Cour d'appel, 22 novembre 2023. 22/00355

Chambre civile Section 1 ARRET N° du 22 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/00355 N° Portalis DBVE-V-B7G-CEA4 MAB - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 28 Avril 2022, enregistrée sous le n° 20/01018 S.A.R.L. MAX' IMMOBILIER C/ [C] [V] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS APPELANTE : S.A.R.L. MAX' IMMOBILIER Immatriculée au RCS d'AJACCIO sous le numéro 493 199 616 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Stéphanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA INTIMES : M. [G] [X] [C] né le 29 Août 1957 à [Localité 5] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Anne-Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO Mme [M] [V] épouse [C] née le 11 Août 1958 à [Localité 3] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Anne-Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 septembre 2023, devant Marie-Ange BETTELANI, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Thierry JOUVE, Président de chambre Marie-Ange BETTELANI, Conseillère Emmanuelle ZAMO, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2023 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Thierry JOUVE, Président de chambre, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 28 octobre 2009, Monsieur [G] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] ont donné deux mandats de gérance locative à la S.A.R.L. Max Immobilier, respectivement relatifs à un appartement en duplex de type F4 et à un garage formant le lot numéro 128, sis [Adresse 4], à [Localité 2]. Après un premier bail en juin 2010 consenti aux consorts [Y]/[H] ayant pris fin courant 2014 suite au congé de ces locataires, ces biens ont été ensuite donnés à bail pour une durée de trois ans à effet du 1er juillet 2014 à la S.A. Electricité de France (E.D.F.), moyennant un loyer mensuel de 1.799 euros, outre 100 euros mensuels de provision sur charges, s'agissant du local d'habitation, et moyennant un loyer mensuel de 95 euros, outre 5 euros mensuels de provision sur charges pour le garage. Ces mêmes biens ont été, par la suite, donnés à bail pour une durée de trois ans à effet du 1er mars 2016 à Monsieur [R] [D], responsable du service RH E.D.F., pour, concernant le bien d'habitation, un loyer mensuel de 1.800 euros, outre 100 euros mensuels de provision sur charges, et, concernant le garage, un loyer mensuel de 95 euros, outre 5 euros mensuels de provision sur charges. Par acte d'huissier du 9 novembre 2020, Monsieur [G] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] ont fait assigner la S.A.R.L. Max Immobilier devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins notamment de réparation de préjudices causés par des manquements du mandataire à ses obligations. Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : -condamné la S.A.R.L. Max Immobilier à payer aux époux [C] avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 les sommes de: *1.300 euros au titre de la perte des meubles, *780 euros pour la location d'un garage, *3.500 euros de dommages et intérêts, *3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -laissé les dépens à la charge de la S.A.R.L. Max Immobilier. Par déclaration du 25 mai 2022 enregistrée au greffe, la S.A.R.L. Max Immobilier a interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a: condamné la S.A.R.L. Max Immobilier à payer aux époux [C] avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 les sommes de: 1.300 euros au titre de la perte des meubles, 780 euros pour la location d'un garage, 3.500 euros de dommages et intérêts, 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, laissé les dépens à la charge de la S.A.R.L. Max Immobilier. Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises au greffe en date du 28 août 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.A.R.L. Max Immobilier a sollicité : -sur l'appel principal: d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a: condamné la SARL Max Immobilier à payer aux époux [C] avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 les sommes de: 1.300 euros au titre de la perte de meubles, 780 euros pour la location d'un garage, 3.500 euros de dommages et intérêts, 3.000 euros en application de l'article 700 du CPC, laissé les dépens à la charge de la SARL Max Immobilier, -sur l'appel incident: de débouter Monsieur et Madame [C] de l'intégralité de leurs demandes, -en tout état de cause, de débouter Monsieur et Madame [C] de l'intégralité de leurs demandes, de condamner Monsieur et Madame [C] à payer à la Société Max Immobilier la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Aux termes des dernières écritures de leur conseil transmises au greffe en date du 1er septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Monsieur [G] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] ont demandé: -de débouter la Sté Max Immobilier de son appel injuste et mal fondé, -de confirmer la décision de première instance en qu'elle a retenu la responsabilité de la Société Max Immobilier et l'a condamnée à verser aux époux [C] la somme de 1.300 euros représentant la perte des meubles et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -et statuant sur l'appel incident des époux [C], d'infirmer la décision appelée quant au quantum des dommages et intérêts, de condamner la Société Max Immobilier à verser aux époux [C] la somme de 23.828,60 euros à titre de dommages et intérêts, -de condamner la Société Max Immobilier à verser aux époux [C] la somme de 3.600 euros pour les frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel, -de la condamner aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été ordonnée de manière différée au 6 septembre 2023, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 18 septembre 2023, où l'affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2023. MOTIFS Il y a lieu de rappeler que tout mandataire répond, au regard de son mandant, de l'inexécution de l'obligation qu'il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l'inexécution de l'obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit. En revanche, dans l'hypothèse d'une mauvaise exécution d'une obligation du mandat, il appartient au mandant d'établir la faute contractuelle du mandataire. La S.A.R.L. Max Immobilier critique le jugement, en ce qu'il l'a condamnée au paiement de diverses sommes (1.300 euros au titre de la perte des meubles, 780 euros pour la location d'un garage, 3.500 euros de dommages et intérêts) au profit des époux [C], tandis que ceux-ci demandent confirmation du jugement en son chef relatif à la réparation indemnitaire d'une perte de meubles, et infirmation pour le surplus des chefs relatifs à leurs demandes indemnitaires, sollicitant, en cause d'appel, une somme totale de 23.828,60 euros à titre de dommages et intérêts, en sus de la réparation de la perte de meubles (soit 1.000 euros au titre de travaux de réparation; 6.700 euros de manque à gagner au titre de loyers: 6.600 euros au titre d'un différentiel de 100 par mois [soit 2.000 - 1.890 euros selon leurs écritures d'appel] sur une période de 66 mois du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2018, ainsi que 100 euros au titre de révisions annuelles non effectuées; 15.000 euros au titre d'un préjudice dit de jouissance; 1.128,60 euros de frais complémentaires, dont 348,60 euros de frais de location d'une home box et 780 euros pour un garage afin de stocker leurs meubles sur la période de mars au 31 décembre 2018). Il convient d'observer que la recevabilité formelle des demandes des époux [C] devant la cour n'est pas remise en cause au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile, notamment 566 dudit code. Au vu des pièces soumises à son appréciation, la cour constate ne pas disposer pas des éléments permettant de démontrer d'une mauvaise exécution par le mandataire de ses obligations (non reconnue par celui-ci, de manière claire et non équivoque, à rebours de ce qu'affirment les époux [C]) : -s'agissant de l'établissement des différents états des lieux d'entrée et de sortie (que le mandataire était chargé de 'dresser ou faire dresser' suivant les contrats de mandats du 28 octobre 2009), états des lieux dont le caractère incomplet (ou illisible) n'est pas mis en évidence, en l'absence de démonstration de la présence, dans le bien d'habitation loué dans le cadre du mandat confié à la S.A.R.L. Max Immobilier le 28 octobre 2019, des meubles évoqués par les époux [C] (salon de jardin avec chaises, tabourets, congélateur), Parallèlement, s'agissant du lave-vaisselle, celui-ci est bien mentionné dans l'état des lieux de sortie d'E.D.F. de février 2016, comme absent du local d'habitation et comme ayant été déposé dans le garage loué, étant à jeter, sans éléments justifiant de ce qu'il a été finalement emporté par la S.A. E.D.F., -s'agissant du prélèvement de sommes au titre de dégradations locatives sur les différents dépôts de garantie. En effet, n'est pas rapportée de preuve de ce que la S..A.R.L. Max Immobilier, à la sortie des lieux des locataires successifs, n'a pas opéré de prélèvements suffisants pour faire face aux dégradations locatives repérées (trous ou coups dans des murs, portes ou chambranles, tâches sur le sol), tandis que différents travaux de réparation (concernant les tiroirs, le sèche serviettes, le siphon du lavabo, ou le descellement de robinetterie douche) dont se prévalent les époux [C] au soutien de leur demande indemnitaire, n'apparaissent pas ressortir de dégradations locatives, étant liés soit à une simple vétusté, soit à un défaut structurel présent dans le bien loué (pour la robinetterie douche), donc non imputables à l'action de locataires, -concernant l'obligation de 'faire exécuter toutes réparations incombant au mandat dont le montant ne dépasse pas un mois de loyer', il n'est pas transmis d'éléments à même de justifier de la mauvaise exécution, alléguée par les époux [C], de cette obligation du mandataire après le départ en 2014 des consorts [Y]/[H] des lieux loués, -concernant la fixation du montant de loyers des biens loués à une somme insuffisante (moins de 2.000 euros par mois). Contrairement à ce qu'énoncent les époux [C], le courrier du 19 mars 2014 adressé par Monsieur [C] au mandataire ne mentionne pas le prix de 2.000 euros net comme étant uniquement relatif aux loyers, au vu de la formulation imprécise employée ('recherche d'un nouveau locataire au prix de 2.000 euros net pour moi'). Dans le même temps, le mandataire a répondu à ce courriel en indiquant, le 21 mars 2014, que les biens loués seraient proposés 'à 1899 euros + le garage à 100 euros soit 1999 euros charges comprises (prix psychologiquement plus attractif que 2000 euros) mais hors ordures ménagères'. Ce courriel en réponse n'a suscité aucune opposition des époux [C], tandis qu'il ne peut qu'être constaté que l'accord formel de ces propriétaires pour le prix fixé n'était tout de façon pas exigé aux termes des contrats de mandat du 28 octobre 2009 produits aux débats, donnant notamment pouvoirs au mandataire de 'rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandat de la vacances du ou de(s bien(s), renouveler les baux, au prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos'. Il ne peut être ainsi reproché au mandataire d'avoir mal exécuté ses obligations en prévoyant: -pour ce qui est des baux à effet du 1er juillet 2014, une fixation du loyer mensuel à 1.799 euros, outre 100 euros mensuels de provisions sur charges, s'agissant du local d'habitation, et d'un loyer mensuel de 95 euros, outre 5 euros mensuels pour le garage, soit un total de 1.999 euros pour les biens loués, -pour ce qui est des baux à effet du 1er mars 2016, une fixation, concernant le bien d'habitation, d'un loyer mensuel de 1.800 euros, outre 100 euros mensuels de provisions sur charges, et, concernant le garage, d'un loyer mensuel de 95 euros, outre 5 euros mensuels de provision sur charges, soit un total de 2.000 euros par mois pour les biens loués. -en matière d'information donnée aux propriétaires. En effet, les contrats de mandats du 28 octobre 2009 donnaient notamment pouvoirs au mandataire de 'rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandat de la vacances du ou de(s bien(s), renouveler les baux, au prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos [...] rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants -ou leur renouvellement- les signer à l'exception de ceux qualifiés d'actes de disposition (bails commerciaux, ruraux...); donner et accepter tous congés', sans exiger d'accord formel ou d'instructions des bailleurs pour la relocation des biens, ni d'information sur un changement de locataire, ni encore d'information relative à un préavis donné par un locataire, en l'occurrence la S.A. E.D.F. dont les baux ont cessé le 29 février 2016, avant que ne débutent ceux consentis à Monsieur [D] à effet du 1er mars 2016 (sans transfert juridique, stricto sensu, de ces baux entre ces deux parties). Or, comme souligné de manière fondée par la société appelante, une vacance des biens loués n'est pas, au sens propre, mise en évidence en 2016, puisque Monsieur [D] a succédé immédiatement à la S.A. E.D.F. dans l'occupation des lieux loués, comme cela ressort des éléments du dossier. Par ailleurs, il n'est pas rapporté de preuve de ce que la S.A.R.L. Max Immobilier avait été préalablement, à la souscription des baux à effet du 1er mars 2016, avisé par les bailleurs de leur intention de reprendre possession des lieux loués au 1er octobre 2017 (pour effectuer des travaux en vue d'habiter l'appartement), ou au plus tard au 1er décembre 2017. En l'absence de mise en évidence d'une faute du mandataire dans l'exécution de son obligation d'information, les demandes des époux [C] au titre de préjudice de jouissance et de frais complémentaires ne peuvent prospérer. En revanche, une faute de la S.A.R.L. Max Immobilier se déduit des éléments du dossier, s'agissant de l'absence de révision des loyers, alors que les contrats de mandat du 28 octobre 2009 donnaient missions au mandataire de 'procéder à la révision des loyers'. Cette faute a causé un préjudice aux époux [C], en l'état de sommes dont ils ont été privé, préjudice qui sera chiffré à un montant de 100 euros, la cour ne pouvant excéder le quantum sollicité par les époux [C] sur ce point. Parallèlement, si les époux [C] évoquent d'autres fautes du mandataire dans l'exécution des mandats (relatives à une obligation pour le mandataire de diligenter des procédures de recouvrement, ou d'encaisser des sommes pour la période du 29 février au 19 mars 2016, sans lien avec les questions, examinées précédemment, du différentiel de loyers ou de la révision de loyers), ils n'en tirent aucune conséquence juridique s'agissant de leurs demandes indemnitaires, n'invoquant aucun préjudice lié causalement à celles-ci, de sorte que la cour n'a pas à examiner ces aspects. Au regard de tout de ce qui précède, le jugement, utilement querellé, sera infirmé en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. Max Immobilier à payer aux époux [C] avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2020 les sommes de: 1.300 euros au titre de la perte des meubles, 780 euros pour la location d'un garage, 3.500 euros de dommages et intérêts. Les époux [C] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre d'une perte de meubles, de travaux de réparation, d'un manque à gagner afférent à un différentiel de loyers de 100 euros par mois du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2018, de préjudice de jouissance, de frais complémentaires. La S.A.R.L. Max Immobilier sera, par contre, condamnée à verser à Monsieur et Madame [C] une somme de 100 euros de dommages et intérêts, en réparation du manquement de ce mandataire à l'obligation de révision de loyers. La S.A.R.L. Max Immobilier, succombant principalement, sera condamnée aux dépens de première instance (le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions querellées sur ce point) et de l'instance d'appel. L'équité ne commande pas de prévoir de condamnation, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance (le jugement entrepris étant infirmé en ses dispositions querellées sur ce point) et au titre des frais irrépétibles d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires à ces égards. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe le 22 novembre 2023, INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 28 avril 2022, tel que déféré, sauf : - en ses dispositions relatives aux dépens de première instance, Et statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, REJETTE les demandes de Monsieur [G] [X] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] de condamnation de la S.A.R.L. Max Immobilier à des dommages et intérêts au titre d'une perte de meubles, de travaux de réparation, d'un manque à gagner afférent à un différentiel de loyers de 100 euros par mois du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2018, de préjudice de jouissance, de frais complémentaires, CONDAMNE la S.A.R.L. Max Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Monsieur [G] [X] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] une somme totale de 100 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du manquement de ce mandataire à l'obligation de révision de loyers, DEBOUTE Monsieur [G] [X] [C] et Madame [M] [V] épouse [C] de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance, DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE la S.A.R.L. Max Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT