Cour d'appel, 16 mai 2023. 20/01311

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/05/2023 la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES la SCP LAVAL - FIRKOWSKI la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES ARRÊT du : 16 MAI 2023 N° : - N° RG : 20/01311 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GFOE DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 04 Février 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265255369363639 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice, la société LSI Les Services Immobiliers, immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 434 548 568, [Adresse 2] [Localité 6] ayant pour avocat Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265255426335037 S.C.I. ELSABRYANN inscrite au RCS de BREST sous le n° 450 566 203prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, du barreau de TOURS - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265256495296571 S.A.R.L. AGENCE [S] inscrite au RCS de TOURS sous le n° 334 913 175, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] ayant pour avocat Me Eric NEGRE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265256883939196 SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU inscrite au RCS de TOURS sous le n° 714 800 729, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6], représentée par Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant du barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Thierry CHAS de la SARL ARCOLE avocat au barreau de TOURS. D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Juillet 2020. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 23 janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats : En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 20 Mars 2023 , à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. Prononcé le 16 MAI 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. FAITS ET PROCEDURE La SCI ELSABRYANN était propriétaire de lots dans un immeuble situé [Adresse 3], lots qu'elle a vendus le 27 avril 2015. La société Agence [S] a exercé les fonctions de syndic de cet immeuble jusqu'au 11 juin 2014, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a désigné aux fonctions de syndic la société Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou (ci-après Square Habitat). La société Agence [S] n'a pas convoqué d'assemblées générales. Lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2015, les copropriétaires ont habilté le syndic (la société Square habitat) à agir en justice contre la société Cabinet [S]. Lors de l'assemblée générale du 9 février 2017, la société LSI Immobilier a été désignée aux fonctions de syndic en remplacement de la société Square Habitat. Par actes d'huissier des 7 et 17 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner devant le tribunal d'instance de Tours la SCI ELSABRYANN, la société Agence [S] et la société Square Habitat, en paiement par la SCI ELSABRYANN d'un solde de charges de copropriété, par la société Agence [S] du solde créditeur du compte bancaire de la copropriété, et en paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de dommages et intérêts ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI ELSABRYANN, l'Agence [S] et la société Square Habitat la somme de 400 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens. Le 16 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeé appel de tous les chefs de ce jugement. Par conclusions du 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de: - infirmer en totalité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 4 février 2020, Statuant à nouveau, - condamner la SCI ELSABRYANN au paiement de la somme de 4 757.31 €, montant des charges de copropriété dont elle est débitrice à la date de la cession de son bien immobilier (cf. pièce 6), et subsidiairement à la somme de 3 955.14 € figurant dans les comptes de la société AGENCE [S]. - Condamner solidairement la société AGENCE [S] au paiement desdites charges par elle reconnues pour 3 955.14 €, à défaut de justifier de la remise effective de cette somme à son successeur dans l'exercice du mandat de syndic. - Condamner la société AGENCE [S] au paiement du solde figurant au crédit du compte bancaire de la copropriété à hauteur de 6 504.02 €. - Subsidiairement, enjoindre sous astreinte la société AGENCE [S] à produire aux débats les relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires faisant apparaitre la restitution de cette somme. - Condamner in solidum la société AGENCE [S] et la société Square Habitat au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts. - Condamner l'ensemble des intimées dans la même solidarité au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du CPC. - Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Nicolas GENDRE - SELARL Cabinet GENDRE & ASSOCIES. : Par conclusions signifiées le 18 janvier 2023, la SCI ELSABRYANN demande à la cour de : - Confirmer la decision rendue par le Tribunal Judiciaire de Tours en date du 4 fevrier 2020 en toutes ses dispositions ; - Debouter par suite le Syndicat des coproprietaires de l'|immeuble sis [Adresse 3]) de l'|integralite de ses demandes ; - Debouter la S.A.S Square Habitatde sa demande de garantie ; - Condamner le Syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) a regler a la S.C.I ELSABRYANN une somme de 3.500 euros á en application des dispositions de l¡|article 700 du Code de Procedure Civile; - Condamner le même au entiers dépens de premiere instance et d'appel. Par conclusions signifiées le 8 janvier 2021, la société Agence [S] demande à la cour de : - Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] en son appel. - Confirmer la décision entreprise. - Débouter dès lors le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de la SARL AGENCE [S]. - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 132-134, [Adresse 3] à payer à la SARL AGENCE [S] une indemnité d'un montant de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions signifiées le 16 décembre 2020, la société Square Habitat demande à la cour de : - déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] recevable mais mal fondé en son appel. - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner ledit Syndicat à payer à la SAS Square HabitatCREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - Subsidiairement, déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] mal fondé en sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU à hauteur de 3.000 € et réduire celle-ci à 851,20 €. - condamner dans ce cas la SCI ELSABRYANN à garantir la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU de ladite somme et à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS I - Sur la demande en paiement des charges de copropriété dirigée contre la SCI ELSABRYANN Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 4757,31 euros au titre des charges de copropriété restant dues par la SCI ELSABRYANN au 30 juin 2016. La SCI ELSABRYANN fait valoir en premier lieu que le syndicat des copropriétaires ne produit ni appels de fonds ni décomptes de charges, ni les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes des exercices correspondants, de sorte qu'il ne peut qu'être débouté de sa demande à ce titre. Le syndicat des copropriétaires produit pour justifier de sa créance : - un document inttitulé 'situation des copropréitaires au 30 juin 2016" (sa pièce n°11) dans lequel la SCI ELSABRYANN apparaît comme débitrice d'une somme de 4 757,31 euros ; - l'état daté établi le 20 avril 2015 à l'occasion de la vente par la SCI ELSABRYANN de ses lots, mentionnant un solde de 4757,31 euros. Il explique que cet arriéré a été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires le 16 janvier 2018. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu''aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (...) ». Le premier alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que 'les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part'. L'action en recouvrement des charges de copropriété incombe au syndicat des copropriétaires. Il lui appartient de prouver que le copropriétaire qu'il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées (3e Civ., 16 décembre 1987, no 86-15.525). Il est donc tenu de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande, et notamment le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (3e Civ., 7 décembre 1996, no 04-19.282 ; 3e Civ., 3 décembre 2002, no 01-12.008 ; 3e Civ., 11 décembre 2012 , no 11-24.462 ; 3e Civ., 12 avril 2018, no 17-11.667). L'état daté n'est nullement de nature à établir la créance du syndicat des copropriétaires, pas plus que la situation arrêtée 30 juin 2016, qui ne permet nullement de savoir à quoi correspond la somme qui y est mentionnée. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun des documents comptables propres à justifer sa créance. Il ne verse aux débats aucun document récapitulant les dépenses et les recettes du syndicat et la répartition entre les copropriétaires des charges dues par nature de charges, selon les critères fixés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Aucun décompte individuel de répartition des charges n'est notamment versé aux débats pour la SCI ELSABRYANN, les demandes étant fondées sur sur une reprise de solde antérieur à 2012 qui n'est justifié en aucune façon, et sur des appels de provisions pour charges qui, outre qu'ils doivent être justifiés par l'adoption de budgets prévisionnels qui en l'espèce n'ont pas été votés, ne constituent en tout état de cause qu'une provision à valoir sur une créance qui reste à déterminer en fonction du budget effectivement réalisé par le syndicat. Aucun procès-verbal d'approbation des comptes n'est en outre produit pour la période antérieure au 11 juin 2014. En considération de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires n'est aucunement justifiée et il ne peut qu'être débouté de sa demande en paiement des charges. II - Sur les demandes en paiement dirigées par le syndicat des copropriétaires contre la société Agence [S] * au titre des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite subsidiairement le paiement par la société Agence [S], qui a exercé les fonctions de syndic jusqu'au 11 juin 2014, d'une somme de 3 955,14 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées par la SCI ELSABRYANN . Il fonde sa demande sur les dispositions des articles 1991 et 1992 et suivants du code civil. L'article 1992 du code civil dispose : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'. Il est constant que le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l'article 1992 du code civil, envers le syndicat, son mandant. L'article 18 de la loi du 18 juillet 1965 dispose que le syndic est seul 'responsable de sa gestion'. En application de ce texte, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre, est chargé d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat. La société Agence [S] reconnaît qu'elle a cessé de convoquer les assemblées générales et admet qu'une telle carence est fautive. Elle ne justifie pas non plus avoir tenu la comptabilité de la copropriété conformément aux règles en vigueur, ne produit ni les comptes du syndicat ni leurs annexes, ne verse aux débats aucun compte de gestion ni document permettant de déterminer l'état de la trésorerie et aucun décompte de répartition des charges permettant de déterminer les modalités de répartition des charges entre les différents copropriétaires par nature de charges. La société Agence [S] admet qu'elle a commis une faute, mais elle estime qu'il n'en est résulté aucun préjudice pour le syndicat dans la mesure où elle a payé au syndicat, en lieu et place de la SCI ELSABRYANN qui ne payait plus ses charges, les charges de copropriété dues par celle-ci. Elle explique que c'est M. [S] lui-même, le gérant, qui a abondé le compte de la société Agence [S] à cette fin. Le syndicat le conteste et sollicite le paiement des charges qui auraient dû être réglées par la SCI ELSABRYANN. La société Agence [S], qui explique que le syndicat des copropriétaires ne disposait pas de compte bancaire séparé et qu'elle ne peut produire le compte bancaire nominatif de ce syndicat puisqu'il n'y en avait pas, verse aux débats pour justifier du paiement allégué : - un décompte arrêté au 1er décembre 2014 comportant en débit les appels de charges adressés à la SCI ELSABRYANN du 1er janvier 2012 au 30 juin 2014, outre un report de solde antérieur, pour un total de 3955,15 euros, et en crédit deux versements : - un chèque de 3450,37 euros crédité le 31 décembre 2013, - un chèque de 504,78 euros crédité le 1er décembre 2014. - un extrait du Grand livre de la copropriété en cause, du 1er janvier 2012 au 1er décembre 2014, faisant apparaître, s'agissant de la SCI ELSABRYANN, lesdits versements ; - des extraits des comptes bancaires de M. [S] faisant appparaître en débit deux chèques de 3131,22 euros le 18 décembre 2014 et de 13 560,19 euros à la date du 24 janvier 2014 ; - un décompte du compte bancaire de la société Agence [S], sur lequel apparaît en crédit une somme de 3 131,22 euros le 18 décembre 2014 et de 16 089,38 euros à la date du 24 janvier 2014. Le syndicat des copropriétaires estime que ces documents ne sont pas probants dans la mesure où l'extrait du Grand livre produit par l'Agence [S] est contredit par l'exemplaire du Grand livre remis par l'Agence [S] à son successeur le 16 septembre 2014 (sa pièce n°1), qui ne fait pas apparaître le règlement supposé intervenu le 31 décembre 2013. Force est en effet de constater que le syndicat des copropriétaires est en possession d'un extrait du Grand Livre arrêté au 16 septembre 2014, dont il n'est pas contesté qu'il a été transmis par la société Agence [S] à son successeur lors du changement de syndic, qui ne fait apparaître nul versement au crédit du compte de la SCI ELSABRYANN, et notamment pas le versement de 3450,37 euros qui serait intervenu le 31 décembre 2013. S'agissant du versement que la société Agence [S] dit avoir effectué le 1er décembre 2014, elle n'explique pas comment elle a pu procéder à un versement sur le compte du syndicat à cette date alors qu'elle n'en était plus syndic et avait déjà transmis les comptes de la copropriété au nouveau syndic, auquel elle ne justifie pas avoir adressé le moindre règlement. La société Square Habitat avait d'ailleurs dès le 28 novembre 2014 adressé une lettre recommandée à la SCI ELSABRYANN valant mise en demeure de payer une somme de 4 591,11 euros, ainsi qu'il résulte du courrier de l'avocat de la SCI ELSABRYANN en date du 18 décembre 2014 (sa pièce n°3), ce qui confirme qu'elle était déjà en possession à cette date des comptes et documents de la copropriété, de sorte qu'un versement de la société Agence [S] ne pouvait passer que par son intermédiaire. Quant au versement que la société Agence [S] dit avoir effectué le 31 décembre 2013, force est de constater qu'il n'apparaît pas dans l'extrait du Grand Livre arrêté en septembre 2014 qu'elle a a transmis à la société Square Habitat, et qu'elle ne saurait en justifier par un nouvel extrait du Grand Livre, cette fois-ci arrêté au 1er décembre 2014, postérieurement à son dessaisissement de la gestion de la copropriété. Les extraits de comptes bancaires de M. [R] [S] et de l'Agence [S], qui font apparaître que M. [S] a crédité le compte bancaire de la société Agence [S] au moyen de chèques tirés sur son compte personnel ne saurait rapporter la preuve d'un paiement intervenu au profit du syndicat. En outre, les deux chèques ont été tirés d''une part le 24 janvier 2014, et d'autre part le 18 décembre 2014, donc en tout état de cause postérieurement au règlement allégué du 31 décembre 2013, et pour des montants n'ayant rien à voir avec les sommes de 3450,37 euros et 504,78 euros qu'elle prétend avoir réglées pour le compte de la SCI ELSABRYANN, ne sauraient rapporter la preuve du paiement intervenu. Il sera au surplus constaté que la société Square Habitat, qui soutient désormais que la société Agence [S] justifie avoir réglé les charges dues par la SCI ELSABRYANN, a pourtant, le 29 janvier 2016, réclamé à cette société le règlement de la somme de 3955,15 euros qu'elle estimait due en considération des pièces transmises faisant apparaître un compte individuel débiteur de ce montant. Les pièces produites ne sont dès lors pas de nature à démontrer que la société Agence [S] s'est acquittée de la somme de 3955,14 euros qu'elle prétend avoir réglée pour le compte de la SCI ELSABRYANN, dont elle admet qu'il était débiteur à hauteur de ce montant. Compte tenu de la faute de gestion qu'elle a commise et du préjudice qui en est résulté pour le syndicat des copropriétaires, tenant à l'impossibilité dans laquelle il se trouve de recouvrer cette somme auprès de la SCI ELSABRYANN en l'absence de tout document comptable, il convient de condamner la société Agence [S] au paiement de cette somme en réparation du préjudice du syndicat. * au titre du solde du compte bancaire Le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement par la société Agence [S] du solde du compte bancaise du syndicat. Elle soutient qu'il était théoriquement créditeur de 6 504,02 euros en considération de la comptabilité produite, et que cette somme ne lui a jamais été versée par la société Agnce [S]. Toutefois, l'unique document qu'il produit pour justifier cette demande est un document intitulé 'Etat financier après répartition au 30 juin 2016, annexe 1", arrêté au 1er décembre 2016, sur lequel apparaît, au titre des dettes, une ligne '46 Débiteurs et créditeur divers' faisant apparaître un solde de 6504,02 pour l'exercice précédent et pour l'exercice clos, dont rien n'indique qu'il s'agit du solde de la trésorerie du syndicat. Cette unique pièce, issue d'un document datant de 2016 établi par la société Square Habitat sans aucune explication sur les modalités de calcul de cette somme, est insuffisante pour rapporter la preuve que le compte de la copropriété présentait un solde créditeur de ce montant lorsque la société Agence [S] a tranmis à la société Square Habitat les comptes du syndicat. L'absence de compte bancaire séparé rend illusoire la délivrance d'une injonction de produire les relevés de comptes bancaires du syndicat, qui n'en avait pas. Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance à ce titre, il sera débouté de sa demande. III - Sur la demande en paiement d'une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts contre la société Agence [S] et la société SQUARE HABITAT Le syndicat des copropriétaires estime que les deux syndics successifs, qui ont chacun commis des faute qui l'ont contraint à saisir le tribunal pour obtenir paiement de sa créance, doivent être condamnés à lui verser des dommages et intérêts. Il reproche à la société Agence [S] de n'avoir pas tenu d'assemblées générales et d'avoir rendu une comptabilité inexploitable, et à la société Square Habitat de ne pas avoir diligenté l'action en justice décidée contre l'Agence [S] par l'assemblée générale du 17 décembre 2015 et de n'avoir pas formé opposition entre les mains du notaire lors de la vente de ses lots par la SCI ELSABRYANN pour le paiement des charges restant dues. La société Agence [S] a, ainsi que précédemment exposé, commis des fautes de gestion en ne convoquant pas d'assemblée générale, en ne faisant pas approuver le budget ni voter de budget prévisionnel justifiant les appels de charges et en tenant une comptabilité à tout le moins incomplète. La société Square Habitat conteste quant à elle avoir commis une faute. Elle soutient : - que la SCI ELSABRYANN n'était plus débitrice pour la période antérieure à la gestion de SQUARE HABITAT, de sorte qu'elle n'avait pas lieu de faire opposition à ce titre entre les mains du notaire suite à la vente de ses lots intervenue le 27 avril 2015 ; - que la SCI ELSABRYANN était en revanche débitrice au moment de la vente des appels de fons du 1er juillet 2014 au 23 avril 2015, outre 25 euros de frais de mise en demeure et 295 euros pour l'état daté, soit un total de 1841,20 euros, dont à déduire un règlement de 990 euros le 17 avril 2015, de sorte qu'elle ne pourrait répondre que du défaut de paiement de cette somme, étant toutefois précisé que les appels de fonds n'avaient aucun fondement en l'absence de vote d'un budget prévisionnel. Compte tenu des éléments parcellaires de comptabilité en sa possession, de l'absence d'approbation des comptes depuis plusieurs années et de l'absence d'approbation d'un budget provisionnel justifiant les demandes d'appel de fonds, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait oposition entre les mains du notaire pour recouvrer des charges de copropriété que les documents en sa possession étaient insuffistants à justifier. Il est constant en revanche qu'alors qu'elle avait été habilitée, lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2015, à agir en justice contre le Cabinet [S], elle n'avait toujours introduit aucune action lorsqu'elle a été déchargée de ses fonctions le 9 février 2017 donc plus d'un an plus tard, l'envoi de lettres de mises en demeure ne répondant pas à la décision du syndicat. Or le syndic est tenu, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'exécuter les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. La société Square Habitat a donc commis une faute en n'engageant pas cette action. Le syndicat des copropriétaires a dû attendre la désignation d'un nouveau syndic, la société LSI, pour que soit introduite une action en paiement contre la société Agence [S], ce qui a retardé d'autant l'indemnisation du syndicat. Il convient de condamner la société Square Habitat à lui verser une somme de 500 euros pour l'indemniser de son préjudice à ce titre. Quant à la société Agence [S], les fautes qu'elle a commis dans l'exercice de son mandant sont à l'origine d'un préjudice pour le syndicat des copropriétaires distinct de celui réparé par sa condamnation au paiement du solde débiteur de la SCI ELSABRYANN, dans la mesure où le syndicat, qui ne dispose que d'éléments de comptabilité très parcellaires pour la période antérieure au changement de syndic et qui n'a pas été réuni en assemblées générales pendant plusieurs années, s'est en outre trouvé contraint de diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits et d'en supporter les contraintes, sera condamnée à lui verser une somme de 2500 euros en réparation de son préjudice à ce titre. Une condamnation in solidum peut être prononcée lorsque les fautes commises ont contribué à la réalisation d'un même préjudice. En l'espèce, les fautes commises respectivement par la société Agence [S] et la société Square Habitat sont à l'origine de préjudices distincts pour le syndicat des copropriétaires de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation in solidum entre elles. Sur la demande en garantie de la société Square Habitat contre la SCI ELSABRYANN La société Square Habitat demande, dans l'hypothèse elle serait condamnée au paiement de dommages et intérêts, à être garantie par la SCI ELSABRYANN. Toutefois, la faute reprochée à la société SQUARE HABITAT, tenant au défaut d'exécution d'une décision d'assemblée générale, n'est nullement imputable à faute à la SCI ELSABRYANN de sorte que sa demande de garantie ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires La société Agence [S] sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant : REJETTE la demande en paiement du syndicat des copropriétaires contre la SCI ELSABRYANN ; CONDAMNE la société Agence [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes de: - 3955,14 euros correspondant au montant du solde débiteur de la SCI ELSABRYANN, - 2500 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ; DIT n'y avoir lieu d'enjoindre sous astreinte à la société Agence [S] de produire les relevés du compte bancaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; REJETTE la demande en paiement d'une somme de 6 504,02 euros correspondant au solde du compte bancaire de la copropriété dirigée contre la société Agence [S] ; CONDAMNE la société Square Habitat à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; DIT n'y avoir lieu de condamner la SCI ELSABRYANN à garantir la société Square Habitat de cette condamnation ; DIT n'y avoir lieu de prononcer de condamnation in solidum entre la société Agence [S] et la société Square Habitat ; CONDAMNE la société Agence [S] à verser une somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et REJETTE les autres demandes à ce titre ; CONDAMNE la société Agence [S] à supporter les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Nicolas GENDRE - SELARL GENDRE ET ASSOCIES. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT