Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/00044

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 AOUT 2024 N° RG 24/00044 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCOJ N° : Société WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH c/ S.A. BARACODA DEMANDERESSE Société WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Guillaume AUBATIER de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P438 DEFENDERESSE S.A. BARACODA [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière, Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 avril 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 10 juin 2024, et prorogé à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2018, la SARL membre de l’UE WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH a donné à bail à la société BARACODA des locaux sis [Adresse 1] moyennant un loyer annuel de 227 000 euros hors taxes hors charges payable par trimestre d'avance pour une activité de bureaux.   Des loyers sont demeurés impayés. Après un premier commandement de payer le 12 novembre 2020, par acte d’huissier en date du 17 aout 2021 le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société BARACODA, pour une somme de 31 056 euros et a initié une procédure devant le juge des référés qui a donné lieu à une ordonnance de référé du 22 avril 2022, par laquelle il constatait l’acquisition de la clause résolutoire et accordait un très bref délai de paiement. D’autre impayés ont eu lieu par la suite. Par acte du 13 septembre 2023, le bailleur a délivré un commandement de payer pour la somme de 200 372 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023).   Par acte d’huissier du 29 décembre 2023, la SARL membre de l’UE WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH a fait assigner la société BARACODA devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :   - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - condamner la société BARACODA à lui payer la somme provisionnelle de 349 671,45 euros hors TVA au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt de retard au taux légal majoré de 200 points à compter de la date d’exigibilité de la créance jusqu’à son paiement, et une pénalité de 10% sur le montant de la créance, - ordonner l'expulsion de la société BARACODA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, sous astreinte -condamner la société BARACODA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant journalier du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux et le cas échant la date d’achèvement des travaux de remise en état, -condamner la société BARACODA à lui payer 264 755,64 euros de dommages intérêts au vu de l’article 26.2 du bail, - condamner la société BARACODA à lui verser une indemnité correspondant au remboursement des sommes perçues comme mesures d’accompagnement soit : *31 492,65 euros pour le loyer de la période du 17.10.18 au 30.11.2018 * 154 440,79 euros hors taxes hors charges pour la franchise de loyer de 7 mois *304 763,76 euros hors TVA pour le cout des travaux d’aménagement - ordonner qu’elle conservera le dépôt de garantie à titre de clause pénale - condamner la société BARACODA au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l’audience du 22 avril 2024, la SARL membre de l’UE WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH a confirmé oralement les termes de son assignation mais actualisé sa demande à la somme de 419 403,22 euros arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus. Elle a remis l'état des créanciers inscrits. Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités en défense au regard des multiples procédures et saisies conservatoires déjà réalisées. Elle a soutenu que la clause attributive de compétence prévue au bail ne lui est pas opposable devant le juge des référés depuis un arrêt de 1998 de la cour de cassation.   A cette même audience, la société BARACODA soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement : -se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, - le débouté, - subsidiairement de dire que les causes du commandement ont été réglées dans le délai d’un mois, - juger que le commandement est privé d’effet Très subsidiairement, Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire -accorder des délais de paiement rétroactifs -accorder les plus larges délais de paiement -se déclarer incompétent concernant les pénalités et intérêts de retard, et subsidiairement réduire les pénalités à zéro, A titre infiniment subsidiaire, Se déclarer incompétent pour statuer sur les pénalités et subsidiairement minorer les demandes indemnitaires au titre des pénalités contractuelles, Condamner la demanderesse à lui payer 5000 euros d’indemnité de procédure, et aux dépens. Elle fait valoir que l’article 29 du bail prévoit que les litiges seront portés devant les juridictions du ressort de la cour d’appel de Paris. Elle indique avoir effectué un dernier virement le 18 avril 2023 de la somme de 81 063,55 euros au titre des loyers dus, ce qui a pour conséquence qu’elle est à jour de la somme de 278 677,79 euros soit tous ses loyers et qu’il convient de lui accorder des délais rétroactifs. Elle soutient que les redditions annuelles de charges n’ont pas été adressées dans les délais légaux, et en outre des intérêts et pénalités de retard ont été facturées pour 14 255,44 euros sans que la clause résolutoire ne puisse s’appliquer à ces sommes ; que le bailleur est de mauvaise foi car il viole ses obligations d’entretien des locaux. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l'audience.  MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur l’exception d’incompétence territoriale L’article 42 du code de procédure civile dispose : “La juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S'il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l'un d'eux. (...) “ L’article R145-23 du code de commerce prévoit, en matière de bail commercial : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. » Il est constant qu’une clause attributive de compétence territoriale est inopposable à la partie qui saisit le juge des référés (Cass, Civ 2, 17 juin 1998, 95-10.563). En l’espèce, Si la clause attributive de compétence territoriale figure bien au contrat de bail à l’article 29, il est constant qu’elle ne peut être opposée au demandeur devant le juge des référés. Dès lors, il convient d’appliquer l’article R145-23 du code de commerce, qui prévoit que la juridiction compétente en matière de bail commercial est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à savoir le tribunal de céans. Partant, l’exception d’incompétence territoriale est rejetée. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.   Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :   <        le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, <        le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, <        la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'au moins un mois, et produit donc tous ses effets. Concernant le commandement de payer du 13 septembre 2023, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués, également adresse du siège social de la société BARACODA tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du DTCMDT en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 200 372,39 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 septembre 2023, étant observé que sont annexés deux décomptes, un décompte pour les loyers d’un montant de 123 442 euros, et un décompte pour les charges d’un montant de 76 533,80 euros. Pour démontrer que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, le bailleur produit là encore deux décomptes distincts, un pour les loyers et taxes, un pour les charges. Concernant les loyers, dont le quantum réclamé n’est pas contesté par le preneur, la somme de 123 442 euros n’a pas fait l’objet de paiements avant le 18 janvier 2024 à hauteur de 74 568,92 euros, puis février 2024 à hauteur de 74 568,92 euros. Dès lors, les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai d’un mois, sans qu’il soit besoin d’examiner ce qu’il en est concernant le décompte des charges. Partant, la clause résolutoire est acquise à compter du 14 octobre 2023. Sur la demande provisionnelle Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine. Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, Le bailleur verse aux débats deux décomptes distincts au 1er avril 2024 inclus (2ème trimestre 2024 inclus), l’un pour les loyers, l’autre pour les charges. Le décompte loyers mentionne un solde débiteur de 275 243,96 euros, qui n’est pas contesté par le preneur à ceci près qu’il indique avoir effectué un virement en date du 18 avril 2024, d’un montant de 81 063,55 euros, pour lequel il produit un extrait de son Grand Livre. L’effectivité dudit virement n’a pas été contredite par le demandeur, ni le jour de l’audience ni par note en délibéré, de sorte que cette somme sera déduite de l’obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur. Dès lors, il y a lieu de condamner par provision la société BARACODA au titre des loyers au paiement de la somme de 275 243,96 – 81 063,55 euros soit 194 179,45 euros, au 2ème trimestre 2024 inclus. Le décompte charges mentionne la somme de 143 967,26 euros au 1er avril 2024 soit au 2ème trimestre 2024 inclus. Sur ce décompte, le preneur oppose qu’il existe des contestations sérieuses puisque la reddition des charges 2019 à 2021 a été faite très en retard ; néanmoins il conteste le retard de la reddition mais pas les charges refacturées, dès lors la contestation n’est pas sérieuse. S’agissant des impôts et taxes , il soutient que la refacturation n’a pas été faite correctement au regard du local, mais n’explicite pas en quoi ce calcul est faux. Dès lors, la contestation n’est pas sérieuse. Enfin, concernant les intérêts de retard majorés au titre de l’année 2020 année de la crise sanitaire, il existe en effet une contestation sérieuse, seul le juge du fond étant en mesure de trancher la bien fondé de cette application contractuelle. Dès lors, la somme de 14 255,14 euros sera déduite de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur le preneur au titre des charges. Partant, le preneur sera condamné par provision à payer la somme de 143 967,26 euros – 14 255,14 euros soit 129 711,86 euros, arrêtées au 2ème trimestre inclus. C’est donc une provision totale de 323 891,31 euros que le preneur sera condamné par provision à payer au bailleur, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 199 975 euros, et à compter de l’assignation pour le solde. Sur les demandes de pénalités, conservation du dépôt de garantie, dommages intérêts contractuels, remboursement des mesures d’accompagnement Les autres demandes, relatives à des pénalités sous forme de conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur à savoir 264 755,64 euros, d'intérêts de retard majorés à savoir le taux légal majoré de 200 points, de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer, , à savoir le double du loyer journalier, et de remboursement des mesures d’accompagnement, à savoir les sommes globales de 490 695 euros, s’analysent en des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond, et devront être tranchées par le juge du fond. En conséquence sur ces demandes il n'y a pas lieu à référé, et elles seront rejetées. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l’espèce, la société BARACODA explique ses retards de paiement par la mauvaise foi du bailleur qui n’entretiendrait pas le jardin, les fuites d’eau, le chauffage , ainsi que par la crise sanitaire en 2020 pendant laquelle il a continué à payer ses loyers, et sollicite les plus larges délais de paiement en cas de condamnation à provision. Néanmoins, elle ne communique quasiment aucune pièce au soutien de ses prétentions et de sa demande de délais, et il est observé que plusieurs procédures contentieuses ont déjà dû être menées pour que le bailleur recouvre ses créances locatives. Dès lors, seuls six (6) mois de délais de paiement seront accordés au preneur pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance. Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles. Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible et DM pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société BARACODA en vertu de la présente ordonnance.   Dans cette hypothèse, l'indemnité mensuelle d'occupation que devra verser la société BARACODA pour la période postérieure à la résiliation du bail devra être égale au montant du dernier loyer appelé charges et taxes en sus. Enfin, il n’est pas justifié, en cas d’expulsion, de la nécessité d’ordonner une astreinte par jour de retard. Sur les demandes accessoires    La société BARACODA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.  L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société BARACODA à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.  PAR CES MOTIFS,   Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,   Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision; Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 octobre 2023 Suspend les effets de ladite clause ; Condamne la société BARACODA à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 323 891,31 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 199 975 euros, et à compter de l’assignation pour le solde, au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation) arrêté au 2ème trimestre 2024, Autorisons la société BARACODA à se libérer de la dette, par six (6) mensualités de 53 981 euros payables en sus du loyer courant , , la première mensualité étant due le 10 du mois qui suivra la signification de la présente ordonnance, et la dernière mensualité étant majorée du solde ; Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Disons que, faute pour la société BARACODA de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BARACODA, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués [Adresse 1] , sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte, ° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, ° une indemnité provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel appelé augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; Condamnons la société BARACODA aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 13 septembre 2023 ; Condamnons la société BARACODA à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. FAIT À NANTERRE, le 01 août 2024. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT Karine THOUATI, Vice-présidente