Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/01791

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 24/01791 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4MV ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2224 DU : 13 Novembre 2024 Mutuelle MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES C/ [L] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Michel BARTHET Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Mutuelle MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [L] [D], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5] représenté par Me Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE La société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES, ci-après dénommée LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES, a donné à bail à Monsieur [L] [D] un appartement à usage d’habitation (porte n°67), une cave (N°67) et un garage (N°3) situés [Adresse 5] à [Localité 6] par contrat en date du 26 mars 2009, moyennant un loyer initial mensuel de 433€ pour le logement, de 34€ pour celui du garage et 80€ de provision sur charges, le loyer étant payable à terme échu. Par jugement du 20 mai 2022, Monsieur [L] [D] a bénéficié dans le cadre d’une procédure de surendettement de l’effacement de sa dette à hauteur de 10 706€. Des loyers étant demeurés à nouveau impayés, LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES lui a fait signifier un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 08 février 2024 pour la somme en principal de 2.224,65 euros. LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES a ensuite fait assigner Monsieur [L] [D] le 09 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé. Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de : - constater la résiliation du bail au 08 avril 2024 ; - ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de toute personne pouvant se trouver dans les lieux ; - condamner Monsieur [D] à payer au bailleur une provision de 1.696,51€ selon décompte provisoirement arrêté au 03 avril 2024 à valoir sur les loyers échus et indemnités ; - condamner Monsieur [D] à payer au bailleur une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et de la provision sur charges tels que si le contrat s’était poursuivi à compter de la résiliation et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur ; - condamner Monsieur [D] à payer au bailleur la somme de 960€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX. Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance, le rejet de la demande de délais de Monsieur [L] [D] et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.414,27€ au 11 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse. Monsieur [L] [D] a comparu représenté par son conseil et a sollicité aux termes de ses conclusions de : - débouter la société LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES de ses demandes, fins et prétentions ; - juger que Monsieur [L] [D] a repris le paiement des échéances courantes de son loyer avant l’audience ; - lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative arrêtée à la somme de 971,95 au 3 avril 2024 ; - juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [L] [D] se libère de sa dette, selon les modalités fixées par l’ordonnance à intervenir. Il a en outre précisé qu’après avoir subi un licenciement, sa situation financière s’était améliorée et qu’il percevait un salaire net de 1444,02 euros par mois et que son épouse, subissant d’importants problèmes de santé, avait sollicité une allocation adulte handicapé auprès de la MDPH. Il a par ailleurs sollicité de débouter LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à tout le moins de la réduire. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 09 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 09 février 2024 soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 08 février 2024 pour un montant en principal de 2.224,65 euros dont 473,66 euros de frais de procédure, selon décompte joint audit commandement de payer. Cependant, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 9 avril 2024, en effet à cette date le solde locatif était débiteur de 1.038,41 euros, déduction faite des frais de procédure de 564,75 euros. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES produit un décompte en date du 11 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2628,75 €, mensualité d’août 2024 incluse et après soustraction des frais de poursuites pour un montant de 785,42 euros (176,64 + 149,82 + 147,20 + 160,90 + 150,86). Monsieur [L] [D], représenté par son avocat, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.628,75€. Monsieur [L] [D] a par ailleurs sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Le décompte versé aux débats par la société bailleresse en date du 11 septembre 2024 fait état du règlement par Monsieur [D] de la somme de 719 euros par virement du 10 septembre 2024. Cette somme ne correspond pas au loyer courant mais à la somme payée, certes irrégulièrement, jusqu’en juillet 2024 par Monsieur [D] au titre de son loyer. La société bailleresse ne justifie d’aucune notification concernant la révision du loyer intervenue en juillet 2024 portant le montant du loyer à la somme de 744 euros, ni de celle intervenue en juillet 2023 portant le montant du loyer à la somme de 737 euros, ni d’aucun courrier adressé à Monsieur [D] pour lui indiquer le montant dû au titre du loyer tenant compte des révisions intervenues. En l’absence de tout justificatif de notification de révision du loyer produit aux débats, il convient en conséquence de constater que Monsieur [D] s’est acquitté du loyer courant de septembre 2024 en versant la somme de 719 euros le 10 septembre 2024. Par ailleurs le cumul net imposable repris sur le bulletin de salaire de juillet 2024 de Monsieur [D] fait apparaître un salaire moyen par mois de 1423,01 euros, par ailleurs son épouse est en attente d’une allocation adulte handicapée de sorte que Monsieur [D] apparaît comme étant en capacité de régler sa dette locative. En conséquence, il convient de préserver le droit au logement de Monsieur [L] [D] tout en organisant l'apurement de la dette. Il sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [L] [D] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation respective des parties, LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 26 mars 2009 conclu entre la société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES et Monsieur [L] [D] concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°67), une cave (N°67) et un garage (N°3) situés [Adresse 5], [Adresse 5], à [Localité 6], sont réunies à la date du 9 avril 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [L] [D] à verser à la société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES à titre provisionnel la somme de 2.628,75 euros, selon décompte en date du 11 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse ; AUTORISONS Monsieur [L] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 73 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES ; * que Monsieur [L] [D] soit condamné à verser à la société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS la société mutualiste LA MUTUELLE GROUPE LA DEPECHE DU MIDI REALISATIONS SOCIALES de toute demande plus ample ou contraire ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente