Cour d'appel, 20 novembre 2023. 22/02260

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/02260 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWCD [E] [G] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008118 du 02/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ S.C.I. [V] FAMILY Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX ( RG : 21/00318) suivant déclaration d'appel du 10 mai 2022 APPELANT : [E] [G] né le 23 Juin 1949 à [Localité 6] (87) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Gaëtan SANTAX, avocat au barreau de PERIGUEUX INTIMÉE : S.C.I. [V] FAMILY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée par Maître Cédya ROC, avocat au barreau de PERIGUEUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 2 avril 2015, Mme [U] [R] a donné à bail à M. [E] [G], un local meublé à usage d'habitation situé à [Localité 9], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 15 avril 2015 jusqu'au 14 avril 2018, moyennant un loyer mensuel révisable de 348 euros. Par acte notarié du 21 juillet 2016, Mme [R] a vendu à la Sci [V] Family l'appartement situé à [Localité 9]. Le 15 avril 2018, le contrat de bail s'est renouvelé par tacite reconduction jusqu'au 14 avril 2021. Par un acte d'huissier du 24 septembre 2020, la Sci [V] Family a adressé à M. [G] un congé aux fins de reprise du logement loué. Ce congé a pris effet le 14 avril 2021. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux après le 14 avril 2021, la Sci [V] Family a adressé à M. [G] une sommation de quitter les lieux sans délai. Cette sommation étant restée sans réponse, par acte d'huissier du 11 mai 2021, la Sci [V] Family a fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins, notamment, d'obtenir la constatation de la validité du congé délivré à M. [G], son expulsion et le paiement de diverses sommes. Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - déclaré valide le congé pour motif de reprise délivré le 24 septembre 2020 par la Sci [V] Family à M. [G] ; En conséquence, - constaté l'absence de reconduction du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé à [Localité 4] conclu le 2 avril 2015 entre le Sci [V] Family d'une part, et M. [G] d'autre part, à compter du 14 avril 2021 ; - condamné M. [G] à libérer les lieux situés à [Localité 9] en satisfaisant aux obligations du locataire ; A défaut, - dit que la Sci [V] Family pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant ; - condamné M. [G] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 15 avril 2021 ; - rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la Sci [V] Family ; - condamné M. [G] à verser à la Sci [V] Family la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [G] aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution. Par décision rendue le 1er septembre 2022, le 1er président de la cour d'appel de Bordeaux a débouté M. [G] de sa demande de suspension de l'exécution provisoire et l'a condamné aux dépens de l'instance. Le 25 octobre 2022, M. [G] a été expulsé du logement avec le concours de la force publique. M. [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 mai 2022 et par conclusions déposées le 05 septembre 2023, il demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux du 12 avril 2022 en ce qu'il a : * déclaré valide le congé pour motif de reprise délivré le 24 septembre 2020 par la Sci [V] Family à M. [G] ; * constaté l'absence de reconduction du bail relatif à l'immeuble situé à [Localité 9] conclu le 2 avril 2015 entre la Sci [V] Family d'une part et M. [G] d'autre part, à compter du 14 avril 2021 ; * condamné M. [G] à libérer les lieux situés à [Localité 9] en satisfaisant aux obligations du locataire ; * dit que la Sci [V] Family pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; * condamné M. [G] à verser à la Sci [V] Family la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné M. [G] aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer ; Et statuant à nouveau, - prononcer la nullité du congé pour reprise délivré à M. [G] par la Sci [V] Family du 24 septembre 2020 ; - condamner la Sci [V] Family à verser la somme de 20 000 euros à M. [G] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de la procédure d'expulsion abusive dont il a fait l'objet ; - condamner la Sci [V] Family à verser la somme de 5 000 euros à M. [G] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel résultant de la procédure d'expulsion abusive dont il a fait l'objet ; - condamner la Sci [V] Family à verser à Me Santax Gaëtan la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; - condamner la Sci [V] Family aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 18 septembre 2023, la Sci [V] Family, formant appel incident, demande à la cour de : - déclarer M. [G] mal fondé en son appel, et le débouter de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris ; - condamner M. [G] au paiement à la Sci [V] Family d'une somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ; - condamner M. [G] au paiement à la Sci [V] Family d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [G] aux entiers dépens, y compris ceux de première instance. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 09 octobre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre de logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. La réalité du motif s'apprécie à la date de délivrance du congé. Il résulte des dispositions de l'article 15'III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé, que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour reprise à l'égard de locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi numéro 48'1360 du 1er septembre 1948. M. [E] [G] fait valoir pour l'essentiel que les mentions portées sur le congé ne permettent pas de vérifier le caractère réel et sérieux du motif de la reprise, que le congé est frauduleux car à la date de sa délivrance, les deux autres logements de l'immeuble appartenant à la Sci étaient libres et pouvaient être occupés par le bénéficiaire de la reprise et que Mme [C] [V] n'a jamais entendu occuper le logement puisqu'elle a acheté un appartement à [Localité 9] qu'elle a habité et qu'elle n'a donc pas été hébergée par son frère comme il est prétendu. La Sci [V] Family réplique pour l'essentiel que le congé était suffisamment motivé, que le fait d'avoir la possibilité d'occuper d'autres logements ne rend pas le congé frauduleux, que l'achat d'un appartement avait pour but un investissement en AirBnb et que Mme [C] [V] a dû effectuer des travaux dans le logement de M. [E] [G] après son expulsion, de sorte qu'elle était toujours hébergée par son frère. Le congé délivré le 24 septembre 2020 indique que le bénéficiaire de la reprise est « Madame [V] [C], associée de la Sci [V] family et s'ur de M. [V] [M], gérant. Demeurant actuellement [Adresse 5] ' Polynésie française doit rentrer en métropole et a besoin de l'appartement pour se loger ». Le congé délivré précise le nom du bénéficiaire et le motif de la reprise de sorte qu'il est régulier, étant précisé que contrairement à ce qu'allègue M. [G], il n'est pas exigé qu'il soit annexé au congé les documents justificatifs du bien-fondé de la reprise. La Sci [V] Family justifie que Mme [C] [V] occupait un emploi en Polynésie jusqu'au 14 novembre 2020 et qu'elle a voyagé entre [Localité 7] et [Localité 8] le 20 novembre 2020. Le fait de disposer d'un ou plusieurs appartements dans le même immeuble, libres et offrant les mêmes possibilités de logement ne suffit pas à caractériser la fraude. D'autre part, l'achat de l'appartement par Mme [C] [V] est intervenu le 17 janvier 2022, postérieurement au terme donné par le congé en date du 14 avril 2021. Enfin, la Sci [V] Family justifie que Mme [C] [V] était hébergée par son frère, au vu des contrats de travail des 2 septembre 2021 et 14 février 2022 portant l'adresse de ce dernier [Adresse 3] à [Localité 9] et que postérieurement à l'expulsion de M. [E] [G], le 25 octobre 2022, elle déclarait à la direction des impôts le 15 mai 2023 l'adresse du logement objet de la reprise. Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [E] [G] ne démontre pas le caractère frauduleux du congé pour reprise. Il n'est pas contesté que M. [E] [G] remplit les conditions de l'article 15'III alinéa 4 relatives à l'âge et aux conditions de ressources du locataire à qui est délivré un congé. M. [E] [G] soutient qu'il ne lui a pas été proposé de réelle offre de relogement. La Sci [V] Family réplique que des offres sérieuses et réelles ont été faites au locataire. Le congé mentionne trois offres de relogement, deux émanant du site du Bon coin et la troisième d'une agence Contact Immobilier. Le 23 janvier 2021, trois mois environ avant l'expiration du délai de préavis, deux autres annonces ont été portées à la connaissance de M. [E] [G] contre décharge, annonces parues sur Internet. M. [E] [G] ne conteste pas qu'une sixième annonce émanant de l'agence la Maison lui a été communiquée. Ces annonces ont été communiquées soit en même temps que le congé soit trois mois avant la fin du préavis, soit dans un délai raisonnable. Il n'est pas discuté par M. [E] [G] que ces annonces correspondent à des logements similaires à celui qu'il occupait, dans le même secteur géographique et pour un loyer équivalent. Cependant, M. [E] [G] n'a daigné répondre à aucune d'elles, y compris celles émanant d'agences immobilières, de sorte qu'il est mal fondé à critiquer l'absence d'effectivité de celles-ci, qu'en effet il n'est pas exigé du bailleur une obligation de résultat mais seulement qu'il présente au locataire des offres réelles et adaptées, dans un délai raisonnable permettant d'y répondre, et tel est le cas en l'espèce. Aucune faute de la Sci [V] Family dans la délivrance du congé et l'obligation de relogement n'étant établie, M. [E] [G] sera débouté de ses demandes en dommages et intérêts pour préjudices moral et matériel. Dès lors, le jugement déféré qui a validé le congé sera confirmé et il y sera ajouté le débouté de M. [E] [G] de ses demandes en dommages et intérêts. Sur la demande en dommages et intérêts de la Sci [V] Family La Sci [V] Family soutient qu'elle a subi un préjudice du fait de la résistance abusive de M. [E] [G] privant Mme [C] [V] de la possibilité d'occuper l'appartement litigieux. M. [E] [G] ne formule pas d'observation sur cette demande. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a dit que la Sci [V] Family ne caractérisait pas la mauvaise foi qui aurait animé M. [E] [G] pour demeurer dans le logement qu'il occupait depuis 2015 . En outre, la Sci [V] Family qui a précisé que Mme [C] [V] était hébergée par son frère dans l'attente de récupérer le logement occupé par M. [E] [G] ne produit aucune pièce justifiant d'un préjudice à l'appui de cette demande. Le jugement déféré qui a débouté la Sci [V] Family de cette demande sera confirmé. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [E] [G] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [E] [G] qui succombe, sera condamné à payer à la Sci [V] Family la somme de 500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [E] [G] de ses demandes de dommages et intérêts, Condamne M. [E] [G] à payer à la Sci [V] Family la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [E] [G] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,