Cour d'appel, 05 septembre 2024. 21/02538

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/02538 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCY6 [Z] [W] c/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Le 337 » Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 17/10334) suivant déclaration d'appel du 29 avril 2021 APPELANTE : [Z] [W] née le 06 Novembre 1985 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] Représentée par Me CHRISTOPHE substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Le 337 », sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SASU FONCIA [Localité 11] (anciennement dénommée SAS FONCIA GAIRIN-CALVO), inscrite au RCS de BORDEAUX sous n°433 690 252, dont le siège social est situé [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me LE BARAZER substituant Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 04 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Madame [D] [R] [G] et ses enfants, [Z] et [E] [W], sont propriétaires indivis de deux maisons d'habitation situées [Adresse 8] à [Localité 11], cadastrées section AI n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Madame [Z] [W] est également propriétaire de la parcelle contiguë, cadastrée section AI n°[Cadastre 7], composée d'un terrain nu après démolition et d'une bande de terrain d'un mètre de largeur permettant l'accès à l'[Adresse 10]. Le 17 juillet 2014, la SAS Heritage Urbain s'est vue délivrer un permis de construire par la mairie de [Localité 11] en vue de la création d'un ensemble immobilier composé de 20 logements sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 2], sise [Adresse 6], qui est contiguë aux parcelles AI n°[Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant aux consorts [R] [G] et [W]. Considérant que cette construction créait notamment des vues sur leur parcelle, les consorts [W] et [R] [G] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 29 août 2016, a désigné Monsieur [N] en qualité d'expert judiciaire. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 avril 2017. Les consorts [W] et [R] [G] ont ensuite assigné, par acte du 31 octobre 2017, la SAS Heritage Urbain et le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337", pris en la personne de son syndic, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin que notamment les assignés soient condamnés à supprimer les vues sous astreintes et en outre condamnés à leur payer la somme de 35 600 euros au titre du trouble anormal de voisinage qu'ils subissaient du fait de leur perte d'ensoleillement. Ils ont encore sollicité la condamnation de leurs adversaires à entreprendre des travaux sous astreinte pour supprimer le vide créé entre leurs deux bâtiments. Par exploit en date des 1er et 7 juin 2018, la SAS Heritage Urbain a fait délivrer assignation à la SARL Atelier Cambium, architecte de l'opération, et à son assureur, la MAF, aux fins de les voir condamner à la relever indemne de toute éventuelle condamnation. Par jugement en date du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - Déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SARL Atelier Cambium, - Déclaré recevables les demandes formées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français, - Rejeté la demande de «'démolition de suppression'» des vues irrégulières, - Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" et la SAS Heritage Urbain à payer à Madame [D] [R] [G], Madame [Z] [W] et Monsieur [E] [W] la somme de 35 600 euros au titre de la réparation du préjudice résultant du trouble anormal de voisinage, - Condamné la SAS Heritage Urbain à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" de cette condamnation au paiement de dommages et intérêts, - Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire du 8 avril 2017 afin de supprimer le vide existant entre les deux bâtiments, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard après l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, - Rejeté le surplus des demandes, - Condamné la SAS Héritage Urbain à payer à Madame [D] [R] [G], Madame [Z] [W] et Monsieur [E] [W] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Rejeté le surplus des demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SAS Héritage Urbain aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli, avocats, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration électronique en date du 29 avril 2021, Madame [Z] [W] a interjeté appel de la décision à l'encontre du seul syndicat des copropriétaires de la résidence «' le 337'» . Dans ses dernières conclusions du 13 octobre 2023, Madame [Z] [W] demande à la cour de : - Réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la suppression des vues irrégulières. Statuant de nouveau, - Dire et juger que les vues créées sur le fonds lui appartenant sont irrégulières pour ne pas respecter les distances légales ; En conséquence, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" à supprimer les vues irrégulières sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" à lui verser une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli, avocats, sous ses affirmations de droit. Dans ses dernières conclusions du 2 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le 337" demande à la cour de : - Confirmer le jugement du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a rejeté la demande de suppression des vues irrégulières sur cette parcelle AI n°[Cadastre 7]. - Condamner Mme [Z] [W] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal a considéré que la construction de l'immeuble de l'intimée crée des vues directes sur le fonds de l'appelante, et notamment sur sa terrasse, en raison des fenêtres et des balcons qui le garnissent, mais que de telles vues respectaient les distances légales à l'exception de trois balcons et de deux terrasses qui ont été aménagées à moins de 50 centimètres de la parcelle AI [Cadastre 7]. Toutefois, le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition de ces vues irrégulières alors que la parcelle impactée par celles-ci ne concernait que l'accès des piétons et des véhicules et qu'en outre des claustras avaient été installés lesquels obstruaient en partie ces vues. Mademoiselle [Z] [W] qui est la propriétaire de la parcelle AI n°[Cadastre 7], victime des vues irrégulières expose qu'il n'est pas discuté de la réalité des vues irrégulières donnant sur sa parcelle si bien qu'elle est en droit d'en demander leur suppression. Elle reproche au tribunal de n'y avoir pas fait droit au motif que sa parcelle était une voie de passage et que ces vues étaient atténuées par l'installation de claustras. Or, l'appelante fait valoir que la parcelle litigieuse aura vocation à être construite et à cette fin elle a déposé, en 2019, et obtenu, un permis de construire pour y édifier un immeuble d'habitation. En toute hypothèse, le tribunal ne pouvait pas valider une vue illégale et ne pouvait qu'en ordonner la suppression. Enfin, les claustras qui ont été installés sont insuffisants puisqu'ils ne suppriment pas complètement la vue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «' le 337'» demande à la cour de confirmer le jugement entrepris. Il fait valoir que la mise en place de claustras en bois ainsi que cela a été préconisé par l'expert judiciaire permet suffisamment d'obstruer les vues irrégulières. *** L'article 678 du code civil dispose : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ». En l'espèce, il n'est pas discuté que trois balcons et de deux terrasses de l'immeuble de l'intimée sont irrégulières pour ne pas respecter les distances légales. Or, les dispositions des articles 678 et suivants du Code civil visent toutes les vues portant sur une propriété privée, à condition que la propriété voisine soit contiguë, ce qui est le cas de celle de Mademoiselle [W]. Par ailleurs, le fait que la parcelle soit à usage de simples passages pour les piétons ou les véhicules est sans incidence sur l'application de la loi alors que ces vues permettent des indiscrétions sur les personnes l'utilisant, alors qu'à titre surabondant cette parcelle aura vocation à changer d'usage puisque l'appelante justifie avoir déposé un permis de construire afin d'y édifier un immeuble d'habitation. En conséquence, Mademoiselle [W] est fondée à demander la suppression des vues pratiquées irrégulièrement sur son fonds. Dès lors il sera fait droit à sa demande et l'intimé et le syndicat des copropriétaires de la résidence le 337 seront condamnés à supprimer les vues irrégulières sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Par ailleurs, il serait inéquitable que Mademoiselle [W] supporte les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer. En conséquence, l'intimé sera condamné aux dépens d'appel et à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de démolition des vues irrégulières sur le fonds de Mlle [Z] [W] , et statuant à nouveau de ce chef, Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le 337 à supprimer ces vues irrégulières sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le 337 à payer à Mademoiselle [Z] [W] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; Déboute les parties de leurs autres demandes'; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le 337 aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,