Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]
NAC: 5AA
N° RG 24/03225
N° Portalis DBX4-W-B7I-THYZ
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B 25/
DU : 25 Février 2025
E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,
C/
[U] [M]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 25 Février 2025
à EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Madame [F] [E], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial
ET
DÉFENDERESSE
Madame [U] [M]
demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 1er avril 2008, l’OPAC [Localité 8], devenu l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Madame [U] [M] un appartement à usage d'habitation N°435 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 242,52 euros et une provision sur charges mensuelle de 66,19 euros.
Le 27 mars 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [U] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024.
Un plan d'apurement a été signé entre les parties le 17 avril 2024, prévoyant des règlements de 84 euros pendant 9 mois puis un dernier versement de 87,55 euros pour apurer la dette et une reprise des poursuites en cas de non-paiement à la date convenue.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.030,14 euros, ainsi qu'au paiement des échéances postérieures impayées s'il y a lieu, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024.
A l’audience du 14 janvier 2025, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [F] [E], munie d'un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 379,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de décembre 2024 comprise. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, compte-tenu de l'accord intervenu entre les parties le 09 janvier 2025.
Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 09 août 2024, Madame [U] [M] n'est niprésente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement conventionnel dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut voir son bail résilié dès lors qu’il a respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, peu important un retard antérieur de quelques semaines concernant deux échéances (Civ. 3e, 18 mars 2009, n° 08-10.743).
Le bail conclu le 1er avril 2008 contient une clause résolutoire (article 4.4) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 843,55 euros a été signifié le 27 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Partie de cette dette de 843,55 euros est constituée par des frais d'assurance, à hauteur de 33,07 euros, et des sommes relatives à un contrat d'entretien, à hauteur de 50 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit et par la clause résolutoire, elles ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire. Aussi, il convient de vérifier si Madame [U] [M] s’est acquittée de la somme de 760,48 euros, correspondant à ses loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois.
Il ressort des pièces de la procédure que Madame [U] [M] a réglé 263,56 euros le 02 avril 2024, cette somme devant s’imputer sur la somme réclamée dans le commandement de payer et non sur le loyer en l’absence de précision du débiteur, en application de l’article 1342-10 du code civil.
Par ailleurs, Madame [U] [M] a convenu d'un plan d'apurement avec l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT le 17 avril 2024, soit avant l'acquisition de la clause résolutoire et pendant le délai de deux mois, portant sur la somme du commandement de payer et sur son loyer de mars 2024, et prévoyant un règlement par 9 mensualités de 84 euros et une 10e mensualité de 87,55 euros en plus de son échéance courante de loyer. Il a été mentionné sur le plan qu’en cas de non-respect d’une échéance, le recouvrement de la dette serait poursuivi par toute voie de droit.
Madame [U] [M] a réglé 347,56 euros le 02 mai 2024 et 347,80 euros le 02 juin 2024, conformément au plan prévoyant le règlement de ses loyers courants et d’une mensualité de 84 euros supplémentaires par mois.
Si elle n’a pas honoré les mensualités suivantes du plan et n’a pas payé ses loyers courants pour les mois de juin et juillet 2024, outre un paiement seulement partiel pour le loyer du mois d’août 2024, elle a payé les loyers des mois de septembre 2024, d’octobre 2024, de novembre 2024 et de décembre 2024 avec des sommes complémentaires plus importantes que les mensualités de 84 euros initialement prévues, permettant une diminution de sa dette à 379,49 euros.
Les parties ont en outre signé un nouveau plan d’apurement le 09 janvier 2025, succédant directement le premier plan et prévoyant des règlements de 100 euros en plus du loyer.
Ainsi, en définitive, une partie de la dette a été réglée avant le plan d’apurement, puis deux plans d’apurement ont été successivement accordés à Madame [U] [M] par son bailleur, dont l’un pendant le délai d’acquisition de la clause résolutoire. Si celle-ci a pu avoir des manquements quant au plan convenu entre les parties s’agissant du premier plan, elle a également réalisé des efforts pour régulariser la situation après ses manquements, en versant plus que son loyer et les mensualités du plan réunies pendant quatre mois, de sorte qu’un nouveau plan lui a été accordé par le bailleur, dans le prolongement du premier. Dans ces conditions, il existe une difficulté sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 27 mars 2024, compte-tenu des délais accordés par le bailleur et toujours en cours entre les parties.
Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Madame [U] [M] reste devoir la somme de 229,49 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais relatifs au contrat d'entretien multi-services non justifiés par la signature de la fiche d'adhésion conformément à l'accord collectif, avenant n°2 au contrat du 21 février 2013 du bailleur.
Madame [U] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 229,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...]".
Compte tenu de la reprise du versement du loyer résiduel courant avant l'audience et de la demande de délais de paiement du bailleur, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 2 mensualités de 100 euros chacune et d'une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
En cas de défaut de paiement, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Madame [U] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire ;
DISONS n’y avoir lieu à référé quant à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 229,49 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Madame [U] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 100 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que si les délais accordés ne sont pas respectés et qu’une mensualité reste impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.
La greffière, Le juge,
