Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/02629

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 16] [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 13] N° RG 24/02629 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5C Minute : 25/00101 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT Représentant : M. [P] [U] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [D] [H] Madame [Y] [H] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Monsieur [P] [U] [L] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEURS : Monsieur [D] [H] [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 9] non comparant, ni représenté Madame [Y] [H] [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 9] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 20 Décembre 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé, l'Office d'HLM de [Localité 11] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à M. et Mme [D] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 1573,41 [Localité 14], outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 1600 [Localité 14]. Le 12 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3865,23 € arrêtée à la date du 8 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer M. [D] [H] et Mme [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance, " constater par voie de conséquence la résiliation du bail, " ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, " dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, " condamner solidairement les défendeurs au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 5436,67 € arrêtée à la date du 19 août 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 20 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a réactualisé sa créance à la hausse, soit à la somme de 7 323,35 € arrêtée à la date du 19 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué qu'aucune attestation d'assurance ne lui a été transmise au jour de l'audience. M. [D] [H] et Mme [Y] [H], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 12 septembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux. Le contrat de bail du 11 février 1997 stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance. Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à M. [D] [H] et Mme [Y] [H] le 12 avril 2024 par exploit de commissaire de justice. M. [D] [H] et Mme [Y] [H] ne justifient nullement être assurés au titre des risques locatifs à l'époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 mai 2024, date à partir de laquelle les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu'il leur appartient désormais de quitter. L'expulsion de M. [D] [H] et Mme [Y] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [D] [H] et Mme [Y] [H] causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. M. [D] [H] et Mme [Y] [H] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 13 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Cette condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, par nature délicturelle, sera prononcée in solidum. Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [D] [H] et Mme [Y] [H] restent lui devoir la somme de 5436,67 € arrêtée au 19 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse. En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 15,24 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance. M. [D] [H] et Mme [Y] [H] seront donc condamnés à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5421,43 € à valoir sur la dette locative arrêtée à la date du 19 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5021,43 €, et à compter de la présente décision pour le surplus. A défaut de clause de solidarité et de preuve de la situation maritale des défendeurs, cette condamnation ne sera pas assortie de la solidarité. Sur les demandes accessoires M. [D] [H] et Mme [Y] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, et notamment du coût du commandement d'avoir à justifier d'une assurance habitation et le coût de l'assignation Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [D] [H] et Mme [Y] [H] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 11 février 1997, par l'office public [Adresse 15] [Localité 11], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à M. [D] [H] et Mme [Y] [H] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 12 mai 2024 ; Ordonnons en conséquence à M. [D] [H] et Mme [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour M. [D] [H] et Mme [Y] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons in solidum M. [D] [H] et Mme [Y] [H] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 13 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Condamnons, conjointement puis in solidum à compter du 13 mai 2024, M. [D] [H] et Mme [Y] [H] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5421,43 € à valoir sur la dette locative arrêtée à la date du 19 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, sur la somme de 5021,43 €, et à compter de la présente décision pour le surplus; Condamnons M. [D] [H] et Mme [Y] [H] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [D] [H] et Mme [Y] [H] aux dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025, La greffière, Le juge