Cour d'appel, 21 novembre 2023. 21/09470

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09470 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWFR Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -Juridiction de proximité de Paris - RG n° 1120010177 APPELANT Monsieur [M] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Emilie BELS de la SARL BELS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833 INTIMEE S.A. SERENIS ASSURANCES Compagnie d'assurances [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et assistée par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0069 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Marie MONGIN, conseiller Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 19 avril 2017, M. [X] [H] représenté par le cabinet Fabre d'Eglantine a donné en location à M. [M] [B] un bien situé [Adresse 4] avec un loyer mensuel de 2 300 euros, outre une provision sur charges de 190 euros. Un dépôt de garantie de 4 600 euros a été versé. À la suite d'un congé pour vente à effet au 18 avril 2018 délivré par M. [X] [H], M. [M] [B] a libéré les lieux le 26 février 2018 en restituant les clés à la gardienne le 5 mars 2018 ; un état de sortie des lieux contradictoire a été dressé. Les 14 juin 2018 et 12 juin 2018, la SA Serenis assurances, assureur des loyers impayés et détériorations immobilières, a versé au bailleur les sommes de 5 761, 62 euros au titre des loyers impayés et 4 600 euros au titre des dégradations, soit au total 10 361, 62 euros, déduction faite du dépôt de garantie. Le 5 novembre 2018, la SA Serenis assurances a fait délivrer à M. [M] [B] une mise en demeure de payer cette somme de 10 361, 62 euros en principal. Saisi par la SA Serenis assurances par acte d'huissier de justice délivré le 8 octobre 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 26 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - condamné M. [M] [B] à verser à la SA Serenis assurances la somme de 8 011, 62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018 ; - condamné M. [M] [B] à verser à la SA Serenis assurances la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné M. [M] [B] aux dépens de l'instance, lesquels ne comprennent pas le coût du constat d'huissier du 9 mars 2018 ; - rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2021, M. [M] [B] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 19 août 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [B] demande à la cour de : - dire son appel recevable et bien-fondé, y faisant droit, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2021 ce qu'il l'a condamné à verser à la SA Serenis assurances les sommes suivantes : - 8 011, 62 euros au titre des loyers impayés ; - 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; statuant à nouveau, - lui donner acte de ce qu'il est redevable, à l'égard de son bailleur aux droits duquel vient aujourd'hui la SA Serenis assurances, de la somme de 5 761, 62 euros ; - condamner la société Serenis Assurances à lui verser la somme de 4 940 euros à titre de dommages et intérêts (représentant deux mois de loyers) en indemnisation du préjudice de jouissance subi ; - condamner la SA Serenis Assurances à lui verser la somme de 1 393, 89 euros en remboursement de la serrure dont il a été contraint de faire l'avance des frais ; - ramener la valorisation des meubles manquants à la somme de 1 000 euros ; en conséquence, - ordonner la compensation entre la dette locative et les condamnations sollicitées ci-avant ; y ajoutant, - condamner la SA Serenis assurances à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - dire que les condamnations prononcées porteront intérêts de droit à compter du jour de l'introduction de la demande en application de l'article 1343-2 du code civil. Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Serenis assurances demande à la cour de : - débouter M. [M] [B] de toutes ses demandes comme étant infondées ; statutant a nouveau, - confirmer le jugement rendu le 26 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; - condamner M. [M] [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le solde locatif M. [M] [B] ne conteste pas le montant de la dette locative chiffrée par le tribunal initialement saisi à la somme de 5 761,62 euros, après déduction du dépôt de garantie. Il allègue un trouble de jouissance aux motifs que : - son nom n'aurait jamais figuré sur l'interphone, - les badges d'accès à l'immeuble fournis par le propriétaire auraient été défectueux, - il se serait trouvé contraint,en raison du caractère défectueux de sa serrure, de forcer l'ouverture de la porte blindée et de remplacer entièrement le bloc serrure, ce dont il est résulté un coût de 2 393,89 euros ; il réclame la somme de 1.393,89 euros après un remboursement partiel par son assurance habitation, - un rideau séparatif entre deux espaces de vie défecteux, - des problèmes de fuite d'eau dans la salle de bain qui aurait engendré des fuites chez les voisins en dessous, tout ceci malgré ses réclamations. Ainsi il sollicite des dommages et intérêts qui représentent 2 mois de loyer, soit 4 980 euros. Il demande sur les meubles manquants (un canapé, un meuble TV et un bureau) une minoration de leur valeur à 1 393,89 euros. La SA Serenis assurances qui conteste le préjudice de jouissance allégué, indique qu'au départ du locataire, le 5 mars 2018, outre une dette locative s'élevant à la somme de 10 361,62 euros, un état des lieux de sortie a été dressé et qu'un procès-verbal de constat par huissier de justice établi le 9 mars 2018 faisaient état de plusieurs dégradations immobilières que plusieurs devis et factures de travaux de remise en état ont chiffrées à une somme de 5 662,75 euros qu'elle évalue à 4 600 euros. Sur ce, La qualité subrogatoire de la SA Serenis assurances n'est pas remise en cause. En contrepartie de l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». En application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de 1'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre 1'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. La dette de loyer chiffrée à 10 361,62 euros en première instance, n'est pas contestée. Le jugement est confirmée en ce qu'il a jugé à ce titre. Bien qu'elle fasse état de détériorations immobilières à hauteur de 4 600 euros, l'intimée se contente de réclamer la somme de 2 250 euros qui lui a été accordée en première instance en raison des dégradations et des meubles manquants. La comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie apporte la preuve des dégradations et des meubles manquants. Les factures produites (pièce 7 : 880 euros pour les réparations et 5 353,25 euros pour le remplacement des meubles) et la prise en considération de la vétusté, justifient l'évaluation du préjudice du bailleur aux sommes de 250 euros pour le premier chef de préjudice et 2 000 euros pour le second, le jugement étant confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. Il est établi par une facture versée au dossier (pièce 2) que M. [B] a réglé la somme de 2 393 euros en raison du caractère défectueux de la serrure de la porte d'entrée de son appartement, qu'il a été partiellement remboursé par son assurance habitation et que son propriétaire s'était engagé à lui rembourser la somme de 1 000 euros sur les 1 292,89 euros qu'il réclamait. L'intimée n'apporte pas la preuve de ce versement de 1 000 euros. Ce versement est donc dû. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. Le locataire n'apportant pas de preuve d'une vétusté non prise en compte par le bailleur et qui justifierait le reliquat de 393,89 euros qu'il demande, sa demande de ce chef sera rejetée. Concernant les autres préjudices qu'il allègue, M. [B] en fait en effet état dans un mail global de réclamations le 20 novembre 2017 (pièce 6) adressé au cabinet Fabre d'Eglantine, d'autres correspondances de ce dernier adressées à un tiers (Gestiva) ne pouvant être utiles à la solution du litige ; dans ces conditions la récurrence de problèmes, liés à l'utilisation de l'interphone notamment, qui seule pourrait justifier l'octroi de dommages et intérêts, n'est pas établie de sorte que cette demande sera comme devant le premier juge, rejetée. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie principalement perdante, M. [B] sera condamné aux dépens. Il ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SA Serenis assurances fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 26 février 2021 sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [B] à verser à la SA Serenis assurances la somme de 8 011, 62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018 , Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne M. [M] [B] à verser à la SA Serenis assurances la somme de 7 011, 62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [M] [B] supportera la charge des dépens d'appel. La Greffière La Présidente