Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 23/04314

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 4 ORDONNANCE DU : 06 Septembre 2024 prorogée au 31 Octobre 2024 Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffier Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier Débats en audience publique le : 07 Juin 2024 N° RG 23/04314 - N° Portalis DBW3-W-B7H-325N PARTIES : DEMANDEURS Madame [R] [C] épouse [K] née le 19 Mai 1971 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]s - [Localité 15] représenté par Me Prisca VITALI, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Frederic TELENGA de la SELARL BJT avocat plaidant au barreau de Dijon, Monsieur [I] [K] né le 28 Décembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6] - [Localité 15] représenté par Me Prisca VITALI, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Frederic TELENGA de la SELARL BJT avocat plaidant au barreau de Dijon, DEFENDEURS Madame [B] [L] née le 23 Avril 1958 à [Localité 15], domiciliée : chez ETUDE GIRAUX -GAY &ASSOCIES, [Adresse 8] - [Localité 1] représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Madame [L] [B] née le 23 Avril 1958 à [Localité 15], domiciliée : chez ETUDE GIRAUX -GAY &ASSOCIES, [Adresse 7] - [Localité 2] représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] représenté par Maître Victor GIOIA de la SELARL VICTOR GIOIA & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE S.A.S. LA FOURMI, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jean-claude SASSATELLI, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par Me Nicolas BOISSERIE , avocat plaidant au barreau de Strasbourg, EXPOSE DU LITIGE [R] [K] née [C] et [I] [K] ont conclu avec l’agence immobilière LA FOURMI IMMO un mandat de recherche exclusif de négocier le prix d’un bien d’une surface construite au sol d’environ 192 mètres carrés, sise [Adresse 6], [Localité 15] à [Localité 15], propriété de [L] [B] et de [H] [A], constitué d’une maison élevée d’un étage sur rez-de-Chaussée et sous-sol. Une promesse de vente a été conclue le 3 juin 2022. En l’état de désordres, notamment des fissures sur le bâti et la présence d’humidité sur la paroi maçonnée du porche d’entrée [R] [K] née [C] et [I] [K] ont interrogé la société LA FOURMI IMMO. Concernant l’humidité sur la paroi maçonnée du porche d’entrée, la société FOURMI IMMO leur a indiqué « qu’elle provient d’un défaut d’étanchéité de la terrasse au début de la construction. Depuis, l’étanchéité a été refaite ». [G] [T] a été mandaté aux fins d’effectuer une visite technique de la maison et d’analyser les problèmes structurels qui l’affectent. Dans son rapport du 30 mai 2022, il observe deux types de désordres : 1.Une venue d’eau en cueillie du plafond d’un local technique au Rez-de-Chaussée ; 2.Des fissurations sur la façade Est du bâti. [R] [K] née [C] et [I] [K] ont, le 8 août 2022, acquis le bien au prix de 782 000 euros TTC. Ayant constaté la persistance de l’humidité dans le sous-sol de leur maison et des fissures sur les murs, [R] [K] née [C] et [I] [K] ont confié une expertise privée à Monsieur [E], qui a signé son expertise le 8 février 2023. Un nouveau rapport a été rédigé le 27.03.2023, les autres parties ayant été invitées à y participer en vain. Les parties n’ont pu parvenir à une solution amiable à leur litige. Suivant actes de commissaires de justice en dates des 24, 27.10.2023, [R] [K] née [C] et [I] [K] ont assigné : [L] [B], [S] [A], [G] [T], La Société par Actions Simplifiés LA FOURMI, en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et réserver les dépens. A l’audience du 07.06.2024, [R] [K] née [C] et [I] [K] , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demandent, au visa des articles 145 du Code de procédure civile, 56 du code de procédure civile, 114-2 du code de procédure civile, 1240 du code civil, 1641 et 1643 du code civil, de : « In limine litis, sur la nullité de l’acte d’assignation du 27 octobre 2023 CONSTATER que l’erreur matérielle relevée dans l’assignation du 27 octobre 2023 ne cause aucun grief à Madame [B] et à Monsieur [A]. En conséquence, REJETER la demande de nullité de l’acte d’assignation du 27 octobre 2023 ; Sur la demande de mise hors de cause de la Société LA FOURMI IMMO CONSTATER que Madame et Monsieur [K] sont fondées en leur demandes dirigées contre la FOURMI IMMO ; En conséquence REJETER la demande de mise hors de cause de la société LA FOURMI IMMO en sa qualité d’agent immobilier; Sur la mesure d’expertise sollicitée ORDONNER l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire aux contradictoires des parties requises, l’expert désigné se voyant confier les missions générales suivantes : - Entendre les parties en leur dires et explications ; - Se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission - Visiter la maison, identifier les désordres et les décrire ; - Déterminer les causes de ces désordres, vices, dégâts allégués et rechercher le cas échéant s’ils sont de nature à constituer des désordres graves ; - Déterminer si les désordres allégués étaient connus des vendeurs et ont été cachés au moment de la vente ; - Dire si Madame [B] et Monsieur [A] ont, avant la vente exécutée des travaux visant à réparer les infiltration présentes sur la paroi du mur maçonné ; - Concernant le taux d’humidité élevé dans le sous-sol, dire si ce désordre était antérieur à la vente et dans l’affirmative, dire s’il s’agit d’un vice caché d’une certaine gravité et dont les vendeurs avaient connaissance ; - Concernant l’absence de chauffage au sol sur une partie du rez-de-chaussée, dire si ce désordre était antérieur à la vente et dans l’affirmative, s’il s’agit d’un vice caché d’une certaine gravité et dont les vendeurs avaient connaissances ; - Dire si les désordres révélés par les deux rapports d’expertises amiables produits par les requérants pouvaient être identifiés par Monsieur [T] - Dire si Monsieur [T] a mené des investigations consciencieuses, diligentes et complètes ; - Dire si la société la FOURMI IMMO a limité la mission confiée à Monsieur [T] aux désordres apparents et dans l’affirmative dire si elle aurait dû suggérer des investigations complémentaires pour élargir le périmètre d’investigation afin de communiquer une information professionnelle aux vendeurs ; - Dire si les désordres se rapportant à la présence à : • La persistance de l’humidité sur la paroi maçonnée du porche ; • L’humidité en sous-sol causée par le suintement du frigo ; • L’absence de chauffage au sol sur l’ensemble du rez-de-chaussée étaient antérieures à la vente. - Dans l’affirmative, dire si la société LA FOURMI IMMO ne pouvait pas ignorer ces désordres - Fournir tous les éléments en vue de déterminer à qui incombe la responsabilité et donner éventuellement son avis technique sur la solidarité ou les proportions de partage de responsabilité entre plusieurs responsables ; - Préconiser et spécifier les travaux nécessaires pour assurer, la mise en conformité, la réparation des vices, désordres constatés ; - Déterminer la durée prévisible de leur exécution et évaluer le coût, en précisant l’indice et la référence du prix de la construction publié, en vigueur à la date de l’évaluation ; - Dans le cas d’impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage ; - Fournir tous les renseignements en vue de déterminer éventuellement l’importance des préjudices annexes subis pour troubles d‘exploitation ou de jouissance, et en proposer l’évaluation, si besoin en se faisant assister d’un sapiteur comptable ; - Donner à chaque partie un délai raisonnable en fonction de la complexité des questions évoquées pour lui permettre de présenter ses dires et observations auxquels il sera répondu techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture de ses opérations ; Sur la communication de document - SOMMER la société LA FOURMI IMMO, dès l’ouverture des opérations d’expertise de communiquer le contrat conclu avec Monsieur [G] [T] ou tout autre document susceptible d’apporter un éclairage sur la nature et l’étendue de ses missions. Sur les frais irrépétibles et les dépens - REJETER la demande de condamnation in solidum de Madame [R] [C], épouse [K], et Monsieur [I] [K] à verser à la société LA FOURMI un montant de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - REJETER la demande de Condamnation in solidum de Madame [C], épouse [K] et Monsieur [I] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure ; - REJETER la demande de condamnation de Madame et Monsieur [K] à régler la somme de 2000 euros à Madame [B] et à Monsieur [A] au titre des frais irrépétibles ; - REJETER la demande de condamnation des époux [K] à supporter les dépens […] RESERVER les dépens ». [L] [B] et [S] [A], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 56 et 648 suivants du Code de Procédure Civile, et 145 du Code de Procédure Civile, demandent de : « In limine litis, PRONONCER la nullité de l’assignation du 25.10.2023 délivrée à Madame [B] et Monsieur [A] Subsidiairement, ATTIBUER à l’expert qui sera désigné le chef de mission suivant : - Déterminer si Madame [L] [B] et Monsieur [S] [A] avaient connaissance, avant la vente, des vices cachés allégués par les époux [K] Condamner les époux [K] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les condamner aux entiers dépens ». [G] [T], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 145, 328, 329, 489, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, demande de rejeter les propositions de missions des demandeurs et fait valoir protestations et réserves et de réserver les dépens. La Société par Actions Simplifiés LA FOURMI, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, a demandé de débouter [R] [K] née [C] et [I] [K] des demandes dirigées à son encontre et de la mettre hors de cause. Elle a demandé 2000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 06.09.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur la nullité de l’assignation : [L] [B] et [S] [A] se prévalent de la nullité de leur assignation au motifs qu’elle leur a été délivrée à l’adresse de leur avocat, alors qu’ils n’y ont pas élu domicile, et alors que l’orthographe de son nom était affecté d’une faute. L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’ « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.» En la présente espèce, [L] [B] et [S] [A] ont été parfaitement à même d’assurer leur défense à la présente procédure, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun grief. Leur demande d’annulation de leur assignation respective sera donc rejetée. Sur la demande de mise hors de cause : La demande de mise hors de cause de la Société par Actions Simplifiés LA FOURMI sera rejetée, d’une part en ce que décider si la présence ou non de l’agence immobilière en la cause est opportune revient à connaître du fond, ce que ne peut le juge des référés. D’autre part, la présence de toutes les parties à l’expertise leur permet que celle-ci ait lieu à leur contradictoire et d’assurer leur défense tout au long de la procédure, ce qui leur est favorable. La demande de mise hors de cause sera donc rejetée. Sur l’expertise : L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge. L'existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. En ce qui concerne la mission de l’expert, il convient de rappeler qu’il ne peut en aucun lui être délégué la mission de dire le droit, de sorte que sa mission sera celle détaillée au dispositif de la présente assignation. Sur la demande visant à « SOMMER la société LA FOURMI IMMO » de communiquer un document : Le contrat conclu entre la société LA FOURMI IMMO et [G] [T] est de nature à éclairer le débat, notamment en ce qu’il est de nature à permettre de connaître le périmètre de sa mission. Dans la mesure où il n’est pas demandé d’ordonner la communication sous astreinte, les parties à ce contrat seront toutes deux invitées à communiquer ce document aux autres parties et à l’expert. Sur les demandes accessoires : La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître. Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties. En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles. [R] [K] née [C] et [I] [K] supporteront les dépens de l’instance en référé. Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, Rejetons la demande de nullité des assignations ; Rejetons la demande de mise hors de cause de la Société par Actions Simplifiés LA FOURMI ; Invitons la société LA FOURMI IMMO et [G] [T] à communiquer aux autres parties à la procédure et à l’expert judiciairement désigné le contrat convenu entre elles entre le 3 juin 2022 et le 30 mai 2022 ; Vu l’article 145 du code de procédure civile, Ordonnons une expertise ; Commettons pour y procéder : [V] [D] Architecte [Adresse 10] [Localité 11] Mail : [Courriel 13] Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de PARIS, Avec pour mission de : - prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant, - se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], [Localité 15], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, - lister les désordres visés dans l’assignation et dans les rapports d’expertises amiables de Monsieur [E], en dates des 8 février 2023 et 27.03.2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert, - les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d'apparition, - déterminer l’origine, l'importance, la date d'apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d'investigations employés, - indiquer pour chaque désordre, si entre le 3 juin 2022 et le 8 août 2022, il était visible dans toute son ampleur et si ses causes et sa gravité étaient identifiables par un non professionnel avisé, d’une part, d’autre part par un agent immobilier normalement avisé et diligent, et enfin par un architecte expert, normalement avisé et diligent, - le cas échéant, préciser si des investigations supplémentaires auraient dû être diligentées par un professionnel normalement avisé et diligent, et dans l’affirmative, ce qu’elles auraient dû permettre de mettre au jour, - indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination, - indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution, - donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [R] [K] née [C] et [I] [K] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé, - plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige, - établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ; Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties), Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties, Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession, Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents, Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission, Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [R] [K] née [C] et [I] [K] , d’une avance de 8.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance), Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité, Rejetons toutes les autres demandes ; Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [R] [K] née [C] et [I] [K] . LE GREFFIER LE MAGISTRAT