre l’existence du couvercle de la cuve et du tuyau vertical. Toutefois, la SAS S2P IMMO et la SAS GBI ne démontrent pas avoir délivré à Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] toutes les informations relatives à la persistance de la visibilité de ces installations en surface. Leurs attestations ne peuvent être retenues à titre de preuve car nul ne peut se produire de preuve à soi-même. La lettre de la servitude doit alors trouver à s’appliquer en ce qu’elle ne permet que l’utilisation du tréfonds pour le réseau d’écoulement des eaux usées. L'expert amiable du cabinet ELEX a indiqué qu'il n'était pas possible d'organiser un réseau d'évacuation des eaux usées sans pompe de relevage. La SAS S2P IMMO et la SAS GBI ont déclaré en cours d’expertise qu’elles déplaceraient la pompe si elles y étaient condamnées. Toutefois, l’expert ne s’est pas prononcé sur la faisabilité technique du déplacement de cette dernière. D’ailleurs, Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] prévoient dans le dispositif de leurs écritures l’éventualité des besoins d’une expertise sur la faisabilité d’un tel déplacement. Il convient d’ordonner avant dire droit une expertise qui permettra de vérifier la possibilité technique d’un tel déplacement. En cas d’impossibilité technique, l’expert devra émettre un avis sur la possibilité d’enterrer en intégralité l’installation, ainsi que des préconisations sur la remise aux normes de l’installation et la création d’un système de renvoi d’anomalie. Il devra par ailleurs évaluer le montant de la dévaluation de la propriété de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] du fait de la présence de cette pompe de relevage commune. L’expertise étant réalisée dans les intérêts communs de Madame [V] [M], Monsieur [B] [K], la SAS S2P IMMO et la SAS GBI, l’avance des frais sera partagée par moitié entre eux. En cas d’absence de consignation par une partie, l’autre pourra pallier à cette carence. Le tribunal tirera toutes conséquences de l’absence de consignation. La nature du litige, l’existence de contraintes techniques, la persistance des liens entre les parties qui sont propriétaires de fonds voisins et l’opportunité pour ces dernières d’élaborer ensemble une solution amiable, justifient de désigner en même temps que l’expert un médiateur suivant mission développée dans le dispositif. L’ensemble des demandes sera réservé, ainsi que les frais et dépens. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Ordonne une mesure mixte d’expertise/médiation et commet pour y procéder : - Monsieur [Y] [N], BE2L, [Adresse 9], [Courriel 12], expert, - Madame [O] [L] et Monsieur [D] [X], co-saisis et exerçant au sein du Centre de Médiation et d’Arbitrage [Localité 5]-MED, [Adresse 2], [Courriel 8] Dit que la mission de l’expert en cas d’absence d’accord obtenu par les parties dans le cadre de la médiation sera la suivante : - prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l'accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant, - se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, - dire si les contraintes physiques du terrain du lotissement permettent de déplacer la pompe de relevage ainsi que le coffret électrique, actuellement situés sur le terrain de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K], - décrire les éventuelles contraintes et dire sur quelles parcelles de la SAS S2P IMMO et de la SAS GBI cette pompe de relevage peut être implantée, - donner son avis sur l’opportunité de faire intervenir aux opérations d’expertise un représentant du lotissement si la seule possibilité d’implantation se trouvait sur les parties appartenant à l’association syndicale libre, - dire si l’installation actuelle peut être totalement enterrée pour se situer exclusivement dans le tréfonds de la parcelle de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K], - dans l’hypothèse où la pompe de relevage ne pourrait pas être déplacée ou enterrée : - dire si le coffret électrique peut être déplacé avec maintien de la pompe en son implantation actuelle, et dire où il peut être installé, - décrire en quoi consiste un système technique de création de renvoi d’anomalie de la pompe de relevage et dire s’il est opportun en l’espèce ; le cas échéant décrire les travaux nécessaires à sa mise en oeuvre, - décrire l’installation actuelle et dire si cette dernière est conforme aux règles de l’art et aux normes techniques et DTU en vigueur s’agissant notamment du dimensionnement des canalisations et de l’implantation de ces dernières dans le sol et de leur protection, - dire si les canalisations sont hors gel, - le cas échéant, indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou non conformités, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution, - proposer, si besoin avec l’aide d’un sapiteur ou au moyen de plusieurs évaluations immobilières, le montant de la perte de valeur de la propriété de Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] du fait de la présence de la station de pompage sur leur propriété, - faire toute observation technique utile à la résolution du litige, Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s'il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en deux exemplaires originaux, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 12 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties), Précise que l’expert devra toutefois, dans un premier temps, dans le respect du principe de la contradiction et des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, après s'être fait remettre tous documents utiles, avoir entendu tout sachant et avoir procédé à une visite des lieux ou un premier accédit, adresser aux parties, dans le mois suivant la première réunion d'expertise, une note faisant état du délai et du coût probable de l’expertise, Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et disons qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, Fixe à la somme de 1500 euros la provision initiale à consigner et dit que d’une part Madame [V] [M], Monsieur [B] [K] devront en payer la moitié et que d’autre part, la SAS S2P IMMO et la SAS GBI devra en payer l’autre moitié à la Régie du Tribunal judiciaire de MARSEILLE dans les six semaines de la présente, afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, à peine de caducité de l’expertise, Dans l'hypothèse où Madame [V] [M], Monsieur [B] [K], la SAS S2P IMMO et/ou la SAS GBI bénéficieraient de l'Aide juridictionnelle, ils seraient dispensés du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Dit que toute partie pourra se substituer à l’autre pour le paiement de la provision intégrale à l’expert dans le cas d’une carence de paiement, Dit que le tribunal tirera toutes conséquences de l’absence de consignation, Dit qu'après avoir adressé sa note technique, l’expert surseoira à la poursuite de sa mission durant la médiation ordonnée, A cette fin, ordonne la tenue d'une première rencontre gratuite d'information et d'explication des parties avec les médiateurs co-saisis [O] [L] et [D] [X], qui se tiendra à l'adresse communiquée par les médiateurs, Dit que la partie la plus diligente adressera aux médiateurs désignés les premières notes techniques des experts, ou se présentera au rendez-vous fixé muni de ces documents, Dit que si les parties le jugent plus opportun, elles pourront organiser la réunion d’information préalablement à la réunion avec l’expert ou qu’elles pourront organiser une rencontre collégiale avec l’expert et les médiateurs, - A l'issue de cette réunion et en cas d'accord de toutes les parties, formulé sans formalisme particulier devant le médiateur lors de cette réunion ou adressé par écrit au médiateur au plus tard une semaine suivant cette réunion, ordonne une médiation et désigne [O] [L] et [D] [X] pour y procéder, Dit que : - Madame [V] [M] et Monsieur [B] [K] remettront aux médiateurs la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur le montant de leurs honoraires au plus tard lors de la première réunion commune suivant la réunion d'information, - la SAS S2P IMMO et la SAS GBI remettront aux médiateurs la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur le montant de leurs honoraires au plus tard lors de la première réunion commune suivant la réunion d'information, Dispense la partie éventuellement bénéficiaire de l'aide juridictionnelle de ce règlement par application de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995, Rappelle que la médiation a une durée de trois mois renouvelable une fois à la demande du médiateur, Dit que le délai de trois mois renouvelable de la médiation commencera à compter de la première réunion commune organisée par les médiateurs suivant la réunion d'information, Dit que le présent tribunal sera saisi le cas échéant de la demande de renouvellement et procédera s'il y a lieu au remplacement du médiateur empêché, Dit que les médiateurs, à l'expiration de sa mission, informeront par écrit l'expert et le tribunal de ce que les parties sont parvenues ou ne sont pas parvenues à trouver une solution au litige qui les oppose, - Dit que si les parties trouvent un accord total ou partiel, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et déposera son rapport en l'état, constitué de sa note technique, - Dit qu'à défaut d'accord des parties sur une médiation, de paiement de la provision afférente aux honoraires des médiateurs ou à défaut d'accord trouvé en médiation, l’expert judiciaire poursuivra ou reprendra le cours de ses opérations d'expertise, - Dans cette hypothèse, dit que l’expert devra déposer son rapport dans les douze mois de leur saisine, sauf prorogation de délai accordée par le magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction, Dit que si le coût probable de l'expertise est plus élevé que la consignation fixée, l'expert devra à l'issue de la première réunion des parties après poursuite ou reprise de sa mission, communiquer au magistrat chargé du contrôle des opérations et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d'une provision complémentaire et en avisant par écrit les parties ou leurs avocats qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour présenter leurs observations sur cette demande de provision complémentaire directement au magistrat chargé du contrôle des expertises qui statuera à l'issue de ce délai, - Dit qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion, Ordonne le sursis à statuer sur l’intégralité des demandes, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 25 février 2025 pour informations par les parties de l'avancée du processus de médiation ou de l’expertise et avis sur un éventuel retrait du rôle dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, Dit que dans l'hypothèse d'un échec du processus de médiation, le silence des parties sur le retrait du rôle le temps des expertises sera interprété comme un accord, Réserve les frais et dépens. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE