Tribunal judiciaire, 26 mai 2025. 25/00142

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/00142 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAJ N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 26 mai 2025 DEMANDERESSE S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 mars 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 mai 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00142 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAJ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 17 octobre 2012, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à M. [L] [Z] et Mme [F] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 532,10 euros outre une provision sur charges de 136,28 euros. Mme [F] [D] a donné congé en janvier 2014. Par acte sous seing privé du 13 décembre 2019, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail à M. [L] [Z] sur un emplacement de parking n°57 situé au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 78,69 euros outre une provision sur charges de 6,80 euros. Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire deux commandements de payer les sommes principales de 2989,78 euros au titre de l'arriéré locatif du logement et 349,80 euros au titre de l'arriéré locative de l'emplacement de parking, dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires contractuelles. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [Z] le 1er août 2024. Par assignation du 3 décembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires et subidiairement prononcer la résiliation des contrats, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de M. [L] [Z] si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyers et aux charges, jusqu'à libération des lieux, - 5837,55 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer, - 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 6 mars 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative actualisée au 21 février 2025 a diminué et s'élève désormais à 2948,48 euros. Elle ne s'oppose pas au plan d'apurement proposé par le locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [L] [Z], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de payer 250 euros par mois en plus du loyer courant, précisant que cela était déjà convenu avec la bailleresse dans le cadre d'un accord de règlement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de baux ont été signifiés au locataire le 31 juillet 2024. Or, d'après l'historique des versements, les sommes de 2989,78 euros et 349,80 euros n'ont pas été réglées par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ces commandements. Si un plan d'apurement a été conclu entre les parties le 29 août 2024, il n'en ressort pas que la bailleresse a ainsi renoncé à se prévaloir des effets des commandements de payer régulièrement délivrés. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 février 2025, M. [L] [Z] lui devait la somme de 2948,48 euros au titre des impayés de loyers du logement et de l'emplacement de parking, mois de janvier 2025 inclus. M. [L] [Z] reconnaît la dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au regard des sommes payées par le locataire depuis la délivrance des commandements de payer. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience et des paiements déjà effectués que les revenus du foyer de M. [L] [Z] lui permettent d'assumer le paiement d'une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder 12 mois de délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due jusqu'à libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 31 juillet 2024 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 1er octobre 2012 et 13 décembre 2019 entre la société ICF LA SABLIERE d'une part et M. [L] [Z] d'autre part, concernant un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] et un emplacement de parking n°57 situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont résiliés depuis le 1er octobre 2024, CONDAMNE M. [L] [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 2948,48 euros au titre des impayés de loyers du logement et de l'emplacement de parking, mois de janvier 2025 inclus selon décompte arrêté au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE M. [L] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais de paiement accordés à [L] [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 1er octobre 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [L] [Z] sera condamné à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [L] [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [Z] aux dépens de la présente instance, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge