Texte intégral
/
REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/00628 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GHQI
NAC : 50G
JUGEMENT CIVIL
DU 28 JANVIER 2025
DEMANDERESSES
Société TTS - TOUS TRAVAUX SPECIAUX SARL
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 431 498 815
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Maître [R] [G], S.E.L.A.R.L. A.J. PARTENAIRES, ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société TTS - TOUS TRAVAUX SPECIAUX
[Adresse 9]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE A BELLEPIERRE, société en liquidation, représenté par son liquidateur amiable, Monsieur [N] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Annabel FEGEAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Hervé CHEMOULI,de la SELARL 2C AVOCATS avocat au barreau de PARIS
S.A.S. LES CEDRES
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 395 340 292
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Annabel FEGEAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Hervé CHEMOULI, de la SELARL 2C AVOCATS , avocat au barreau de PARIS
M. [N] [D] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Annabel FEGEAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Hervé CHEMOULI,de la SELARL 2C AVOCATS , avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée le :28.01.2025
Expédition délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS
Me Hervé CHEMOULI
Me Annabel FEGEAT
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Novembre 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.
JUGEMENT :Contradictoire, du 28 Janvier 2025, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
La SARL TOUS TRAVAUX SPÉCIAUX -TTS-, représentée par Monsieur [Y] [P], est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 7], sur lequel la SCI BELLEPIERRE, représentée par Monsieur [O] [Z], a obtenu le 22 septembre 2017 un permis de construire pour édifier une résidence universitaire composée de 34 studios.
Par acte notarié du 16 mars 2020, la SARL TTS et la SAS LES CÈDRES, représentée par Monsieur [N] [I], ont conclu un compromis en vue de la vente du terrain avec transfert du permis de construire au profit de l’acquéreur.
Ce transfert est intervenu le 30 juin 2020 au profit de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE, représentée par Monsieur [N] [I], qui en a demandé l’annulation le 10 mars 2021, l’acquéreur n’ayant pas donné une suite favorable à l’achat du terrain.
Le 22 avril 2022, la SARL TTS a déposé une demande de permis de construire sur ce terrain, ce qui lui a été refusé par décision du 14 juin 2022.
Par acte introductif d’instance des 30 janvier et 1er février 2023, la SARL TTS et la SCP [G]&SELARL AJ PARTENAIRES, pris en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde arrêté aux termes d’un jugement rendu le 8 avril 2015, ont fait assigner la SAS LES CÈDRES, la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE et Monsieur [I] en réparation du préjudice subi.
La SCP [G]& SELARL AJ PARTENAIRES s’est toutefois désistée en cours d’instance.
Par ailleurs, la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE a fait l’objet d’une liquidation, Monsieur [I] étant désigné en qualité de liquidateur amiable.
Cette liquidation n’était pas clôturée à la date de l’assignation.
La SARL TTS expose que, suite à la défection de la SAS LES CÈDRES, elle s’est rapprochée de la SEMADER qui a signé un contrat de réservation le 31 décembre 2020 ;
que, par la suite, elle a demandé à la Mairie de [Localité 7] une nouvelle prorogation du permis de construire ;
que par courrier du 28 juin 2021, celle-ci a répondu négativement au motif que ce dernier avait été annulé le 10 mars 2021 par la SAS LES CÈDRES ;
qu’elle a tenté de déposer à nouveau le dossier de permis de construire qui a été rejeté sur le fondement des nouvelles règles d’urbanisme.
La SARL TTS fait valoir que la SAS LES CÈDRES a engagé sa responsabilité contractuelle au motif que, la vente ne pouvant se réaliser, elle devait effectuer à ses frais le transfert du permis de construire au profit du vendeur, conformément aux dispositions du compromis ;
que ne l’ayant pas fait, elle a commis une faute lourde confinant au dol ;
que Monsieur [I] a engagé sa responsabilité délictuelle en ayant commis une faute intentionnelle en tant que président et associé de la SAS LES CÈDRES et en tant que gérant et associé de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE ;
que, professionnel de l’immobilier, il connaissait les difficultés d’obtention du permis de construite et les conséquences de son annulation ;
que la responsabilité délictuelle de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE est engagée de la même façon.
La SARL TTS soutient que sa perte de chance doit s’apprécier au regard de la probabilité de réalisation du programme entièrement financé par la SEMADER ;
qu’ensuite de l’annulation du permis de construire , elle n’a pu réaliser une opération immobilière dont la marge avait été chiffrée à 254.811 euros.
Elle demande la condamnation solidaire des trois défendeurs à lui payer cette somme, outre la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
In limine litis, les défendeurs soulève le défaut d’intérêt à agir des requérants.
Sur le fond, Monsieur [I] demande sa mise hors de cause ayant agi de bonne foi en tant que professionnel de l’immobilier.
La SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE fait valoir que la clause insérée dans la promesse de vente « l’acquéreur devra faire effectuer à ses frais le transfert du permis au profit du vendeur si le dernier le demande » est une condition potestative qui doit être annulée comme contrevenant à l’article 1304-2 du Code civil.
En ce qui concerne le préjudice, il n’apparaît pas sérieux de fixer une indemnisation sur la base d’un document qui fixe la marge brute d’autre autre société, la SCCV LILIOACEA, et d’un contrat de réservation dont la réalisation était extrêmement aléatoire.
Les défendeurs demandent que leur soit donné acte de ce qu’ils acceptent le désistement d’instance de Maître [G] mais lui réclament la somme de 5.000 euros a titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Ils concluent au débouté des demandes et réclament pour chacun d’entre eux les sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
ET SUR QUOI
Sur l’intervention et le désistement de la SCP [G] & SELARL AJ PARTENAIRES
Au delà de la surveillance de l’exécution du plan et du paiement des créanciers conformément aux dispositions du jugement qui a arrêté ce plan, le commissaire à l’exécution du plan est habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers aux côtés de l’entreprise qui a fait l’objet du plan, laquelle peut toutefois mener ses actions selon le droit commun.
Ainsi, la présence à l’action du commissaire à l’exécution n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile dans l’hypothèse d’une contradiction d’intérêt entre le débiteur et ses créanciers.
En l’espèce, la présence du commissaire à l’exécution du plan apparaît facultative.
Toutefois, la SCP [G] & SELARL AJ PARTENAIRES n’était plus en fonction depuis 2019, remplacée par la SELARL ELISE DE LAISSARDIERE.
Mieux que quiconque, la SARL TTS n’ignorait pas qu’à la date de son assignation, la SCP [G] & SELARL AJ PARTENAIRES n’était plus en charge de ce mandat.
Elle a d’ailleurs produit son propre extrait Kbis faisant état d’une ordonnance du 4 décembre 2019 nommant la SELARL ELISE DE LAISSARDIERE Commissaire à l’exécution du plan.
Il convient d’acter le désistement de la SCP [G] & SELARL AJ PARTENAIRES.
L’équité ne commande toutefois pas en la cause de faire droit à la demande des défendeurs en paiement de frais irrépétibles à son encontre.
Sur l’intérêt à agir de la SARL TTS
Si la SARL TTS ne produit pas aux débats la décision de transfert du permis de construire à son profit, néanmoins l’acte notarié du 16 mars 2020 portant compromis de vente fait état d’un « transfert de permis de construire portant le numéro PC97441117A0231T02 consenti au profit de la SARL TOUS TRAVAUX SPECIAUX, vendeur aux présentes, le 14 janvier 2019 ».
Par ailleurs, il ressort d’un courrier de la Mairie de [Localité 7] que ce permis litigieux a fait l’objet d’un premier transfert au nom de Monsieur [P], gérant de la SARL TTS, le 14 janvier 2019.
La preuve de ce transfert apparaît suffisamment rapportée justifiant l’intérêt à agir de la SARL TTS.
Sur la mise en cause de Monsieur [I]
La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’un dommage, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, pour engager la responsabilité de Monsieur [I], faut-il encore apporter la preuve de comportements personnels et intentionnels détachables de ses mandats de gérant de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE et de président de la SAS LES CÈDRES.
Or, aucun élément des débats ne permet d’envisager de telles fautes.
Il convient, en conséquence, de prononcer sa mise hors de cause.
Sur la responsabilité de la SARL TTS et de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE
Il est constant que, par l’intermédiaire de la SAS CAPIFRANCE, la SAS LES CÈDRES, société de promotion immobilière, a, le 18 février 2020, proposé d’acquérir le terrain appartenant à la SARL TTS pour le prix de 420.000 euros avec les conditions suivantes :
- transfert du permis de construire,
- obtention d’un crédit d’accompagnement de 2.500.000 euros,
- pré commercialisation de 50 %,
- prorogation du permis de construire.
Ces conditions ont été réitérées dans le compromis de vente, celle relative à la pré commercialisation étant toutefois ramenée à 40 %.
Aux termes de l’acte notarié, il était également mentionné:« Au cas où le permis de construire serait obtenu et que les présentes ne puissent se réaliser par le non-accomplissement de l’une des autres conditions suspensives, l’ACQUÉREUR devra faire effectuer à ses frais le transfert du permis au profit du VENDEUR, si ce dernier le demande ».
Il est également constant que si le permis de construire a été transféré le 30 juin 2020 au profit de la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE, l’acte authentique de vente n’avait pas été signé à la date butoir du 30 octobre 2020 ;
que, par courrier adressé à la SARL TTS le 2 novembre 2020, le notaire indiquait à la SARL TTS que l’acquéreur n’avait pu donner suite à l’achat du terrain au motif que la tentative de commercialisation du programme ENTRE MER ET MONTAGNE n’avait pas permis d’atteindre le seuil convenu à la promesse de vente ;
que la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE a demandé et obtenu l’annulation du permis de construire le 10 mars 2021 ;
qu’or, ce n’est qu’à partir de juillet 2021 et plus particulièrement dès septembre 2021, que la SARL TTS a tenté de « récupérer » ce permis de construire auprès des services de la mairie de [Localité 7], aidé en cela par la SCCV ENTRE MER ET MONTAGNE qui, dans un courrier adressé à la Mairie le 15 septembre 2021, a demandé « l’annulation de l’annulation du permis de construire initial » ;
qu’il n’apparaît pas que la Mairie ait donné une suite favorable à ces tentatives.
Force est de constater que ce n’est que dix mois après avoir été avisée du désistement de l’acquéreur que la SARL TTS s’est préoccupée du sort de son permis de construire.
Cette négligence apparaît fautive, et ce, alors qu’aux termes du compromis de vente, l’acquéreur n’avait pas l’obligation formelle d’informer le vendeur de sa demande d’annulation du permis de construire, logiquement consécutive à sa décision de ne pas donner suite à l’achat du terrain.
Par ailleurs, la SARL TTS fait valoir que sa dernière demande de permis de construire le 22 avril 2022 a été rejetée sur le fondement des nouvelles règles d’urbanisme.
Il est constant que le permis de construite a été refusé par arrêté du 14 juin 2022 au motif que la construction projetée ne respectait pas l’article XV des dispositions générales du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui n’autorise pas de constructions créant de la surface plancher 3 mètres en dessous du terrain initial avant tous travaux.
Cette disposition figure effectivement dans le PLU versé aux débats et modifié en novembre 2018 selon la procédure de modification simplifiée.
Toutefois, la SARL TTS échoue à rapporter la preuve que cet article XV n’existait pas lors de la première demande de permis de construire, faute d’avoir produit le PLU applicable en septembre 2017, et ce, d’autant que les modifications simplifiées ne concernent que des points très précis et non les dispositions générales du PLU.
Au vu de ces éléments, il convient de débouter la SARL TTS de ses demandes à l’encontre des sociétés défenderesses dont la responsabilité tant contractuelle pour l’une et délictuelle pour l’autre n’apparaît pas engagée.
Surabondamment, au titre de sa perte de chance, la SARL TTS demande la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 254.811 euros alors que cette somme correspond à la marge brute VEFA qui aurait été dégagée par la SCCV LILIACEA (et non par la SARL TTS) aux termes d’un simple tableau prévisionnel du 6 décembre 2020 non visé par un quelconque maître d’œuvre.
Il convient également de revenir sur le contrat de réservation signé le 31 décembre 2020 qui prévoyait l’obligation pour la SATL TTS de justifier dès la signature de l’acte authentique de la souscription d’une garantie bancaire et d’assurances dont l’assurance dommages ouvrage particulièrement onéreuse.
Compte tenu du caractère aléatoire de l’opération immobilière projetée, la perte de chance apparaît purement hypothétique .
Sur les autres demandes
Les défendeurs n’ayant pas démontré que l’action de la SARL TTS a dégénéré en abus de nature à leur avoir causé un préjudice spécifique, seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.
En revanche, il convient d’allouer à chacun d’entre eux la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DONNE ACTE à la SCP [G] & SELARL AJ PARTENAIRES de son désistement,
DÉBOUTE les défendeurs de leur demande formulée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
DÉCLARE la SARL TTS recevable en ses demandes,
PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [N] [I],
DÉBOUTE la SARL TTS de l’ensemble de ses demandes,
DÉBOUTE les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SARL TTS à payer à chacun d’entre eux la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE les dépens à sa charge.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
