Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/05858

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 07/12/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05858 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T62U Jugement (N° 20/01599) rendu le 08 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer APPELANT Monsieur [H] [U] né le 10 décembre 1991 à [Localité 9] demeurant [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Stanislas Duhamel, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué, substitué à l'audience par Me William Mac Kenna, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer. INTIMÉS Monsieur [W] [G] né le 22 janvier 1959 à [Localité 10] demeurant [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué. Monsieur [X] [G] né le 19 juin 1957 à [Localité 10] demeurant [Adresse 6] [Localité 7] représenté par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué. DÉBATS à l'audience publique du 21 septembre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 août 2023 **** Le 7 octobre 2019, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre MM.'[W] et [X] [G], vendeurs, et M. [H] [U], portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant 220 000 euros. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 décembre 2019. M. [U], exposant qu'il avait obtenu le prêt immobilier nécessaire à l'acquisition de ce bien et que les fonds avaient été débloqués en totalité entre les mains du notaire rédacteur de la promesse et chargé de l'acte authentique mais qu'il avait appris l'existence d'un pacte de préférence dont les bénéficiaires, interrogés, avaient indiqué vouloir se prévaloir, a fait assigner MM.'[G] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par acte du 15 mai 2020 afin d'obtenir la condamnation in solidum de ces derniers à régulariser la vente litigieuse par acte authentique, à régler l'indemnité de 22'000 euros stipulée par une clause pénale insérée dans la promesse de vente et, subsidiairement, à défaut de vente forcée, les condamner à lui rembourser diverses sommes mobilisées pour l'achat et l'aménagement du bien dont il s'agit. Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal l'a débouté de sa demande tendant à la condamnation de MM. [G] à régulariser la vente à son profit par acte authentique ainsi que de sa demande fondée sur la clause pénale mais a condamné in solidum les vendeurs à lui verser la somme de 5 710,70 euros en réparation de son préjudice et celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [U] a interjeté appel de cette décision et, par conclusions remises le 1er février 2022, demande à la cour, au visa des articles 1123, 1583 et 1589 du code civil, de : - réformer ledit jugement, sauf en ce qu'il a condamné les intimés à lui verser la somme de 5'710,10 euros, - condamner ces derniers à régulariser la vente litigieuse par acte authentique dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et dire qu'à l'issue d'un délai de deux mois, l'arrêt vaudra vente, - les condamner, in solidum, à lui verser la somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2020, - subsidiairement et à défaut de vente forcée, les condamner in solidum à lui verser les sommes de : * 22 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2020, * 5 000 euros pour le bail résilié avec déménagement effectif, * 5 000 euros pour les épargnes mobilisées inutilement et autres démarches bancaires pour l'obtention du crédit, * 24 378,06 euros au titre des travaux inutilement réalisés adaptés à la configuration des lieux, - débouter les intimés de leurs prétentions contraires et, en tout état de cause, les condamner in solidum aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Opal Juris, et à lui verser 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions, en date du 8 septembre 2022, MM. [G] demandent à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1134 du code civil, et des articles 6, 9 et 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes et de le condamner, outre aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, à leur verser la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation de MM. [G] à régulariser la vente par acte authentique Aux termes de l'article 1123 du code civil : -le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ; - lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi ; lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ; - le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir ; - l'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. En l'espèce, par acte notarié du 14 août 1992, [S] [Z] a consenti une donation-partage de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à ses deux enfants, le lot 1 étant attribué à [P] [E], les lots 2 et 3 à [R] [E]. Cet acte stipule notamment : - que pour le cas où l'un des donataires viendrait à vendre de gré à gré les biens objets dudit partage, il devra, à prix égal, donner la préférence à son co-donataire ou aux enfants de ce dernier, et ce pendant une durée de trente ans ; - que le donataire qui souhaitera aliéner les biens donnés devra, par lettre recommandée, mettre en demeure les bénéficiaires du droit de préférence d'exercer ce droit dans un délai d'un mois'; qu'à défaut d'acceptation dans ce délai, les bénéficiaires seront définitivement déchus de ce droit de préférence ; - qu'en cas de décès d'un des co-donataires avant le terme ci-dessus fixé, ses héritiers et représentants seront tenus, même s'ils sont incapables, d'exécuter l'obligation résultant des présentes. [P] [E] est décédé en 2010, laissant pour lui succéder son épouse et ses deux fils, MM. [B] et [Y] [E]. [R] [E] est décédée en 2014, laissant pour lui succéder ses deux fils, MM.'[W] et [X] [G]. Il en résulte qu'au 7 octobre 2019, date de la promesse de vente litigieuse, soit dans le délai de trente ans de la donation-partage susvisée, MM. [B] et [Y] [E] étaient bénéficiaires du droit de préférence sur les lots que leurs cousins [W] et [X] [G] avaient décidé d'aliéner. A la lettre que leur a adressée Me [T], notaire, le 30 décembre 2019 afin de purger ce droit de préférence, MM. [E] ont répondu le 22 janvier suivant qu'ils entendaient l'exercer, et ce au prix de 220'000 euros fixé par les vendeurs. C'est dès lors à bon droit que le tribunal a relevé que les lots considérés ne pouvaient être vendus qu'à eux, à défaut de quoi ces derniers pourraient demander l'annulation de la vente si elle était conclue au profit de M. [U] ou leur substitution à ce dernier en tant qu'acquéreurs, et a débouté M. [U] de sa demande tendant à voir condamner MM. [G] à régulariser la vente avec lui par acte authentique, de sorte que le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point. Sur la demande d'application de la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose notamment que : - lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, - sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La promesse synallagmatique de vente conclue par les parties stipule en substance que si, toutes les conditions étant réalisées, l'une des parties refusait, après mise en demeure et pour quelque cause que ce soit, d'exécuter ses engagements et de passer l'acte authentique, la partie victime de la défaillance aurait droit à une somme fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente. Il est établi que les vendeurs ont été mis en demeure de régulariser la vente par lettres recommandées du 25 février 2020 dont ils ont signé les avis de réception. Le premier juge a estimé que cette clause ne trouvait pas à s'appliquer dès lors que MM.'[G] ne refusaient pas de passer l'acte authentique mais ne pouvaient le faire compte tenu de l'existence du pacte de préférence. Cependant, l'esprit d'une clause pénale, qui est, aux termes de l'article 1231-5 précité, de contraindre celui qui « manque d'exécuter'» le contrat à indemniser forfaitairement son cocontractant de son préjudice, ainsi que la précision « pour quelque cause que ce soit'» dans la clause susvisée et l'évocation de la victime de la «'défaillance'» permettent de considérer que le refus envisagé au cas présent par la clause pénale s'entend de tout manquement à l'obligation de vendre ou d'acheter contractée par la signature de la promesse synallagmatique et que, par conséquent, MM.'[G] ont bien refusé, en ce sens, de passer l'acte authentique, même si c'est pour une raison indépendante de leur volonté. A cet égard, au demeurant, il y a d'autant moins de raison d'écarter l'application de la clause pénale que, comme l'a relevé le tribunal, les vendeurs ont affirmé dans la promesse de vente (page 6) qu'il n'existait pas de personnes susceptibles de bénéficier d'un droit de préemption ou de préférence quelconque alors que, s'ils soutiennent, peut-être de bonne foi, n'avoir pas eu effectivement connaissance du pacte, ils ne pouvaient ignorer que leur mère avait reçu les lots considérés dans le cadre de la donation-partage susvisée, ce qui est indiqué dans l'attestation immobilière notariée établie après le décès de celle-ci qu'ils versent aux débats, et qu'il leur appartenait à tout le moins de vérifier l'étendue des droits dont ils disposaient sur ces biens avant d'en conclure la vente et, a fortiori, de certifier l'absence de droit de préférence. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement sur ce point et de faire droit à la demande de M.'[U]. Sur la demande de dommages et intérêts Il résulte de l'article 1231-5 précité que la sanction pécuniaire prévue par la clause pénale a un caractère forfaitaire puisque «'il ne peut être alloué à l'autre partie une somme ni moindre ni plus élevée'» ; il est constant, en conséquence, que la clause pénale et l'indemnité qu'elle stipule sont une alternative à la possibilité pour le créancier d'invoquer d'autres fondements et qu'il peut renoncer à cette dernière pour préférer intenter une action en dommages-intérêts, en particulier s'il estime que son préjudice est supérieur à l'indemnité prévue par la clause pénale. M. [U], qui prétend en premier lieu à l'application de la clause pénale selon la présentation du dispositif de ses conclusions, prétention à laquelle il est fait droit, ne peut donc voir prospérer sa demande, complémentaire, de dommages et intérêts. Cependant, les intimés ne demandent pas à la cour, dans le dispositif de leurs conclusions, d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à M.'[U] la somme de 5710,70 euros à titre de dommages et intérêts (correspondant au prix d'une cuisine sur mesure commandée pour l'immeuble acquis et difficilement réutilisable) et lui demandent même de dire qu'il a été « mal appelé, bien jugé'» en ce qui concerne, notamment, cette disposition, de sorte que celle-ci est définitive. Sur les autres demandes Il incombe aux intimés, parties perdantes, de supporter la charge des dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, ils indemnisent l'appelant des autres frais qu'il a exposés pour assurer la défense de ses intérêts. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [H] [U] de sa demande fondée sur la clause pénale et, statuant à nouveau, condamne in solidum MM. [W] et [X] [G] à verser à M. [H] [U] la somme de 22'000 euros à ce titre, confirme le jugement en ses autres dispositions, déboute M. [U] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires, déboute MM. [G] de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles, les condamne in solidum aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL Opal Juris selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement à M.'[U] d'une indemnité de 2 500 euros par application de l'article 700 du même code. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet