Cour de cassation, 15 février 2023. 22-11.393

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 février 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 144 F-D Pourvoi n° P 22-11.393 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023 M. [J] [K], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 22-11.393 contre l'arrêt rendu le 14 octobre 2021 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Behri, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [K], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Behri, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 14 octobre 2021), la société civile immobilière Behri (la bailleresse), propriétaire d'une maison donnée à bail, le 10 mai 2012, à M. [K] (le preneur), lui a délivré un commandement de payer des loyers en visant la clause résolutoire inscrite au bail. 2. Le preneur a saisi le tribunal en nullité du commandement. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 3. Le preneur fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'ordonner son expulsion, de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, de rejeter ses demandes tendant à la mise en oeuvre de son droit de préférence et de limiter à une certaine somme la condamnation en paiement de la bailleresse au titre de remboursement de travaux et de réparation de son préjudice de jouissance, alors « que la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi ; que la cour d'appel devait donc rechercher si, comme il était soutenu, la bailleresse qui avait refusé de s'acquitter de travaux indispensables qu'elle l'a condamné à rembourser au locataire à hauteur de 1 188 370 FCP, causant ainsi un trouble de jouissance qu'elle l'a condamnée à indemniser à hauteur de 400 000 FCP, pouvait de bonne foi délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers retenus par le locataire en compensation du prix des travaux à hauteur de la somme, inférieure à celle due, de 820 350 FCP sur laquelle le locataire avait payé, dans le délai imparti, la somme de 600 000 FCP ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 4. Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. 5. Pour constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur, l'arrêt retient que la compensation qu'il a pu opérer avec d'autres sommes que lui devait la bailleresse en raison du règlement de certains travaux ne prive pas d'effet la clause résolutoire. 6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par la bailleresse et non dans le but de se soustraire au paiement de travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance du commandement de payer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Portée et conséquences de la cassation 7. Le moyen ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt fondant la décision de condamner la bailleresse à payer au preneur la somme de 1 588 370 FCP, la cassation ne peut s'étendre à cette disposition de l'arrêt qui n'est pas dans un lien de dépendance avec les dispositions de l'arrêt critiquées par ce moyen. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société civile immobilière Behri à payer à M. [K] la somme de 1 588 370 FCP, l'arrêt rendu le 14 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ; Condamne la société civile immobilière Behri aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Behri et la condamne à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. [K] M. [K] reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 août 2018, ordonné son expulsion sous astreinte, de l'avoir condamné à payer à la SCI Behri une indemnité d'occupation mensuelle de 200 000 FCP, d'avoir rejeté sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la bailleresse, à lui notifier les modalités d'acquisition qui lui ont été offertes par un tiers acquéreur, de telle sorte à le mettre en mesure de faire usage de son droit de préférence, d'avoir rejeté sa demande et d'avoir limité la condamnation du bailleur à lui payer des dommages et intérêts et des indemnités contractuelles pour remboursement de travaux à la somme de 1.588.370 FCP ; 1- ALORS QUE la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; que la cour d'appel devait donc rechercher si, comme il était soutenu, la bailleresse qui avait refusé de s'acquitter de travaux indispensables qu'elle l'a condamné à rembourser au locataire à hauteur de 1 188 370 FCP, causant ainsi un trouble de jouissance qu'elle l'a condamnée à indemniser à hauteur de 400 000 FCP, pouvait de bonne foi délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers retenus par le locataire en compensation du prix des travaux à hauteur de la somme, inférieure à celle due, de 820 350 FCP sur laquelle le locataire avait payé, dans le délai imparti, la somme de 600 000 FCP ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil ; 2- ALORS QUE la clause résolutoire ne peut être mise oeuvre de mauvaise foi ; que le commandement doit permettre au débiteur de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; que tel n'est pas le cas du commandement qui reproduit à la fois la clause résolutoire stipulant un délai de 15 jours, et la loi applicable qui dispose que le locataire doit bénéficier d'un délai de deux mois ; que la cour d'appel ne pouvait donc se borner à énoncer que « le fait que le commandement vise deux délais différents, l'un contractuel et l'autre légal (15 jours et deux mois), … est sans incidence sur la validité du commandement dès lors que les dispositions de (l'article LP 28 de la loi n°2012-26 du 10 décembre 2012) sont respectées et que les conditions de son application sont remplies notamment quant au respect du délai de 2 mois », sans rechercher si le commandement permettait au locataire de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; que la cour d'appel a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil.