Cour d'appel, 29 juin 2023. 23/00264

N° RG 23/00264 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIVR COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 29 JUIN 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00140 Jugement du juge des contentieux de la protection de Louviers du 13 décembre 2022 APPELANTE : S.A. ESH LE FOYER STEPHANAIS [Adresse 6] [Localité 7] représentée et assistée par Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN INTIMES : Monsieur [J] [S] né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 8] (76) chez M. [X] [S], [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Isabelle DELACOUR, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Adrienne DURAND, avocat au barreau de ROUEN Madame [E] [T] épouse [S] née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 9] (50) chez M. [X] [S], [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Isabelle DELACOUR, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Adrienne DURAND, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mai 2023 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, présidente Madame TILLIEZ, conseillère Madame GERMAIN, conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 25 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 29 juin 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Selon contrat de location du 6 octobre 2010, l'Office Public de l'Habitat de l'Eure a donné à bail à M. [J] [S] et Mme [E] [T] épouse [S] un logement situé [Adresse 3]. Le 13 septembre 2017, l'OPH de l'Eure a cédé à l'ESH Le Foyer Stéphanais le bien immobilier objet du bail. M. et Mme [S] ont quitté les lieux le 3 juin 2019. Le 21 décembre 2021, le Foyer Stéphanais adressait une mise en demeure aux époux [S] afin de régler la somme de 4 448,15 euros au titre des réparations locatives et la somme de 1 330,07 euros au titre des loyers restant dus. Suivant acte d'huissier de justice du 7 mars 2022, l'ESH Le Foyer Stéphanais a fait citer les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers pour les voir condamnés à lui payer la somme de 5 778.22euros à titre principal outre 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers a : - condamné solidairement M. [J] [S] et Mme [E] [S] à payer à l'ESH le Foyer Stéphanais la somme de 280,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 13 octobre 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - condamné solidairement M. [J] [S] et Mme [E] [S] à payer à l'ESH Le Foyer Stéphanais la somme forfaitaire de 1000 euros correspondant aux réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - condamné in solidum M. et Mme [S] à supporter les dépens de l'instance ; - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en conséquence débouté l'ESH Le Foyer Stéphanais de sa demande formée à ce titre ; - débouté l'ESH Le Foyer Stéphanais de toutes autres demandes. Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que la comparaison des deux états des lieux mettait en évidence un manque d'entretien du logement donné à bail mais qu'il ne ressortait pas de dégradations des lieux justifiant une réfection quasi-totale des lieux comme en atteste le décompte de réparations locatives et en raison de la durée d'occupation des lieux. Par déclaration reçue le 20 janvier 2023, l'ESH Le Foyer Stéphanais a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023. Exposé des prétentions des parties Par conclusions reçues le 23 mai 2023, l'ESH le Foyer Stéphanais demande à la cour de : - réformer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de Louviers le 13 décembre 2022 en ce qu'il a : - condamné M. et Mme [S] à payer à l'ESH le Foyer Stéphanais la somme forfaitaire de 1000 euros correspondant aux réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et en conséquence débouté l'ESH le Foyer Stéphanais de sa demande formée à ce titre, - débouté l'ESH le Foyer Stéphanais de toutes autres demandes, Par conséquent : - condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à l'ESH le Foyer Stéphanais la somme de 4 920,30 euros au titre des réparations locatives, - déduire du montant des réparations locatives le montant du dépôt de garantie de 472,24 euros, - condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à l'ESH le Foyer Stéphanais la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, Y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à l'ESH le Foyer Stéphanais la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel, - débouter M. et Mme [S] de leur appel incident, - débouter M. et Mme [S] de toutes autres demandes, - condamner solidairement M. et Mme [S] aux dépens d'appel. Par conclusions reçues le 18 avril 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour de : - déclarer l'appelante mal fondée, - débouter l'appelante de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision en toutes ses dispositions, - recevant les intimés en leur appel incident et ajoutant à la décision entreprise, condamner la société d'HLM Le Foyer Stéphanais à rembourser aux intimés la somme de 472,24 euros correspondant au dépôt de garantie, - condamner le Foyer Stéphanais à leur régler la somme de 2 025 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de constater que les dispositions relatives au paiement de l'arriéré des loyers ne sont pas contestées de sorte qu'elles seront confirmées. Sur les réparations locatives L'ESH le Foyer Stéphanais reproche au tribunal de ne pas avoir pris en considération le document qu'il a versé aux débats intitulé 'relevé de compte locataire (réparations locatives)' qui reprend poste par poste les équipements et le montant dont il est demandé réparation. Il réclame en conséquence le montant des réparations locatives qu'il chiffre à la somme de 4 920,39 dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 472,24 euros. En réplique, les époux [S] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a estimé à 1 000 euros le montant des réparations locatives, correspondant au nettoyage du logement et de menues réparations. Ils soutiennent que, comme l'a dit le premier juge, les peintures doivent être refaites tous les six ans par le bailleur, qu'ils sont restés 10 ans dans les lieux, que les sols vinyl sont des sols fragiles et d'une durée de vie limitée, alors même qu'ils ont servi dix ans en plus de l'occupation antérieure à la leur. Ils font valoir que le bailleur ne démontre pas que l'usage qui a été fait des lieux était un usage anormal. Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Par ailleurs l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé notamment : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers, qu'il n'a pas introduit dans le logement. d) de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives défini par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi le 6 octobre 2010 que le logement donné à bail aux époux [S] l'a été en bon état de réparation. L'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 2 juin 2019 démontre que le logement a été restitué globalement sale, qu'il s'agisse des installations électriques, des boiseries ou des peintures. La robinetterie et la plomberie sont entartrées, la tapisserie des WC est déchirée et la fenêtre de la porte-fenêtre du séjour est cassée. Dans le hall, il manque de la peinture par endroit et la tapisserie est en mauvais état. Le lavabo de la salle de bains présente une fuite. La porte de communication du séjour est en mauvais état. Par ailleurs, dans toutes les pièces les butées de porte sont en mauvais état. L'occupation a néanmoins duré 8 ans et 8 mois, il convient donc de tenir compte de l'usure normale résultant de cette occupation de sorte que, comme l'a relevé le premier juge, si la comparaison des états des lieux met en évidence un manque d'entretien du logement, il ne ressort pas de dégradations justifiant une réfection quasi-totale des lieux, compte tenu de la durée d'occupation. Ainsi si le nettoyage des lieux peut être mis à la charge des locataires, la réfection des peintures et des tapisseries ne saurait leur être imputée, même si l'état des lieux de sortie établit des déchirures ou un mauvais état. De même la réfection des sols vinyle dont l'occupation des lieux pendant plus de 8 ans justifie un changement, ne saurait être imputé aux locataires. Du décompte des réparations locatives, poste par poste il ressort que le montant de ces réparations pouvant être mis à la charge des locataires s'élève à la somme de 870 euros. Dans ce montant n'est pas compris le nettoyage du logement qui peut être évalué forfaitairement à la somme de 130 euros. Il s'ensuit que le montant des réparations locatives tel que fixé par le premier juge à la somme de 1 000 euros a été exactement évalué. Cependant de cette somme, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 472,24 euros. Aussi M. et Mme [S] seront-ils condamnés à payer au Foyer Stéphanais la somme de 527,76 euros et le jugement infirmé dans son montant. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. La charge des dépens d'appel sera supportée par l'ESH Le Foyer Stéphanais conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Me [S] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Aussi l'ESH Le Foyer Stéphanais sera-t-il condamné à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 13 décembre 2022 à l'exception de celle concernant le montant des réparations locatives, Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés Condamne solidairement M. [J] [S] et Mme [E] [T] épouse [S] à payer à l'ESH Le Foyer Stéphanais la somme de 527,76 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 472,24 euros, Y ajoutant, Condamne l'ESH Le Foyer Stéphanais aux dépens d'appel, Condamne l'ESH Le Foyer Stéphanais à payer à M. [J] [S] et Mme [E] [T] épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute l'ESH Le Foyer Stéphanais de sa demande d'indemnité procédurale. La greffière La présidente