Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/02921

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 2] [Adresse 2] JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 N° RG 24/02921 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6BY Jugement du 13 Décembre 2024 N° : 24/809 [Z] [M] [G] [M] épouse [J] [C] [M] [T] [M] C/ [K] [X] [V] [X] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me GAULTIER COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 15 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEURS: M. [Z] [M], es qualité de nu propriétaire [Adresse 7] représenté par Me Amaury GAULTIER, avocat au barreau de ST-MALO substitué par Me Laura BORDIER, avocat au barreau de ST-MALO Mme [G] [M] épouse [J], es qualité de nu propriétaire [Adresse 6] représentée par Me Amaury GAULTIER, avocat au barreau de ST-MALO substitué par Me Laura BORDIER, avocat au barreau de ST-MALO M. [C] [M], es qualité de nu propriétaire [Adresse 1] représenté par Me Amaury GAULTIER, avocat au barreau de ST-MALO substitué par Me Laura BORDIER, avocat au barreau de ST-MALO M. [T] [M], [Adresse 3] représenté par Me Albert GAUTIER, avocat au barreau de ST-MALO substitué par Me Laura BORDIER, avocat au barreau de ST-MALO ET : DEFENDEURS : M. [K] [X] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] non comparant, ni représenté M. [V] [X] [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 4] non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 3 juillet 2021, les consorts [M] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [X] et M. [V] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 68 euros. Par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1396 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] et M. [V] [X] le 29 janvier 2024. Par assignations du 12 juillet 2024, les consorts [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et M. [V] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 5584 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2024, - 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l’audience du 15 novembre 2024, les consorts [M] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 9074 euros. Les consorts [M] ont ajouté que M. [K] [X] et M. [V] [X] n’avaient pas repris le paiement du loyer courant. Ils n’ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignés par acte d'huissier de justice délivré à étude et à étude, M. [K] [X] et M. [V] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les consorts [M] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [X] et M. [V] [X]. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Les consorts [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1396 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. En l’espèce, M. [K] [X] et M. [V] [X] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et le bailleurs se sont opposés à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 27 mars 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [K] [X] et M. [V] [X], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, les consorts [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [K] [X] et M. [V] [X] lui devaient la somme de 9074 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [K] [X] et M. [V] [X], défaillants dans le cadre de la procédure, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à les consorts [M] ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [K] [X] et M. [V] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de les consorts [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que M. [K] [X] et M. [V] [X] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que les consorts [M] s’opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2021 entre les consorts [M], d’une part, et M. [K] [X] et M. [V] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 27 mars 2024, ORDONNE à M. [K] [X] et M. [V] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et M. [V] [X] à payer à les consorts [M] la somme de 9074 euros (neuf mille soixante-quatorze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, incluant le loyer du mois d’octobre 2024, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et M. [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et M. [V] [X] à payer à les consorts [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et M. [V] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 janvier 2024, des dénonces à la CCAPEX et celui des assignations du 12 juillet 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge