Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 23/02705

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 23/02705 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IQH7 Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 17 octobre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : E.P.I.C. OPH [Localité 3] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 PARTIES DEFENDERESSES : Monsieur [O] [Z], né le 04 juillet 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] Monsieur [U] [P], né le 16 janvier 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Caroline HASSLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 35 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par un contrat du 27 avril 2022, l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat a donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] un appartement à usage d’habitation sis 3ème étage du [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 557,89 € charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et de voir ordonner leur expulsion des lieux. L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mars 2024 puis renvoyée à l’audience du 5 septembre 2024 où elle a été plaidée. A cette audience, l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat a repris les termes de ses conclusions du 3 septembre 2024 et demande au tribunal de : - Prononcer la résiliation du bail ayant lié les parties, - Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux objet du bail sis [Adresse 2], - Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] ainsi que tous occupants de leur chef à payer, à compter de la décision à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 362,49 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence :2ème trimestre 2023) et majorée au titre des charges dûment justifiées ; - Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, outre à régler la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir. A l’appui de sa demande, l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat, représentée par son conseil expose en substance que Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] ne respectent pas le règlement intérieur en déposant des ordures devant le local poubelle et en n’entretenant pas leur logement. Il ajoute qu’ils ont un comportement dangereux puisqu’ils auraient menacé de mettre le feu à leur logement et auraient commis des dégradations. Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] représentés par leur conseil ont repris leurs conclusions du 21 août 2024 dans lesquelles ils demandent au tribunal de : - Débouter l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat de l’intégralité de ses prétentions, - Condamner l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat à verser aux défendeurs la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat aux entiers frais et dépens de l’instance. Au soutien de leurs demandes, ils exposent concernant le non-respect du règlement intérieur que ce dernier n’est pas produit et qu’à l’époque ils ne possédaient pas de badge permettant d’accéder au local poubelle. Sur le comportement dangereux, ils font valoir que Monsieur [U] [P] est une personne fragile, suivi et traité médicalement et qu’il peut, en raison de son traitement lourd, être pris de crise de panique le rendant vulnérable et dangereux pour lui-même. Ils ajoutent que le bailleur en a été informé et que ce comportement ne justifie pas une résiliation de leur bail. Enfin, ils affirment qu’aucun élément ne permet de faire le lien entre l’apparition des nuisibles dans le logement et l’insalubrité dudit logement. Selon eux, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un manquement suffisamment grave à leurs obligations justifiant la résiliation du contrat de bail. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation pour manquement à l'obligation de jouissance paisible La charge de la preuve de l'existence d'un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail et qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, pèse sur le bailleur. L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à l'instar de l'article 1728 du code civil, pose le principe de l'obligation de jouissance paisible des locaux loués par le locataire suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail paraphées au contrat dans l’article 7 relatif à un usage paisible des lieux loués. Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience. En l'espèce, aux termes du contrat, le locataire s'interdit tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et à la tranquillité des occupants de l'immeuble et ce, à peine d'action engagée par le bailleur aux fins de résiliation du bail. L’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat verse au débat dans le cadre de ses annexes 7 à 9 des attestations de témoignages notamment celle de Monsieur [F] indiquant que le locataire a reconnu le 3 août 2023 que son compagnon a cassé la fenêtre et le volet de l’appartement. Deux voisins confirment avoir entendu le même jour des cris et des vitres se brisées et ces derniers précisent qu’il ne s’agit pas d’un fait isolé. Ils estiment ne pas être en sécurité dans leur logement. Ces témoignages sont précis et concordants. Par ailleurs, il est produit un mail mentionnant que Monsieur [U] [P] a été placé en garde à vue pour des faits de violence avec un couteau envers un voisin et dégradations des vitres de l’ascenseur de l’immeuble. Le bailleur produit dans le cadre de son annexe 19 le procès-verbal de dépôt de plainte portant sur une dégradation des vitres de l’ascenseur. Il est également produit en annexe 21 un procès-verbal de dépôt de plainte contre Monsieur [U] [P] pour une dégradation de la porte palière de l’ascenseur de l’immeuble rendant ainsi l’ascenseur inutilisable et les factures des dégradations commises. Le bailleur invoque également des problèmes d’entretien de l’appartement et de dépôt d’ordures en dehors du local poubelle. S’il est justifié et non contesté que les locataires ont déposé des ordures en dehors du local poubelle le 11 juin 2022, le tribunal constate qu’il s’agit d’un fait isolé. Concernant le défaut d’entretien du logement, le bailleur produit les rapports d’intervention de l’entreprise avec des photographies, les bons travaux et les courriers adressés aux locataires (annexes 12,13, 15 et 17). Ainsi, il est établi le mauvais entretien du logement par la présence de nuisibles et de déjections de nuisibles dans le logement et par voie de conséquence le non-respect par les locataires de l'entretien courant de leur logement. Les défendeurs invoquent une absence de lien entre les nuisibles et l’insalubrité du logement mais cet élément est inopérant dans la mesure où ils ont été destinataires de consignes pour éviter de nouvelles interventions et qu’à la lecture des rapports de l’entreprise intervenante le logement est dégradé et non entretenu favorisant ainsi la présence de nuisibles malgré l’intervention d’une société mandatée par le bailleur. Par conséquent, l’ensemble de ces éléments qui sont imputés de manière certaine aux locataires, en ce qu’ils sont réitérés sur plusieurs mois et en ce qu’ils instaurent un climat d’insécurité pour les habitants de l’immeuble caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires. Sur les conséquences de la résiliation Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision. A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 362,49 € et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] supporteront in solidum la charge des dépens. Par ailleurs, l’équité commande de rejeter la demande présentée par l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge chargé des contentieux de la protection, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 avril 2022 entre l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat et Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] concernant l’appartement sis 3ème étage du [Adresse 2] à [Localité 3] aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération Habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] à verser à l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer de l’appartement soit la somme de 362,49 € (trois cent soixante-deux euros et quarante-neuf centimes) et d'autre part, de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dument justifiées et révisée aux conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers ; DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Monsieur [U] [P] aux dépens ; DEBOUTE l’OPH [Localité 3] Alsace Agglomération-Habitat de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,