Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/02735
N° Portalis 352J-W-B7G-CWJPJ
N° MINUTE : 3
Assignation du :
25 Février 2022
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 13 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Maître Valérie GUILLIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0166
DÉFENDERESSE
S.A.S. SODIEL
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Maître Carine SMADJA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1434
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière
DÉBATS
À l'audience du 11 Septembre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2011, la S.C. SCI DU [Adresse 4] a donné à bail commercial à la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une réserve en sous-sol constituant respectivement les lots n°68 et n°87 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 13] cadastré section AO numéro [Cadastre 2], ainsi que de deux boutiques en rez-de-chaussée des bâtiments B et L constituant respectivement les lots n°57 et n°115 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 13] cadastré section AO numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3], pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2011 afin qu'y soit exercée une activité de création, de fabrication, de montage, d'installation et de vente de cuisines, salles de bain et accessoires, et de meubles de rangement s'y rapportant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 67.752 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.
Par acte d'huissier en date du 2 avril 2020, la S.C. SCI DU [Adresse 4] a fait signifier à la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES un congé pour le 30 novembre 2020 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er décembre 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 110.000 euros hors taxes et hors charges.
Par lettre en date du 30 mai 2020 ainsi que par acte d'huissier signifié à la S.C. SCI DU [Adresse 4] en date du 4 juin 2020, la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er décembre 2020, mais s'opposer au prix offert par cette dernière.
Par acte notarié en date du 19 juillet 2021, la S.C. SCI DU [Adresse 4] a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.S. SODIEL.
À défaut d'accord sur le montant du nouveau loyer malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 8 septembre et le 15 novembre 2021, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [L] [Z] et à Monsieur [C] [H] de la S.A.R.L. [Z] ET ASSOCIÉS, lesquels ont procédé à une visite des lieux le 9 décembre 2021 et ont établi un rapport estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 74.875 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné, la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 6 janvier 2022 réceptionnée le 10 janvier 2022, notifié à la S.A.S. SODIEL un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 74.875 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 25 février 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er décembre 2020 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [J] [N] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.
L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 2 mars 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 30 juin 2023, et a déposé son rapport définitif le 7 décembre 2023, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 97.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 mars 2024 réceptionnée le 15 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 mars 2024, la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce, de :
à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 74.875 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;à titre subsidiaire, si la juridiction estime qu'il existe des motifs de déplafonnement, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 78.697 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, en rappelant que la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente ;en tout état de cause, débouter la S.A.S. SODIEL de l'ensemble de ses demandes ; condamner la S.A.S. SODIEL à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. SODIEL aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant valoir que la population du secteur et la clientèle riveraine ont diminué, que de nombreuses enseignes d'équipement de la maison ont fermé, que la réouverture du centre commercial du Forum des Halles n'a eu aucun impact positif sur l'activité exercée, et que le chiffre d'affaires qu'elle réalise est en chute constante depuis l'année 2019, ce qui justifie que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 74.875 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.
À titre subsidiaire, elle souligne qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 122,20 m2, la valeur locative unitaire s'élève à la somme de 750 euros par mètre carré pondéré. Elle précise que le contrat de bail commercial comporte deux clauses exorbitantes de droit commun relatives à la prime d'assurance mise à sa charge et à l'accession dont elle souffrira en fin de bail, ce qui justifie l'application de deux abattements respectivement de 3% et de 5%. Elle conclut que le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 78.697 euros hors taxes et hors charges.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 février 2024 réceptionnée le 12 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 8 février 2024, la S.A.S. SODIEL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :
fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle principale de 110.000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyer depuis leur date d'exigibilité jusqu'à complet paiement, avec capitalisation;condamner la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. SODIEL expose que la progression du nombre d'enseignes nationales spécialisées dans l'ameublement et le bricolage dans le secteur des lieux loués, l'ouverture du nouveau centre commercial Westfield Forum des Halles tous les jours de la semaine, la réouverture du grand magasin La Samaritaine, et l'augmentation de la fréquentation des dessertes de transports en commun situées à proximité des lieux, constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, laquelle excède le montant du loyer plafonné.
Elle avance que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 131,66 m2, et non de 122,23 m2 comme retenu à tort par l'expert judiciaire, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à une somme comprise entre 1.000 euros et 1.300 euros par mètre carré pondéré, de sorte que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 110.000 euros hors taxes et hors charges.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé
Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement
Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).
En l'espèce, il est constant que la S.A.S. SODIEL se prévaut de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
En conséquence, il convient de rechercher s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.
Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité
En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, d'après les dispositions de l'article 246 du même code, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
Il y a lieu de rappeler : que d'une part, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de l'existence d'une modification de l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d'autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d'effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c'est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu'enfin, s'agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d'office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173).
En l'espèce, la clause intitulée « 1-2 DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial en date du 1er décembre 2011 stipule que « les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour l'exercice des commerces suivants : Création, fabrication, montage et installation et vente de cuisines et salles de bains et accessoires, meubles de rangement s'y apportant à l'exception de tout autre usage » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 2).
Cependant, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 7 décembre 2023 que l'activité effectivement exercée par la preneuse consiste en la création et la vente de « mobilier de cuisine monté et aménagé » et de «matériaux», correspondant à « une activité de cuisiniste [...] pour la vente de cuisines haut-de-gamme » (pièce n°17 en défense, pages 17, 18 et 24), ce qui n'est pas contesté.
La S.A.S. SODIEL se prévaut de la modification de quatre facteurs locaux de commercialité, qu'il convient d'examiner successivement.
Concernant la progression du nombre d'enseignes nationales dans le secteur des lieux loués, et notamment de l'installation d'un magasin de bricolage sous l'enseigne « LAPEYRE », du magasin « LEROY MERLIN » et d'un magasin « IKEA », l'expert judiciaire relève que : « le quartier proche des locaux considérés, compris entre le Forum des Halles et la Seine, est un secteur où sont implantés des commerces d'équipements de la maison et plus particulièrement de vente de mobilier. Toutefois, leur implantation est plutôt disparate, sans réelle concentration, à la différence des nombreuses boutiques de vente de meubles situées sur le [Adresse 12], à proximité de la [Adresse 16], en limite du [Localité 7]. Ce constat était vrai à la fin 2011 et l'est encore aujourd'hui, de sorte que le secteur proche des locaux ne constitue pas un véritable pôle d'attraction de la clientèle souhaitant équiper leur maison. Entre 2011 et 2020, on constate un léger effritement de ce type de commerce dans le quartier, avec notamment le départ en début d'année 2020 de l'enseigne CONFORAMA au [Adresse 6], à 350 m des locaux considérés [...]. Également, on peut noter le départ de l'enseigne CASA DESIGN au [Adresse 11] à 350 m des locaux considérés. Aussi, à proximité immédiate des locaux, au [Adresse 5], il convient de noter la fermeture de la boutique de vente de canapés DUVIVIER, fragilisant ainsi la commercialité de ce tronçon, tournée depuis de nombreuses années vers l'équipement de la maison (présence de l'enseigne LAPEYRE dans l'immeuble voisin au n°15, outre le commerce considéré) » (pièce n°17 en défense, pages 30 et 31).
L'expert judiciaire conclut qu' « en résumé, l'évolution de la commercialité liée à l'arrivée de nouvelles enseignes d'équipements de la personne dans le Forum des Halles et la hausse de la fréquentation du centre commercial pendant la période d'analyse constituent une évolution notable du quartier mais ne constituent pas, à elles seules, un motif de déplafonnement pour le commerce considéré, en ce que ces modifications ne sont pas suffisamment profitables pour le commerce considéré au regard de son activité (équipement de la maison). A contrario, il existe entre 2011 et 2020 un léger effritement de la commercialité en matière de commerces de vente de meubles dans le quartier, avec le départ de l'enseigne CASA DESIGN ([Adresse 11]), et à la fin de la période d'analyse avec la fermeture du CONFORAMA de la [Adresse 6], mais aussi et surtout de l'enseigne DUVIVIER CANAPÉS, positionnée au rez-de-chaussée de l'immeuble voisin» (pièce n°17 en défense, page 31).
Cette conclusion emporte la conviction de la présente juridiction.
Pour ce qui est de la rénovation du Forum des Halles et de l'ouverture du nouveau centre commercial dénommé « Westfield Forum des Halles », l'expert judiciaire souligne que : « lancé en 2010, le chantier du quartier des Halles s'est terminé en 2018. [...] Après plus de sept ans de travaux, le centre commercial est passé de 60.000 m2 à 75.000 m2 de surface GLA et 18 nouveaux commerces ont été installés en rez-de-chaussée sous la canopée [...]. À ce jour, le centre commercial devenu Westfield Forum des Halles compte 150 boutiques et constitue l'un des centres commerciaux les plus visités de France avec plus de 53 millions de visiteurs en 2019 (contre 39,30 millions en 2012, en notant que la fréquentation du centre a été affectée par les travaux à compter de 2010, et 33 millions en 2017 à la fin des travaux). [...] Ces données constituent, à notre sens, une évolution significative dans le secteur puisque les principaux travaux portent sur la rénovation et l'extension du centre commercial Forum des Halles au cours de la période du bail » (pièce n°17 en défense, page 29).
Toutefois, l'expert judiciaire conclut qu' « en résumé, l'évolution de la commercialité liée à l'arrivée de nouvelles enseignes d'équipements de la personne dans le Forum des Halles et la hausse de la fréquentation du centre commercial pendant la période d'analyse constituent une évolution notable du quartier mais ne constituent pas, à elles seules, un motif de déplafonnement pour le commerce considéré, en ce que ces modifications ne sont pas suffisamment profitables pour le commerce considéré au regard de son activité (équipement de la maison) » (pièce n°17 en défense, page 31).
Ceci est d'ailleurs corroboré par le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [L] [Z] et par Monsieur [C] [H] de la S.A.R.L. [Z] ET ASSOCIÉS, dont il ressort que « l'importance des travaux réalisés pour la Canopée a significativement modifié le paysage immédiat du quartier et notamment le redéveloppement du centre commercial. Néanmoins, ces travaux n'apparaissent pas, à notre sens, déterminants dans les performances de l'exploitant » (pièce n°9 en demande, page 29).
Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.
S'agissant de la réouverture du grand magasin La Samaritaine, force est de constater qu'elle est intervenue le 23 juin 2021, soit postérieurement à la date de renouvellement du contrat de bail commercial litigieux fixée au 1er décembre 2020, si bien qu'il ne peut en être tenu compte.
Enfin, en ce qui concerne l'évolution de la desserte par les transports en commun, l'expert judiciaire note que « pour l'ensemble des gares et stations étudiées, la hausse de la fréquentation est de + 49,03%, soit une hausse du nombre de voyageurs de près de 20 millions. Les travaux de réaménagement du pôle de Châtelet-les-Halles se sont également traduits par un réaménagement de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15] devant les locaux. En effet, entre 2010 et 2016, la place a fait l'objet d'importants travaux, ayant pour objet notamment la création de la [Adresse 14] et pour effet de rendre la [Adresse 15] semi-piétonne devant les locaux considérés. Sur cette période, la réalisation de ces travaux a nécessairement impacté négativement l'activité des commerces de la [Adresse 15] situés à proximité immédiate. Ouverte en mai 2016, la [Adresse 14], constituant la sortie n°1 de la Gare de Châtelet-les-Halles (sur 19 sorties), permet un accès à 3 lignes du RER et aux 5 lignes de métro. Avant la réalisation de ces travaux, la place comprenait un accès aux mêmes lignes du RER et du métro par une sortie/entrée, bien plus modeste et via un escalier. La Porte [Adresse 14] permet un accès plus direct aux lignes de transport précitées et plus aisé, au moyen notamment de 4 escaliers mécaniques, témoignant de la volonté des aménageurs et des pouvoirs publics de réorienter une grande partie du flux de voyageurs et de visiteurs du Forum des Halles vers cette porte » (pièce n°17 en défense, page 33).
L'expert judiciaire en conclut qu' « en résumé, la forte hausse du nombre de voyageurs de la gare de Châtelet-les-Halles, couplée à la création de la porte [Adresse 14], sont venues accroître de manière significative le flux chaland à proximité immédiate [...] ; l'augmentation importante du passage piéton devant les locaux vient nécessairement accroître la clientèle potentielle. Par ailleurs, la création de la porte [Adresse 14] a eu pour conséquence de rendre plus aisé l'accès à la place du même nom et aux locaux considérés depuis la Gare de Châtelet-les-Halles, facilitant la venue d'une clientèle provenant d'autres secteurs de la capitale. L'ensemble de ces éléments constitue, à notre sens, une évolution notable et favorable pour le commerce considéré », et que « la société FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES a très certainement profité de la hausse de la fréquentation du quartier » (pièce n°17 en défense, pages 34 et 35).
Néanmoins, force est de constater, comme le relève à juste titre la preneuse, que le rapport d'expertise judiciaire est empreint de contradictions sur ce point, dès lors que l'expert mentionne expressément : qu' « il s'agit là, à notre sens, d'un commerce de destination dont l'activité est peu dépendante du flux chaland. La clientèle de ce type de commerce est composée par les riverains du quartier mais aussi par des parisiens provenant de secteurs plus éloignés de la capitale » ; que « l'activité exercée par la société locataire est peu dépendante du flux de chalands » ; que « l'activité exercée par la société locataire (showroom pour la vente de cuisine haut-de-gamme) attir[e] avant tout une clientèle de riverains du quartier » ; et que « l'activité de cuisiniste haut-de-gamme est moins dépendante du passage piéton devant les locaux que d'autres activités (type prêt-à-porter) » (pièce n°17 en défense, pages 24, 34 et 35).
Dès lors, il n'est pas établi que l'augmentation de la fréquentation du quartier due à l'évolution de la desserte par les transports en commun présente un caractère notable ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux litigieux.
Ceci est d'ailleurs corroboré par le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [L] [Z] et par Monsieur [C] [H] de la S.A.R.L. [Z] ET ASSOCIÉS, lesquels font état d'une « clientèle riveraine majoritairement captée dans le voisinage », et précisent que « l'étude de la fréquentation de la station Châtelet (RER et métro) ne permet pas de conclure à une évolution positive pour le commerce considéré. La forte augmentation de fréquentation du RER est à contrebalancer avec la diminution de la fréquentation de la station de métro Châtelet (qui peut néanmoins s'expliquer par les travaux de la Canopée) » (pièce n°9 en demande, pages 26 et 31).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. SODIEL échoue à apporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES dans les locaux litigieux.
En conséquence, il convient de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES dans les locaux donnés à bail.
Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé
En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES, et dans la mesure où les parties s'accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excèdent le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.
En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « 1-4 LOYER », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges fixé à SOIXANTE-SEPT MILLE SEPT CENT CINQUANTE-DEUX EUROS (67.752 €) » ; et en sa clause intitulée « 1-5 INDEXATION DU LOYER », que « le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera indexé annuellement suivant le taux de variation de l'indice des loyers commerciaux de l'INSEE » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 4).
Il n'est pas contesté que les indices des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au deuxième trimestre de l'année 2011 et au deuxième trimestre de l'année 2020 étaient respectivement de 104,44 et de 115,42, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2020 s'élève à la somme annuelle de : (67.752 x 115,42 ) ÷ 104,44 = 74.874,91 euros (pièces n°9 en demande page 21, et n°17 en défense page 47), que la locataire consent à arrondir au montant de 74.875 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 74.875 euros hors taxes et hors charges.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En vertu des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).
En l'espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er décembre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé, le loyer provisionnel réglé à compter du deuxième trimestre de l'année 2023 s'élevant à la somme annuelle de 74.873,92 euros (pièce n°17 en défense, page 12), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté à compter du 9 mai 2022, date de notification du premier mémoire en défense comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.
En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er décembre 2020 d'autre part, à compter du 9 mai 2022 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement.
Sur l'anatocisme
D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).
En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 9 mai 2022, date de notification du premier mémoire en défense comportant une telle demande.
En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SODIEL, partie perdante dès lors qu'elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES dans les locaux donnés à bail,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 74.875 (SOIXANTE-QUATORZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-QUINZE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2020, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.A.S. SODIEL à la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES, et portant sur les locaux constituant les lots n°68 et n°87 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 13] cadastré section AO numéro [Cadastre 2] et les lots n°57 et n°115 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 13] cadastré section AO numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er décembre 2020 d'autre part, à compter du 9 mai 2022 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement au 9 mai 2022, jusqu'à complet paiement,
ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022,
DÉBOUTE la S.A.S. SODIEL de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. SODIEL à payer à la S.A.S. FABRIQUE DE MEUBLES MARTHE FRÈRES la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. SODIEL aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 13 novembre 2024.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
