Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/05311

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 05 décembre 2024 à Me TAMAIN Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05311 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32BU PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [O] [W] [B] né le 18 Décembre 1992 à [Localité 5] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE DEFENDEUR Monsieur [R] [K] né le 06 Juillet 2003 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, Monsieur [O] [B] a donné à bail Monsieur [R] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 450 euros, charges incluses. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [B] a fait signifier à Monsieur [R] [K] par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2022 un commandement de payer la somme de 1800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier de justice en date du 12 juillet 2023, Monsieur [O] [B] ont fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [R] [K], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, - condamner Monsieur [R] [K] à leur payer la somme provisionnelle de 1450 euros au titre des loyers et charges, mensualité de juin 2023 incluse, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer - condamner Monsieur [R] [K] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Monsieur [R] [K] à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [B] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 août 2023 et ce pendant plus de deux mois. L'affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 novembre 2023. Le défendeur, régulièrement cité à étude, n’avait pas comparu. Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats aux fins de production de la totalité du commandement de payer et notamment du décompte, et renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mars 2024, lors de laquelle la pièce sollicitée a été remise. Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge des référés a de nouveau ordonné la réouverture des débats en invitant le demandeur à s’expliquer sur la différence sur le décompte produit par rapport à celui présent dans les pièces à l’appui, à produire un décompte actualisé notifié au défendeur, et renvoyé à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la notification du décompte actualisé a été produit. Le conseil du demandeur a confirmé qu’une erreur s’était glissée dans le décompte joint au commandement de payer, et a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant la dette à la somme de 2017.80 euros. La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire (paragraphe VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2022, pour la somme en principal de 1800 euros. Si le décompte rectifié fait apparaître un arriéré de 1350 euros à cette date, il n’en demeure pas moins que dans la limite de ce montant la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 octobre 2022. Monsieur [R] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit à ce jour la somme de 467.80 euros, et de condamner Monsieur [R] [K] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [K] reste devoir la somme de 2017.80 euros au 6 septembre 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Monsieur [R] [K] sera donc condamné par provision, au paiement de la somme de 2017.80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1350 euros à compter du 22 août 2022, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2021 entre Monsieur [O] [B] et Monsieur [R] [K], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 octobre 2022 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [R] [K] à verser à Monsieur [O] [B], à titre provisionnel, la somme de 2017.80 euros, décompte arrêté au 6 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1350 euros à compter du 22 août 2022, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [R] [K] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 467.80 euros à ce jour, à compter du 22 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [R] [K] verser à Monsieur [O] [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE